Cómo será Llanera dentro de 18 años
Llanera Urbanismo e Inmobiliaria cerrará 2026 con una facturación de 39,957 millones de euros. Quizá sorprenda la exactitud de la cifra a 18 años vista, más en una empresa de promoción de viviendas y gestión del suelo, un sector que en estos momentos no es capaz de intuir ni dónde está el suelo ni cuándo llegará la recuperación. Pero esa es la cifra que aparece en el plan de viabilidad de la principal filial del grupo de la familia Gallego y que ha servido para aprobar el convenio de acreedores y levantar la suspensión de pagos que, adelantándose a los tiempos, Llanera declaró en octubre de 2007.
El concurso de acreedores de Llanera fue el primero de un reguero de suspensiones en el sector inmobiliario en España y por eso se ha mirado con especial interés tanto por las compañías como por la Justicia, encargada de administrar las empresas que no puede afrontar sus pagos. En el caso de la empresa valenciana, el juez que ha llevado la suspensión, Fernando Presencia, ha puesto un empeño casi personal para conseguir que la inmobiliaria superara la crisis y sea un ejemplo para las que han venido después.
Del largo proceso que se ha desarrollado en el Juzgado Mercantil número dos de Valencia, hay episodios que, posiblemente, hoy no se hubieran logrado. El pago por dación de terrenos a Lehman Brothers y a Bancaja de los dos principales créditos que tenía Llanera permitieron a la inmobiliaria reducir de forma notable su pasivo, que inicialmente superaba los 700 millones. La venta por un euro de empresas en las que participaba parcialmente y que tenían que desarrollar proyectos de dudosa viabilidad, también despejó algunos nubarrones, ya que los contratos obligaban a Llanera a acudir a ampliaciones de capital para mantener la actividad de esas empresas, así como a apuntarse la deuda que habían contraído. Finalmente, la decisión de liquidar cuatro filiales que no tenían futuro, adelgazó el grupo para el que lograr el acuerdo de los acreedores.
De aquel grupo de empresas, sólo tres han pasado el filtro, ya que ayer una de las concursadas paras las que se proponía convenio no superó la criba al abstenerse el único acreedor. La principal, Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, es la que ahora acumula la mayor parte del pasivo concursal, 135 millones de euros, según el convenio. Una cifra casi ridícula comparada con las que se manejan en el sector inmobiliario, que vive la segunda ronda de refinanciaciones de sus deudas. Pero la cantidad es menor aún si se tiene en cuenta que el convenio aprobado ayer implica una quita del 50%. Es decir, Llanera sólo pagará la mitad.
¿Cómo han aceptado los acreedores este acuerdo? Los bancos, que soportan la mayor parte del pasivo, han sido los que han permitido la aprobación de un convenio que implica tres años de carencia y otros cinco para pagar el total de la deuda concursal, cancelando el 80% del total el último año. Además, el abono de la subordinada se alarga hasta 2026. Por eso, el plan de viabilidad de la inmobiliaria alcanza hasta ese año tan lejano.
Resulta chocante que alguien se atreva a hacer previsiones a tan largo plazo. Pero aún lo es más que lo haga en el sector inmobiliario. El plan de viabilidad cita un informe de Asprima (Asociación de Promotores de Madrid) que señala 2010 como año del rebote de la demanda de vivienda. A partir de ahí, Llanera plantea la entrega de viviendas de promociones que tiene en marcha, el inicio de otras 13 a partir de 2014, la venta de suelo obtenido como agente urbanizador de dos PAI (Programa de Actuación Integrada) en Vilamarxant y Carcaixent, así como otros ingresos, como los 20 millones que debe pagar Inmochan, la inmobiliaria de Alcampo, por un hipermercado que Llanera debe hacer en un PAI en Catarroja, conocido como Nou Mil.leni. Este desarrollo a medias con la Generalitat Valenciana, contempla 12.000 viviendas y es clave en para el futuro de Llanera. Sin embargo, está paralizado por la justicia por falta de agua.
Con esas hipótesis de trabajo, Llanera ha elaborado toda una cuenta de resultados al céntimo desde 2009 hasta 2026, año a año, que le sirve para estimar el flujo de caja que logrará para poder atender los pagos a los acreedores cuando lleguen los años clave. Una previsión que depende de tantas claves -las valoraciones, los precios, los plazos- que no faltan voces críticas. Tanto si se cumple como si no, lo cierto es que dentro de 18 años, en el mejor de los casos, Llanera será un espejismo de aquel grupo que llegó a facturar más de 400 millones, llenó las carreteras de postes con su logotipo o patrocinó a un equipo inglés de fútbol. Pero difícilmente dejará de ser el ejemplo de los años de desmadre inmobiliario.