El futuro de la vivienda

Pistas para cambiar de banco y cubrirse ante el alza de tipos

Las entidades empiezan a ajustar sus hipotecas a la subida de tipos que se espera, pero sin rebajar los requisitos para dar financiación.

Financiación por el 80% del valor de tasación de la vivienda y sin que el pago de la cuota mensual supere el 30% de los ingresos del cliente. Ese es el filtro que establecen las entidades a la hora de conceder hipotecas, sin que apenas haya margen para concesiones. Así, mientras el mundo cambia alrededor de la banca -los tipos han caído y también los precios de la vivienda-, los criterios en la evaluación de riesgos se mantienen, en contraste con la alegría con que se prestó dinero durante el boom inmobiliario de años atrás.

Quienes estén pensando en adquirir una casa y solicitar para ello un crédito, deberán ceñirse a los citados requisitos y ajustar el precio de la vivienda que desean adquirir a la hipoteca que realmente pueden pagar. Sin embargo, a pesar de la disciplina con que la banca financia ahora a los particulares, también quedan opciones en las ofertas hipotecarias que contribuyen a rebajar en lo posible la cuota que se paga cada mes: las destinadas a quienes ya tienen una hipoteca y pueden mejorar sus condiciones cambiando de banco y las que garantizan un blindaje en el precio del crédito con el que cubrirse ante las subidas de tipos de interés que se esperan.

Entidades como La Caixa, Banesto o Barclays están apostando por la captación de clientes con hipotecas en otras entidades, a los que se ofrecen a pagar los gastos que implica el traslado, con el límite de un coste de 3.000 euros en la mayoría de las ocasiones y el requisito de un capital aún pendiente de pago que debe oscilar entre los 50.000 y los 60.000 euros. Además, ofrecen el reclamo de una hipoteca sin suelo en el tipo de interés, un aliciente algo tardío si se tiene en cuenta que el euríbor ya ha completado su largo recorrido bajista pero que puede aliviar a quienes no se han beneficiado todo lo que habrían querido de la caída en picado del índice de referencia. Según datos del Banco de España, el tipo de medio ponderado que se aplica en el saldo vivo de los créditos hipotecarios es del 3,54%, frente al interés del 2,7% TAE de las nuevas hipotecas que se conceden. "Hay hipotecas con suelo en el tipo de interés de entre el 2,25% y el 2,5% pero también en el 4%", reconoce un directivo de banca mediana.

Y si, después de hacer las cuentas, el cambio de banco compensa, también será el momento de contratar un nuevo interés que amortigüe en lo posible el aumento de la cuota mensual que vendrá con el alza de tipos. "Lo ideal sería contratar ahora un interés fijo del 2,25% durante los próximos tres años", apuntan en el sector. Pero la banca también tiene que cuidar del margen de negocio y tal hipoteca no se deja ver.

"Los productos hipotecarios a tipo fijo dan tranquilidad a los clientes y por eso precisamente estamos trabajando en algunos productos de tipo fijo y tipo mixto, porque van a empezar a ser ahora más demandados. Ahora se está pensando en productos mixtos a 3, 5 y 7 años", reconocen fuentes de Banco Santander. En La Caixa han lanzado una hipoteca a un interés nominal del 2,84% durante los primeros tres años; Ibercaja cuenta con una hipoteca al 3,8% en los primeros cinco años y Barclays con una al 3,75% fija durante ese mismo plazo.

El euríbor a 12 meses aún no anticipa la subida de tipos que los expertos prevén para la recta final de este año o el inicio de 2011, si bien las previsiones apuntan a que esta referencia se colocará a finales de 2010 en niveles del 1,6% desde el 1,222% del viernes, mínimo histórico diario. Y aunque los tipos de interés todavía estén en mínimos, la banca no considera el nivel actual para decidir si concede una hipoteca sino un interés muy superior, aquél al que el cliente deberá enfrentarse en los próximos años. "Hacemos los cálculos a partir de un interés superior en tres puntos al euríbor más el correspondiente diferencial", reconoce un ejecutivo.

La contratación de un seguro de cobertura de tipos es una alternativa a la hipoteca con tipo de interés mixto, aunque sin olvidar su coste. "Para protegerse frente a una subida del euríbor que supere el 3%, lo razonable sería pagar una prima de entre el 1% y el 1,5% del importe de la hipoteca", señalan en el sector.

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Las condiciones que exige la banca

1. Ingresos. La ortodoxia a la que ha vuelto la banca en la concesión de hipotecas exige destinar al crédito no más del 30% de los ingresos, un porcentaje que como mucho podría llegar al 40% en las unidades familiares más holgadas.

2. Ahorro previo. La financiación se ciñe al 80% del valor de tasación de la vivienda. El aval de otras propiedades inmobiliarias, que tradicionalmente servía para lograr el 100%, ya no sirve y sí la garantía de activos con liquidez.

3. Edad. Los menores de 35 años puede encontrar mejores condiciones de financiación, con diferenciales más bajos, gracias a los convenios que numerosas entidades financieras mantienen con comunidades autónomas.

4. Vinculación. Una vez superados los requisitos del nivel de ingresos y el ahorro previo, la obtención de un buen precio se logrará con la vinculación con el banco y la contratación de productos adicionales, como seguros o planes de pensiones.