El coste hipotecario se disparará con la remontada económica
La cuota mensual de un préstamo de 200.000 euros subirá más de un 20% cuando el euríbor vuelva a situarse en el 3%
A la hora de buscar vivienda, es muy importante que el comprador calcule sus fuerzas, de forma que, para no llevarse a engaño, ha de tener muy presente una premisa: que los tipos de interés subirán en los próximos meses.
El mes pasado, el euríbor a un año se situó demedia en el 1,261%, de forma que la cuota mensual de un préstamo por 200.000 euros con un diferencial del 0,75% a 25 años y revisado con esa referencia se sitúa en 848 euros. El ahorro respecto a septiembre de 2008, cuando las tensiones del mercado estaban en plena ebullición (el euríbormedio se situó en el 5,384%), alcanza los 457 euros. Pero hay que tener cuidado, el entorno de tipos de interés bajos está a punto de concluir.
Los expertos aconsejan hacer el cálculo del coste de la hipoteca con el euríbor al 3% para no llevarse sorpresas desagradables. Con esa referencia, la hipoteca del ejemplo tendría una cuota mensual de 1.028 euros, un 21% superior. Ahora, bancos y cajas aprietan las tuercas a los potenciales compradores, a los que exigen ratios de endeudamiento muy ajustados.
Es poco habitual que permitan que la letra de la hipoteca suponga más del 35% de los ingresos netos mensuales. Así dejan margen a una futura escalada del precio del dinero sin que el pago del crédito se vea amenazado. Por lo tanto, en el ejemplo los ingresos mensuales deberían ser de 2.938 euros.
Los analistas coinciden en que, a medida que la recuperación económica vaya asentándose, el Banco Central Europeo (BCE) irá elevando los tipos de interés con el objetivo de mantener a raya las tensiones inflacionistas. Aunque todavía quedanmeses sin nubarrones en el horizonte para los hipotecados o quienes piensen serlo en el futuromás inmediato.
BNP Paribas señala que las grandes economías mantendrán el actual régimen de tipos de interés extremadamente bajos para ahuyentar al fantasma de la deflación. En septiembre, el IPC en España bajó un 1% en términos interanuales. Peter Hensman, estratega global de Newton, gestora perteneciente a BNYMellon Asset Management, considera que hay "pocas perspectivas de un cambio de tipos de interés por parte del BCE para lo que queda de este año".
Desde Citi, estiman probable que el BCE mantenga los tipos en el actual 1%, su mínimo histórico, hasta el último trimestre del próximo año. Otras entidades fechan el punto de inflexión antes, como Deutsche Bank, que apuesta por el comienzo de un ciclo alcista del precio del dinero a partir del próximo octubre. La gestora británica Scottish Widows estima que a finales del próximo ejercicio el tipo de interés de referencia de la zona euro se situará en el 1,25% para alcanzar el 3% a finales de 2011. Una previsión coincidente con la del consenso de mercado, que espera que el euríbor a un año se sitúe en el 2,3% en octubre de 2010, según Bloomberg.
La tendencia alcista está a punto de comenzar según estas estimaciones, que apuntan a un euríbor ya en el 1,6% a comienzos del próximo año. Si la recuperación sigue su curso, como descuenta actualmente el mercado, el euríbor se situará en el 4,3% en octubre de 2015. El potencial hipotecado también tiene que tener presente que los diferenciales que las entidades financieras aplican a los nuevos créditos distan mucho de los de las etapas de bonanza.
El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situaba en julio en agosto en el 2,99%, según los últimos datos del Banco de España. Esto implica que el diferencial medio teórico se sitúa actualmente en el 1,656% respecto al euríbor de dicho mes, quemarcaba 1,334%. Este dato contrasta con el diferencial teórico del 0,796% correspondiente a septiembre de 2008.
Con todo, el esfuerzomedio para comprar una vivienda se sitúa a niveles similares a los mínimos históricos de 1999, según revela el último informe sectorial de la tasadora Tinsa. Esta fuente asegura que, en el segundo trimestre de este año, el esfuerzo financiero bruto sobre un préstamo medio se situaba en el 22,3% de los ingresos anuales por hogar, cercano a los mínimos históricos y a gran distancia del 54% que alcanzó en 1990.
Los cambios fiscales juegan en contra
1. Subida del IVA. Desde julio de 2010, los compradores de vivienda nueva pagarán un 8% a Hacienda en concepto del impuesto sobre el valor añadido (IVA), en lugar del 7% actual. Supuestamente, este incremento tendría un impacto al alza en el precio de las viviendas, según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), si bien otros expertos consideran que ese coste lo tendrá que asumir el vendedor, el que menos capacidad de negociación tiene en la actual situación.De entrada, esta subida sólo afecta a los pisos nuevos, puesto que en los de segunda mano ha de pagarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), un gravamen autonómico que oscila entre el 6% y el 7% (véase gráfico). Tras el movimiento del Gobierno, los expertos consideran muy probable que las comunidades autónomas sigan el ejemplo y suban el ITP con el objetivo de poner remiendos también a su complicada situación contable.2. Aumentará la tributación por los beneficios derivados de la transmisión de un bien a partir del 1 de enero del próximo año con el nuevo marco diseñado por el Gobierno. Por lo tanto, los vendedores tendrán que entregar a Hacienda el 19% de los primeros 6.000 euros de plusvalías y el 21% de las restantes. Eso sí, si se vende la vivienda habitual para reinvertir ese importe en otra vivienda también dedicada al uso habitual, el vendedor está exento de tributar por las plusvalías.3. A partir de 2011, los compradores no disfrutarán de ventajas fiscales a la hora de adquirir una vivienda, según anunció el Gobierno el pasadomes de mayo. Los expertos consideran que el efecto es positivo, puesto que previsiblemente la amenaza de esa fecha límite tiene como efecto que se reactive la demanda. Algunos expertos dudan de que finalmente el Gobierno tome una medida tan impopular. "Aun pensando que la supriman como tal, habría varias fórmulas para mantener algunas ventajas", señala Pablo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa.