Fórmulas para evitar un embargo
Los bancos ofrecen soluciones a los hipotecados con riesgo de impago para evitar la ejecución de hipotecas.
La burbuja inmobiliaria dio lugar a créditos hipotecarios astronómicos que comprometían a los compradores de vivienda a amortizar el pago de la misma durante periodos de hasta 30, 40 y 50 años. El descenso del euríbor hasta mínimos históricos no supone un alivio para las familias que sufren drásticos recortes de sus ingresos. En esta situación, tanto las entidades financieras como los hipotecados necesitan una solución; unos para evitar el aumento de la morosidad, otros para no perder su vivienda.
Durante el año pasado, ya se empezaron a notar los efectos de la crisis en los bolsillos de las familias. Las variaciones en las condiciones de las hipotecas aumentaron un 19,1% respecto al año anterior y se produjeron 388.853 cambios. De estas modificaciones, alrededor del 80% fueron una renovación de las condiciones del crédito hipotecario realizada con la misma entidad con que había sido suscrito inicialmente. La tendencia continuó durante enero de este año, cuando se realizaron 36.057 cambios en las condiciones de las hipotecas, un 10,9% más que en enero de 2008.
Según las entidades financieras, el perfil del cliente más afectado por la crisis y que, por tanto, está presentando las mayores dificultades para afrontar los pagos coincide con los sectores más vulnerables al desempleo. Son trabajadores temporales y empleados que pertenecen a los sectores más castigados por la crisis.
Una de las opciones más frecuentes es acordar con la entidad una extensión del plazo de amortización de la hipoteca. Sin embargo, no todas se adaptan bien a esta solución. "Si un cliente la contrató hace quince años, la reducción de la cuota que obtendrá al solicitar un alargamiento del periodo de amortización será significativa. Por el contrario, los clientes que tienen una hipoteca a la que le quedan 30 o 35 años de plazo de amortización no conseguirán una reducción muy importante de la cuota mensual", aseguran fuentes de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Por ejemplo, si contrató una por valor de 100.000 euros a devolver en 50 años, con un tipo de interés del 6%, podrá conseguir una reducción de la cuota mensual de entre cinco y diez euros. Si el plazo es de 35 años y el resto de condiciones son las mismas, la rebaja puede ser de entre 20 y 40 euros, según la asociación.
Otras opciones
Otra de las opciones es establecer periodos adicionales de carencia de capital, durante los cuales el cliente sólo tiene que hacer frente a los intereses. Una tercera opción es ampliar el capital por el que fue suscrita, si bien, dadas las condiciones de falta de liquidez en el mercado crediticio, se trata de una solución poco frecuente.
Siempre queda la posibilidad de cambiar de banco a través de una subrogación. Sin embargo, los bancos se han mostrados reacios en los últimosmeses a la hora de asumir nuevos riesgos, por lo que las ofertas para los clientes que quieren subrogar su hipoteca son muy limitadas. De hecho, en enero de este año las subrogaciones se han reducido un 35% respecto al mismo mes de 2008.
La novación de la hipoteca puede contemplar cambios en el resto de condiciones. En muchos casos, supondrá pagar un importe mayor por la misma vivienda. Se trata de un proceso de negociación con la entidad, por lo que conviene tener los ojos abiertos. Los expertos advierten que la modificación conlleva a veces un retoque del resto de condiciones, según Fernando Herrero, vicepresidente de Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros).
Son tantas las personas que han tenido dificultades que algunas entidades han optado por lanzar productos exclusivos para este tipo de situaciones. BBVA ha puesto en marcha la Hipoteca Solución, cuyo principal atributo es que permite una moratoria del 50% de la cuota hipotecaria durante 36meses. Según los datos del banco, unos 11.000 clientes han solicitado su participación en este programa. Otras entidades, como CAM, advierten que desde el inicio de la crisis han modificado 5.000 hipotecas. Caixa Catalunya compra viviendas hipotecadas para alquilarlas a sus propietarios.
Otras entidades se han decantado por adoptar soluciones a medida para cada caso concreto, negociando situación a situación y estableciendo un plan de pagos para la familia. Caja Duero, Banco Sabadell, Santander y La Caixa son algunos de los bancos y cajas que intentan elaborar un traje amedida del cliente, buscando un equilibrio entre el aumento del coste de la hipoteca y la reducción de la cuota mensual.
"Nuestro objetivo es que el cliente pueda pagar su hipoteca y, si pasa por dificultades, buscar soluciones buenas para ambas partes", afirman fuentes del Banco Sabadell. "Hay que tener claro que el 95% de los clientes quiere pagar, pero hay muchos que no pueden. Lo que hay que hacer es buscar fórmulas de refinanciación para que, sin perder garantías o mejorándolas, se pueda seguir pagando en los próximos años. El banco no es ajeno a la situación del país y nuestra obligación es anticiparnos", afirman fuentes del grupo Santander.
La moratoria del ICO, en compás de espera
Una de las medidas estrella del paquete de estímulo fiscal presentado por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero fue la moratoria para el pago de hipotecas anunciada el pasado 3 de noviembre, a la que se podrían acoger 500.000 familias.La medida, dotada con 6.000 millones de euros, está dirigida a desempleados y a autónomos que hubieran visto recortados sus ingresos debido a la crisis y sería instrumentada a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Esta solución permite a los hipotecados reducir su cuota mensual un 50% y puede contratarse con los bancos y cajas que se han acogido a la línea ICO-Moratoria.No obstante, cuatro meses después de la aprobación de esta medida, sólo 56 familias han solicitado una mora de su deuda hipotecaria, según los datos hechos públicos por el ICO.Los bancos han tenido complicaciones con el ICO a la hora de separar sus obligaciones y las de la institución, según indican fuentes del sector, que atribuyen a problemas técnicos una parte de la culpa. Los bancos incluyen en su oferta de productos hipotecarios la posibilidad de adherirse a la línea ICO-Moratoria, pero la línea sólo está disponible desde el 1 de marzo.Todo ello ha dado como resultado que esta línea sea un producto más entre todos los que el banco pone a disposición de sus clientes y que su éxito sea por el momento muy escaso entre los hipotecados.
Bancos y cajas evitan ejecutar hipotecas
Cuando una familia no puede pagar su hipoteca, el banco también tiene un problema. Las entidades financieras no desean tener en su cartera un activo que deben valorar, publicitar y poner en el mercado.Este proceso requiere una inversión del banco y conocimiento del mercado inmobiliario. En ocasiones, la ejecución de la hipoteca no compensa el esfuerzo realizado para deshacerse del inmueble.Como les gusta asegurar a los responsables de las entidades financieras, el negocio del banco no es vender activos inmobiliarios, sino dar créditos. Por otra parte, entregar la vivienda a cambio de la cancelación de la deuda hipotecaria no resuelve del todo los problemas del hipotecado en el sistema financiero español, ya que, si queda deuda pendiente tras la venta de la vivienda, el hipotecado debe amortizarla.Por otra parte, la coyuntura actual del mercado inmobiliario obliga a cualquier inversor que quiere deshacerse rápidamente de un inmueble a rebajar el precio del mismo entre un 20% y un 40%, con lo que caen las garantías de recuperar el importe global del crédito hipotecario.Recurrir a la reclamación judicial de las deudas, es decir, a la ejecución de la hipoteca y el embargo, es la última alternativa, una vez agotadas las posibles vías de reestructuración, según fuentes del sector. Así, hasta el momento, la opción del embargo ha sido casi insignificante, dado que los procesos de ejecución son largos y costosos para las entidades.