Los gastos absorben el 96% de la renta de alquiler de los fondos inmobiliarios
Los gastos operativos de los fondos de inversión inmobiliarios ascendieron a unos 211 millones de euros en 2009, mientras que en concepto de alquiler apenas obtuvieron 219. Sólo tres de los ocho productos españoles de este tipo ganan dinero en lo que va de año.
La crisis llegó tarde a los fondos de inversión inmobiliarios -la mayor parte de ellos logró ser rentable en 2008-, pero sólo ha sido cuestión de tiempo. Dos han suspendido los reembolsos hasta nueva orden -el Banif Inmobiliario y el Segurfondo Inversión-, mientras que, en principio, el de BBVA volverá a permitirlos a partir del próximo noviembre.
La debacle del mercado inmobiliario ha pasado factura al valor de las tasaciones, lo que ha dañado la rentabilidad de este tipo de fondos. El patrimonio de las ocho carteras españolas que existen actualmente ha descendido un 12,7% de diciembre de 2008 a finales del pasado febrero, según los datos de Inverco.
Pero la verdadera mala noticia radica en que las rentas obtenidas del patrimonio en alquiler, ingresos supuestamente recurrentes para resistir en tiempos de adversidad, a duras penas cubren los gastos operativos.
Los costes repercutidos de los ocho fondos durante 2009 se situaron en unos 211 millones de euros, de acuerdo a la información remitida por las gestoras a la CNMV. En esta partida se incluyen las comisiones de gestión, de depositaría o los gastos de tasación, administración y reparación de inmuebles, entre otros conceptos. Los gastos suponen el 96,3% de los 219 millones que cobraron a los inquilinos de sus inmuebles.
"La crisis ha provocado que caiga la tasa de ocupación, mientras que los gastos operativos se mantienen. æpermil;ste es uno de los grandes problemas de estos productos", indica Carlos Fernández, director de análisis de fondos de Inversis. Por ejemplo, la ocupación media de los inmuebles en explotación alcanzaba a cierre de 2009 el 77,2% en el caso del fondo de Santander Real State, levemente por encima del 73,6% que declara la gestora de Ahorro Corporación.
En 2010 sólo tres de los fondos ganan dinero: A. C. Patrimonio Inmobiliario, Sabadell BS Inmobiliario y Habitat Patrimonio.
La liquidez de la mayoría de estos productos -seis de los ocho- se situaba a cierre de 2009 por debajo del 10% del patrimonio, el mínimo que indica la ley. Los inversores huyeron y las nuevas suscripciones se secaron, de forma que la única forma que tienen de obtener dinero fresco es desprenderse de activos, pero tampoco éste es el momento óptimo.
Santander Banif Inmobiliario vendió con un descuento en torno al 15% respecto a sus valores de tasación el centro comercial Plenilunio y un edificio de oficinas situado en Las Rozas. En el informe del segundo semestre de 2009 revela que ha recibido ofertas por otros inmuebles "con descuentos aún superiores ... y por debajo del precio ... que debería obtenerse por ellos". El fondo explicó en marzo de 2009 que, previsiblemente, concentraría las ventas en los últimos seis meses del presente año.
Un producto que se convirtió en masivo con la burbuja
El interés por los fondos inmobilarios repuntó al calor de la burbuja española del ladrillo. A finales de 2002, el patrimonio de este tipo de fondos ascendía a 2.098,7 millones de euros, cuando en 2007, el punto álgido del movimiento especulativo en el mercado inmobiliario, el dinero que atesoraban se había más que cuadruplicado, hasta situarse en 8.611,5 millones, según los datos de Inverco. Igualmente, el número de partícipes paso de 65.000 a más de 165.000."Inicialmente, eran productos muy bien gestionados para un público muy determinado, pero su comercialización masiva los ha conducido a sus actuales problemas", señala un experto del sector.Fernando Luque, analista de Morningstar, explica que el momento todavía es complicado, puesto que, previsiblemente, las correcciones en los precios de la vivienda no han terminado.Antonia Conde, de Fondotop, señala que puede haber oportunidades en otros mercados, pero advierte que ahora mismo el riesgo es elevado y que en la mayoría de los casos no compensa la rentabilidad potencial.Por su parte, Víctor Alvargonzález, consejero delegado de Profim, añade que en el futuro las Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) pueden ser una opción interesante: "Cuentan con importantes ventajas fiscales y, dentro de un tiempo, como poco un año, es posible que sean el vehículo ideal para invertir en el mercado inmobiliario".