El 'private equity' español y el factor inmobiliario

En el primer lustro del presente siglo las grandes operaciones de inversión del capital riesgo en España vinieron acompañadas de beneficiosas operaciones inmobiliarias. En 2004 Cosecheros Abastecedores anunció un resultado correspondiente a 2003 que triplicaba el anterior (27,44 millones de euros); el alto beneficio presentado no habría sido posible si la firma de inversión Nazca (que en 2003 había comprado Cosecheros Abastecedores por 117 millones) no hubiera vendido poco después de hacerse con la empresa de vinos un solar de su propiedad en Madrid, por 34,7 millones. El grupo de capital riesgo Apax anunció en noviembre de 2005 la compra de Panrico y en enero de 2006 ya se había desprendido de sedes y oficinas. En 2005 los fondos de capital riesgo controlados por PAI, Permira y CVC acordaron la compra de Cortefiel. De acuerdo con los planes de las tres sociedades, la sede de la empresa en Madrid y otros inmuebles de Cortefiel serían vendidos. La sociedad de capital riesgo Permira compró a finales de 2004 la cadena de supermercados en España del grupo Ahold, por más de 600 millones de euros. En enero de 2005 Permira ya había anunciado la venta a la inmobiliaria holandesa Redevco de 72 locales de Ahold por 211 millones, con lo que recuperaba en menos de seis meses cerca de un tercio de la inversión. GE Real Estate se hizo en 2006 con la cartera de supermercados El Árbol por 76 millones de euros, puesta en venta por la sociedad de capital riesgo CVC. La sociedad británica 3i compró por 20 millones de euros el 10% del grupo inmobiliario Renta Corporación en 2004; dos años después la firma de inversión salía del accionariado de Renta Corporación en su salida a Bolsa logrando plusvalías. Los ejemplos por tanto en los que el capital riesgo se ha valido de operaciones inmobiliarias indirectas para recuperar parte de la inversión en tal o cual compañía son numerosas.

Sin ser una consecuencia directa, el derrumbe del negocio inmobiliario en España ha venido acompañada de una caída de la inversión del capital riesgo, así como de las operaciones de desinversión de esta industria. En realidad lo que ha permitido e impedido grandes operaciones de capital riesgo acompañadas de ventas de activos inmobiliarios ha sido la existencia o inexistencia de entidades financieras dispuestas, por un lado a financiar la compra por parte de una sociedad de capital riesgo de una compañía y por otra la financiación de compra de inmuebles. Pero está claro que en los años del boom inmobiliario las sociedades de inversión se sirvieron de los altos precios pagados por activos inmobiliarios.

No obstante el factor inmobiliario también puede ser provechoso en plena crisis del sector para el capital riesgo. Los fondos que fueron cerrados entre 2007 y la actualidad son una preciada fuente de financiación en la economía nacional. Las sociedades de capital riesgo gestoras de esos fondos disponen de capital para invertir, aunque ahora lo tendrán que hacer con menor apoyo de la banca. Tienen la oportunidad de comprar compañías cuyos activos inmobiliarios previsiblemente suban de precio en los próximos años (sin llegar a los excesos anteriores). Por ejemplo, empresas participadas por capital riesgo que funcionen a través de franquicias pueden tener ahora la posibilidad de, en lugar de alquilar los locales en los que sus franquiciados desempeñan su negocio, comprarlos. Y la inexistencia de beneficios por operaciones inmobiliarias en adquisiciones de compañías por parte de sociedades de capital riesgo está obligando a estas últimas a volver a los orígenes de esta industria: la inversión en empresas en fases de expansión.