El negocio hipotecario recobra fuelle
Oferta y demanda vuelven a verse las caras en el negocio hipotecario, gracias a la caída del precio de la vivienda y del euríbor.
Las entidades financieras vuelven a engrasar su maquinaria comercial en hipotecas, uno de los filones de su negocio durante los últimos años. Asumido el histórico batacazo del mercado inmobiliario, con un parón en el número de transacciones y el consiguiente aumento del stock de viviendas, la banca española no quiere renunciar a los jugosos ingresos que le supone el crédito hipotecario.
Con la misma timidez que la oferta, la demanda también comienza a abrirse paso, animada por la caída de los precios de las casas -se estima que durante la crisis éstos se desplomarán hasta un 30%- y el continuado descenso del euríbor, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España.
Por si fuera poco, los compradores más indecisos cuentan ahora con el aliciente de que el Gobierno prevé aprobar restricciones en el capítulo de las desgravaciones por compra de vivienda a partir de 2011 -el Ejecutivo ha propuesto eliminarlas a partir de unos ingresos superiores a 24.000 euros-, una medida que ha provocado que muchos consumidores se planteen anticipar la adquisición de un piso.
Para adaptarse al cambio de escenario, las entidades han comenzado a renovar su oferta en créditos, si bien con mucha cautela. El denominador común siguen siendo unos criterios mucho más exigentes en la concesión de las hipotecas con el objetivo de evitar que se vuelvan a colar clientes de dudosa capacidad de pago y, por supuesto, unos costes (el diferencial que se aplica sobre el euríbor) más elevados que hace unos años.
La mayoría de bancos y cajas establecen ahora un tope en el importe del préstamo en el 80% del valor de la tasación, frente al 100% que se prestaba antes del estallido de la burbuja, y en la duración del crédito, con un límite en los 40 años. Respecto a los diferenciales, de media, la banca aplica un 0,75% sobre el índice hipotecario de referencia, el triple que antes. Sin embargo, este encarecimiento se ha visto compensado con la evolución del euríbor. El índice hipotecario cotiza ahora en el 1,6%, mínimo histórico, mientras que en octubre de 2008 se situaba en el 5,5%.
La estrategia actual de la banca española es doble: captar usuarios de la competencia, sobre todo aquellos que hayan demostrado que su historial de solvencia es intachable, pero también hacerse con nuevos. "Las condiciones macroeconómicas hacen que, además de la nueva contratación, el banco también esté captando hipotecas de la competencia con buen perfil", señalan en BBVA. La hipoteca Ven a Casa -200 de esta entidad se dirige a este segundo segmento. Regala 200 euros al mes durante un año a los clientes que lleven la hipoteca desde otra entidad.
Gastos de subrogación
Miguel Artazos, jefe de gestión de productos de financiación de Ibercaja, coincide en que la red de la caja de ahorros "está volcada en ambos ámbitos al 50%". Para hacerse con clientes de otras entidades, Ibercaja se compromete a asumir con los gastos de cambio de banco, así como a mantener un tipo de interés del 2,75% durante los dos primeros años. El resto del periodo hasta el vencimiento el interés es del euríbor más el 0,5%.
La entidad aragonesa, además, ha señalado recientemente que comienza a percibir señales de reactivación en el mercado hipotecario. "Se han formalizado 506 millones de euros para adquisición de vivienda. Ese aumento ha sido relevante en marzo, al concentrar casi la mitad del volumen del trimestre, con 205 millones de euros, lo que cabe interpretarse como un cambio de tendencia, que se está ratificando en abril".
Otros bancos que apuestan por quitar clientes a la competencia son Barclays y Banesto, dos de las entidades que prometen unos de los tipos de interés más atractivos del mercado.
La Hipoteca Cambio de Banco del británico, destinada a créditos firmados hace al menos un año, es al euríbor más el 0,35%, aunque establece como requisito que se contrate un seguro de vida y un plan de pensiones con la entidad.
La responsable de Hipotecas y Coordinación Comercial de Barclays, Cristina Lázaro, manifiesta que, a pesar de esta apuesta, la entidad no ha dejado de estar volcada en hacerse con nuevas hipotecas. "Tenemos la Hipoteca Remunerada al euríbor más el 0,55%, que retribuye los saldos en cuenta al 0,55%, y la Hipoteca Oportunidad, que permite fijar el precio los primeros cinco años al 3,75%".
Banesto, por su parte, cobra el euríbor más el 0,38% y limita esta oferta a hipotecas que tengan una antigüedad superior a cinco años. La entidad que preside Ana Patricia Botín también se encarga de abonar los gastos que implica la subrogación, como la cancelación anticipada, la notaría, registro, gestoría y tasación. Exige, además, domiciliar la nómina y dos recibos y contratar un seguro del hogar con Santander Seguros.
Deutsche Bank ha preferido ser generoso en los costes a cambio de seducir a "los mejores clientes". Su Hipoteca Rompedora tiene un tipo de interés de salida del 2,49% y euríbor más un spread del 0,27% después. Como gancho, el banco alemán abona 1.000 euros, aunque como condición los titulares del crédito deben tener unos ingresos de más de 2.500 euros mensuales. Aunque es la más barata del mercado, sus requisitos también son los más exigentes: hay que domiciliar la nómina, tener un gasto mínimo en tarjeta, contratar un plan de pensiones o fondo de inversión y un seguro de vida y de hogar.
Además de las bonificaciones de bienvenida, la banca española mantiene otras de las ventajas más clásicas por contratar una hipoteca, como la posibilidad de disfrutar de un periodo de carencia en el pago de intereses, modificar la cuota mensual del crédito o fijar su importe cada año. También se pueden obtener beneficios adicionales en función del número de productos que se tengan contratados. En la Hipoteca Bonificada de Caja Madrid, por ejemplo, el tipo de interés inicial se reduce un 0,2% según la vinculación del cliente.
Seguros de desempleo
Una opción que ofrecen las entidades para cubrirse sobre posibles cambios en la situación personal de los prestatarios es la contratación de un seguro de desempleo, aunque la mayoría asegura que no se ha detectado un incremento de la demanda de estos productos en los últimos meses. "Los seguros de desempleo ya se venían comercializando hace unos años. No se ha notado un aumento con la crisis, afirma Ramón Gras, director de banca retail de Banco Sabadell. En Caja Madrid afirman que "no se ha producido un cambio significativo en la contratación de este tipo de productos".
En algunas entidades, sin embargo, sí que señalan que los clientes están más interesados en suscribir seguros que les protejan ante la posible pérdida de empleo. "En general el aseguramiento ha aumentado y, en concreto, la cobertura de desempleo ha pasado a incluirse en los seguros de protección de pagos asociados a hipotecas desde un 6% de hace un año a niveles del 18%", aseguran en BBVA.
Tipos fijos
Lo que no ha sido capaz de cambiar la crisis es la preferencia de los españoles por contratar las hipotecas a tipo variable, en lugar de a un tipo fijo como ocurre en otros países europeos. Más del 90% de los créditos pertenecen a esta primera categoría, a pesar de que bancos y cajas han fomentado la gama de tipos fijos o mixtos (fijo durante los primeros años y variable el resto hasta su vencimiento). "Se está potenciando mucho la contratación de tipos fijos mixtos, aprovechando los actuales niveles de tipos, en mínimos históricos", señalan en BBVA. Indican que en lo que va de año los tipos fijos iniciales han pasado de suponer el 5% de la nueva producción a ser el 15%.
Caixa Catalunya, que prevé registrar un alza de su actividad hipotecaria del 2,5% en 2009, coincide en que han renovado su oferta en tipos fijos y mixtos. "Los tipos de mercado están bajos y permiten tener una oferta atractiva. La hipoteca a tipo fijo permite una mejor planificación, ya que la cuota no depende de las variaciones en los tipos. Nuestros precios actuales están a partir del 5,5%", señalan en la caja. Sabadell establece una horquilla entre el 5,25% para un crédito a 12 años y el 5,85% a 30 años, mientras que Bancaja cobra un 5,5% y Barclays un 4,95%. En este tipo de productos, las entidades recortan la duración del crédito a un máximo de 30 años.
Mejores ofertas en los pisos de la banca
La oferta crediticia mejora cuando se trata del stock de viviendas y suelo que ha tenido que absorber la banca española como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.Sólo entre el cuarto trimestre de 2008 y el primero de este año, las diez principales entidades financieras se han visto obligadas a adquirir inmuebles por un importe de unos 13.500 millones de euros, según los datos recabados por este periódico, para evitar que se les dispare aún más la tasa de morosidad.Dentro de este paquete de viviendas, donde bancos y cajas aplican descuentos en los precios desde el 20% hasta el 50%, se puede acceder a hipotecas en condiciones mucho más ventajosas.Caja Madrid, por ejemplo, que ha incluido la lista de pisos en oferta en su página web, concede un crédito al euríbor más un diferencial del 0,5%, por debajo de la media del resto de sus hipoteca a tipo variable. Además, si se utiliza esta vía la entidad no cobra comisiones y permite la financiación de hasta el 100% del valor de la casa. En el resto de sus créditos para la adquisición de vivienda, Caja Madrid establece el límite en el 80%. Lo que no cambia es el plazo máximo de amortización, fijado en ambos casos en 40 años.Santander es otra de las entidades que ha creado una sociedad, denominada Altamira, para incluir en ella todos los inmuebles que ha tenido que comprar durante la crisis. Esta plataforma ofrecía en un principio descuentos en la compra de vivienda de hasta el 30% sólo para los empleados, pero ahora se ha extendido a cualquier persona que esté interesada en adquirir una de estas viviendas. Complementa este reclamo con una hipoteca al euríbor más un diferencial del 0,4%, por un importe de hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda y un máximo de 40 años.Al igual que ocurre con Caja Madrid, en el resto de hipotecas Santander sólo financia hasta el 80% del valor de la casa.Por su parte, Servihabitat, la sociedad inmobiliaria de La Caixa, cuenta con descuentos de un mínimo del 25% en su poder. A este porcentaje le suma otro 5% si se trata de un cliente que tiene domiciliada la nómina.En la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) las rebajas en el precio de venta de pisos oscilan entre el 20% y el 50%. La entidad también financia en estos casos hasta el 100% del valor de la tasación.
Actividad
La banca ha cerrado el grifo del crédito durante la crisis, debido a las dificultades para obtener financiación en los mercados internacionales y a la cautela ante el repunte de la morosidad. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la actividad hipotecaria creció en marzo un 2%, la cifra más baja desde 1992. El saldo vivo se eleva a 1,08 billones. La AHE prevé que este año se registren tasas de crecimiento negativas en hipotecas.