El esperado declive de los fondos inmobiliarios
Los vehículos que invierten en edificios y locales también se están viendo afectados por la crisis, pese a su perfil conservador. BBVA ha optado por reordenar su fondo.
La crisis del ladrillo, a la que se ha unido una recesión económica de dimensión mundial, pasa también factura a los productos más conservadores relacionados con la actividad inmobiliaria. Los fondos inmobiliarios directos -que invierten en viviendas, locales comerciales u oficinas, entre otros, para luego alquilarlos- no viven en general su mejor momento, y ya son varios los que han anunciado en Europa y en Estados Unidos el fin o la congelación de su actividad.
En este contexto poco favorable, BBVA ha decidido reorganizar su fondo BBVA Propiedad FII, el segundo mayor de España, por el cambio de ciclo que impide que se logren las rentabilidades obtenidas en el pasado. Es más, este activo estaba presentando en 2008 cifras negativas después de varios ejercicios eficaces, lo que provocó un aumento de las solicitudes de reembolso por parte de los partícipes.
La reacción de BBVA Asset Management ha consistido en abrir una ventana y avisar a los inversores que podían abandonar el fondo sin abonar comisiones, que hasta ahora podían llegar al 3%. Quien no se haya acogido a esa opción deberá permanecer en él durante dos años.
Esta decisión es, a juicio de Félix López, gestor de Atlas Capital, 'previsora y protectora' porque permite la salida en una etapa complicada que arroja unas cifras negativas y a las que los inversores de estos productos no están acostumbrados.
Para Víctor Alvargonzález, director de Profim, firma de selección de fondos, las causas del deterioro de las rentabilidades son evidentes en cuanto se examina su modelo de negocio. Está, por un lado, la posible baja de los ingresos por alquileres, especialmente en oficinas y locales comerciales, incluso los provenientes del área residencial. 'Ese impacto es de manual en la medida que la recesión reduce la demanda de oficinas y otros activos unidos al ciclo económico y al consumo. En el caso de las viviendas, aunque todavía no se percibe, los alquileres tenderán a descender cuando el gran stock existente vaya saliendo al mercado', afirma.
Otro aspecto que les influye negativamente es la modificación del valor de sus activos. 'Las revisiones a la baja son posibles, pese a que no vayan a ser drásticas. Si en el pasado, las revalorizaciones patrimoniales permitieron beneficios de dos dígitos, ahora influirán, aunque en dirección contraria', concluye Alvargonzález.
¿Es ésta una trayectoria inevitable? Aunque los casos internacionales con posiciones globales son crecientes parece que no todas las gestoras van a optar por la vía de la cancelación definitiva o provisional de estos vehículos de inversión. Desde Santander Asset Management se indica que mantendrán Santander Banif Inmobiliario, que sigue estando en positivo.
Félix López, de Atlas Capital, destaca que a estos fondos indudablemente les perjudica el mal ambiente que existe para todo lo relacionado con el sector, pese a que los que basan sus ingresos en los alquileres tengan un perfil conservador. Está además el efecto contagio, aunque no tengan prácticamente nada que ver con los que invertían en renta variable inmobiliaria que han ido desapareciendo del mapa. Subraya que otro lastre es el miedo generalizado a la falta de liquidez para hacer frente a los reembolsos, aunque en algunos de estos fondos ése no sea precisamente un problema acuciante.
Con todo, los expertos creen que esta etapa, si se gestiona aceptadamente, puede permitir la recuperación del atractivo de estos instrumentos de inversión colectiva. Respecto al fondo de BBVA señalan que los gestores podrán revisar los activos con menos presión que si tuviesen que hacer frente a reembolsos periódicos. Incluso algunos fondos se pueden beneficiar de la reducción de precios que se ve en el horizonte.
'A corto y medio plazo no va a ser una inversión muy rentable, incluso puede dar pérdidas, aunque tampoco creo que vayan a ser muy elevadas', señala Víctor Alvargonzález. Añade que para el largo plazo, unos 15 años, puede seguir siendo un producto seguro que recobre rentabilidades más próximas a las que históricamente habían acostumbrado a sus partícipes.
Los REIT aportarán más liquidez
Los cambios que está experimentando y los que previsiblemente aún vivirá el proyecto que regula la creación de los REIT (Real State Investment Trust), dificulta una evaluación muy precisa de este nuevo instrumento de inversión, pero las líneas básicas permanecen.Se trata de una normativa muy esperada por los gestores de inversión para que sus clientes puedan acceder a productos diversificados -centros comerciales, hoteles o residencias de las tercera edad- sin necesidad de destinar cifras elevadas, ya que será posible con sólo pagar el precio de una acción. Además los REIT o las Socimi, como se llamarán en España, basan sus ingresos en los alquileres y cotizan en Bolsa, por lo que proporcionan más liquidez que otros productos. Respecto a las novedades, Jaime Pascual, director ejecutivo de Aguirre Newman, señala que el cambio más importante introducido en el texto es que elimina el tope anterior, que impedía que un único inversor superase el 5% del capital de cada sociedad. A su juicio, esto impulsará que entidades financieras o inmobiliarias creen REIT y les trasladen activos que ahora tienen en sus carteras. Añade que para que estos vehículos sean atractivos para los minoritarios, ese traspaso se deberá hacer con normas estrictas de valoración, al tiempo que tendrán que contar con gestores profesionales. Además indica que será conveniente que se concedan rating a las diferentes sociedades que se constituyan. Para asegurar la rentabilidad, cree que son necesarias medidas normativas adicionales como la reforma de la ley de arrendamiento. Pese a a esos condicionantes, estima que pueden ser unos instrumentos atractivos. También Félix López destaca que cuentan con aspectos positivos, aunque matiza que no salen un buen momento. Y Víctor Alvargonzález cita las ventajas fiscales, pese a que igualmente espera reticencias en las primeras etapas.