Rebajas con cuentagotas en la vivienda nueva
Los expertos alertan que las entidades financieras y las promotoras cuentan con escaso margen para bajar precios
Qué puede esperar en esta etapa de contracción de la demanda un eventual comprador que prefiera adquirir una vivienda nueva? En principio, bastante menos recortes de precios que los que se presentan en las casas de segunda mano. Según los expertos del sector, esta tendencia se mantendrá durante muchos meses, mientras las promotoras o las entidades financieras, que se dedican a comercializar este tipo de productos, sigan contando en su poder con viviendas construidas en el pico del boom.
Las inmobiliarias están condicionadas por los créditos y avales suscritos con las entidades financieras en el desarrollo de las promociones; si un banco ha concedido un crédito por el 80% del valor de una promoción, la promotora no venderá fácilmente a precios por debajo del valor del préstamo. Así, las que no han arrojado la toalla y traspasado sus activos a bancos o cajas intentan bajar precios, pero de forma moderada y puntual.
Las consultas directas realizadas por este periódico a varias promociones arrojan resultados dispares. Algunas firmas señalan que los precios ya están ajustados y que no están dispuestos a hacer recortes adicionales, mientras otras se muestran más abiertas. En esta última línea, desde una promoción dirigida por Vallehermoso se informa que, si después de la visita el cliente considera que la vivienda es la adecuada, están dispuestos a hablar para adaptarse en la medida de lo posible a sus necesidades.
La oferta de bancos y cajas suele ser de una calidad reducida, al proceder de ejecuciones
En Realia también se intenta seguir una estrategia más acomodada al momento actual. En los últimos meses se ha comenzado a aplicar una reducción media del 25% respecto a los precios de finales de 2008, lo que no significa que el recorte sea igual para todos los productos; además, una línea básica de actuación es no vender con pérdidas. Esta política se ha traducido en una cierta reactivación de la demanda: el número de las preventas se ha duplicado en el primer semestre de 2009 respecto al mismo periodo del año precedente.
La presión sobre las inmobiliarias, además de la que conlleva el desplome de la demanda, viene de la mano de la competencia de los bancos y cajas, que actúan tanto en el producto de primera mano -como el Santander- como en el de segunda mano, donde cuentan con una oferta heterogénea proveniente de los embargos a clientes. Pero las entidades también están limitadas por la valoración de los activos; pueden por debajo del valor de tasación, pero esto les hace incurrir en pérdidas contables. De ahí que no se sea fácil encontrar productos con una calidad elevada y un precio atractivo. Ahora bien, disponen de un as en la manga: la financiación. Precisamente en este punto radica uno de los grandes problemas para acceder a la compra de un inmueble, y bancos y cajas cuentan con recursos de los que carecen las inmobiliarias.
Por ello, aunque los pisos ofrecidos no sean chollos, los clientes tienen acceso privilegiado a unas condiciones de financiación impensables para el común de los potenciales compradores. Por ejemplo, Caixa Galicia anunció el miércoles que ha puesto a la venta 1.000 viviendas de su cartera inmobiliaria. El quid está en que ofrece hasta el 100% del valor de tasación y el euríbor con un diferencial de tan sólo el 0,4%.
No obstante, si el Banco de España relajase las exigencias contables en cuanto a activos inmobiliarios de bancos y cajas, como aguardan algunos expertos, la situación puede dar un giro de 180 grados. "En caso de que puedan contabilizar las pérdidas derivadas de una venta por debajo del precio de hipoteca en varios ejercicios, podrían vender los pisos a valor actual de mercado sin tantos problemas para sus cuentas de resultados como ahora", señala Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista.
Esto abriría la puerta a un nuevo flujo de oferta, incluso de vivienda nueva de promociones con inmobiliarias con problemas crediticios, que impactaría a la baja en los precios, dice el jefe de estudios de Idealista.
En cualquier caso, las entidades financieras se han convertido ya en inmobiliarias. Las cajas llevan a cabo la gestión de su creciente cartera de ejecuciones hipotecarias a través de dos fórmulas: sus propias sociedades y de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI). Fuentes del mercado señalan, sin embargo, que el funcionamiento de estas fórmulas dista de ser óptimo, puesto que ahora están más centradas en sus procesos de integración.
¿Han vuelto los cazadores de gangas?
Un fenómeno que comienza a verse en las ferias de low cost que se han celebrado en los últimos meses es la del cliente que adquiere activos inmobiliarios en cash, o lo que es lo mismo que no tienen necesidad de recurrir a la financiación bancaria. La idea que existe entre los organizadores es que se trata ya de inversores que adquieren las viviendas para alquilarlas y tal vez esperar mejores momentos para hacer plusvalías. Puede ser una táctica arriesgada, pero los precios bajos pueden ser un gancho.
Casas de saldo en las ferias
Los salones y las ferias inmobiliarias abundan en los últimos tiempos. Ahora las promotoras no tratan de vender productos de elevadísima calidad a precios desorbitados, como hace unos años, sino de dar salida a la creciente cartera de viviendas que no encuentran comprador.Los nombres lo dicen todo. El salón Low Cost, celebrado el pasado septiembre, es la Feria de la Vivienda de Madrid, que tuvo lugar el primer fin de semana de octubre, y el próximo Salón Inmobilario Internacional de Madrid (SIMA), que ya calienta motores para estar listo el próximo 22 de octubre.Pero una conclusión de las visitas realizadas a estos grandes escaparates inmobiliarios es que tampoco son la panacea para el comprador. Aunque es cierto que se ofrecen productos con descuentos específicos para la cita y se ponen a la venta las últimas viviendas de algunas promociones a precios muy atractivos, los grandes chollos no abundan. Por lo general, la oferta es la misma que entidades financieras y promotoras ofrecen a través de sus páginas web.Cuando los descuentos se mueven entre el 30% o del 40% suelen afectar a viviendas que se han quedado descolgadas de determinadas promociones, y que a las inmobiliarias no les compensa mantener en su cartera, por lo que no optan por vender esos productos con pérdidas. También algunos expertos alertan que suelen ser casas que tienen una salida más difícil de lo que ya ahora es habitual. También se reproducen algunos ganchos, especialmente para la vivienda de la costa, de ofrecer muebles, viajes...Estos eventos, sin embargo, si cuentan con una gran virtud: concitan la atención por parte de los medios de comunicación y de los potenciales compradores.