Lo que la vivienda le da y le quita a la economía

El que abusa de un líquido no se mantiene mucho tiempo sólido". Lo dijo un escritor francés del siglo XIX y lo reproduce José Antonio Álvarez, director general financiero del Banco Santander, en la revista del Banco de España para explicar cómo se originó la crisis económica mundial. Y es que la actual recesión es resultado, en buena medida, de la acumulación de una serie de excesos que en numerosos países se iniciaron en el mercado de la vivienda. Lo curioso es que, pese a ello, en aquellas naciones donde la construcción residencial tiene un peso significativo en su producto interior bruto, sus gobiernos siguen confiando la recuperación, paradójicamente, a la actividad inmobiliaria.

En un entorno de fuerte crecimiento económico, las entidades financieras relajaron sus estándares de riesgo en la concesión de crédito, animadas por las elevadas revalorizaciones que registraban los inmuebles en países como EE UU, Reino Unido, Irlanda o España. Además, presionadas por la fuerte competencia, muchas firmas estiraron los límites del rigor en la concesión de hipotecas más allá de lo razonable, concediendo empréstitos muchas veces por encima del valor real del activo subyacente.

Pero es que, además, la implicación que tuvo este fenómeno no se limitó al mercado inmobiliario. En el mundo sajón es muy frecuente que los hogares utilicen el crédito hipotecario para financiar toda clase de consumo duradero (coches, viajes o mobiliario, entre otros), por lo que cuando las casas se revalorizaban por encima del 10%, (el boom en Reino Unido e Irlanda se caracterizó por repuntes bastante superiores), las familias no dudaban en solicitar una ampliación del capital pendiente de amortización de sus créditos y los bancos accedían gustosos de ampliar su balance. Este aumento del consumo se tradujo en mayor crecimiento económico y del empleo, pero también en un peligroso incremento del nivel de endeudamiento de los particulares y las empresas.

No son más que las consecuencias del efecto riqueza. Cuando el valor de los activos inmobiliarios de empresas y familias crecen ininterrumpidamente, sus propietarios tienen más margen para mantener los niveles de consumo e inversión mediante crédito que avalaban con esos activos.

Sin embargo, cuando los precios inmobiliarios cambiaron de tendencia (cambian siempre, aunque parezca que no lo van a hacer nunca), llegó el efecto pobreza. La subida de los tipos a finales de 2005, unida a los elevados precios de las casas, enfrió la demanda inmobiliaria hasta hacerla desaparecer. Las casas iniciaron entonces el camino inverso, y un buen número de hogares sobreendeudados se vieron abocados a la quiebra técnica, porque el valor de su casa es inferior al de la deuda contraída para financiarla. Ante esta coyuntura no sólo se dejan de comprar viviendas, sino que el consumo se reduce a la mínima expresión, repercutiendo, esta vez al revés y de forma contractiva, sobre el crecimiento económico y destruyendo empleo. La vivienda, a fin de cuentas, unas veces da y otras, quita.

Más hipotecas

Reino Unido ha sido el primer país que dio por finalizado su boom y en los últimos meses cada vez son más los indicadores que comienzan a vislumbrar una leve mejoría. El número de hipotecas concedidas aumentó un 16% en abril respecto al mes anterior, aunque la cifra aún sigue siendo un 28% inferior a la registrada en el mismo mes de 2008, según datos difundidos por el Consejo de Prestamistas de Hipotecas. Estos números confirman una cierta recuperación del mercado inmobiliario esta primavera, lo que alimenta la esperanza de que haya pasado lo peor de la recesión. Los precios también apuntan a una moderación en su caída: en el primer trimestre del año descendieron un 4,7% anual, mientras un trimestre antes se duplicaba el ritmo de caída, y un año antes se cuadruplicaba, según recuerda Knight Frank.

"Quizás sea prematuro concluir que la fase bajista ha concluido, pero no lo es que estamos cerca del suelo", explica Andrew Shirley, de Knight Frank. Los analistas británicos señalan que unos precios más realistas de los inmuebles, unidos a la sensación que cada vez tienen más compradores de que la depreciación de estos activos podría estar tocando a su fin, culminará en que oferta y demanda lleguen a su punto de encuentro. Las estadísticas así lo demuestran, no sólo por la contratación de más préstamos hipotecarios, sino también por los tímidos aumentos que ya se registran en las ventas y el creciente interés de inversores extranjeros que pretenden beneficiarse de la debilidad de la divisa esterlina.

Si se recupera la confianza en que las casas ya no van a seguir perdiendo valor, hogares y empresas retomarán paulatinamente su nivel de gastos y toda la maquinaria volverá a funcionar: se recompondrán las expectativas y el efecto riqueza volverá a cebar la inversión. Incluso cuando las casas empiecen su revalorización en EE UU (ya hay repunte en las operaciones, pero no en los precios) los derivados financieros de los créditos subprime hoy detestados, recuperarán valor.

¿Seguirá España el mismo patrón de comportamiento? Mientras en Reino Unido las casas se depreciaban, en España seguían revalorizándose por encima del 5% y el mercado se preparaba para un aterrizaje suave como colofón al boom inmobiliario más duradero de su historia. España llegó a poner en duda una de las máximas de la economía de libre mercado: a mayor oferta, menor precio. Ni producir 800.000 casas al año logró frenar una locura espoleada por tipos bajos, activismo bancario, monumental demanda embalsada y estímulos fiscales atractivos y de por vida. Así se repitieron repuntes de precios por encima del 15% un ejercicio tras otro y niveles de actividad que ahora se han demostrado fuera de toda lógica. "Se compraba todo y las empresas actuaron como si eso fuese a durar siempre", reconocen en una patronal.

Deuda de las familias

Si a eso se le suma que la construcción de una promoción se prolonga 24 meses, es más fácil comprender cómo se ha llegado hasta aquí. Existe un stock de casas sin vender de entre 600.000 y 1,2 millones y los precios se mantienen en lenta caída, con una rebaja del 6,8% hasta marzo y del 9,8% en mayo, según dos de los principales estudios. La deuda hipotecaria viva de las familias sigue moderándose, pero subiendo. En abril sumó 671.450 millones, un 1,8% más, en lo que es el menor aumento de la serie histórica.

Todo ello porque ha calado en la demanda la idea de que lo peor en cuanto a pérdida de valor de los inmuebles está por llegar. Quienes no necesiten la casa de forma urgente aplazarán su compra a la espera de una ganga y de que la sangría del mercado laboral se atenúe. Y por si eso fuese poco, quienes ya tienen casa y pensaran utilizar ese activo para otra adquisición, optarán por que pase el temporal. "Nos preparamos para una travesía por el desierto", dicen en una inmobiliaria.