Aisa presentó ante la CNMV como edificable suelo que está protegido
Aisa informó a la CNMV de que 1,8 millones de metros cuadrados de suelo en Zaragoza descrito como 'residencial' tenían un valor de 620 millones de euros. Pero se trata de suelo no urbanizable protegido que un perito del grupo que pide el concurso de la inmobiliaria valora en 31,8 millones.
El 9 de agosto de 2007 la inmobiliaria Aisa entregó a laCNMVuna presentación sobre la compañía. En ella la empresa daba cuenta al regulador del mercado del valor de sus activos. Entre ellos el de un terreno en Zaragoza, a nombre de su participada Interlaken 2003, de 8,9 millones de metros cuadrados. De esa superficie, según valoración de CB Richard Ellis, 1,8 millones de metros cuadrados eran descritos en dicha presentación como "superficie construible" y calificados como "residencial".
La consultora valoraba esos metros cuadrados de suelo en 620 millones de euros; es decir, un valor cercano, por ejemplo, uno de los cuatro rascacielos construidos en Madrid. La inmobiliaria aseguraba que según esa valoración todos sus activos valían 1.225,7 millones, con lo que el valor del terreno de Zaragoza suponía más de la mitad de sus activos. Sin embargo dichos terrenos nunca han sido calificados por el Ayuntamiento de Zaragoza como urbano, residencial o urbanizable. Según la documentación entregada al juzgadomercantil de Barcelona, que investiga una demanda de concurso contra Aisa, esos terrenos tienen la calificación de "suelo no urbanizable protegido". Y el perito encargado por la parte demandante valora ese mismo terreno en 31,8 millones de euros.
El pasado mes demayo Aisa informó a la CNMV que, como consecuencia de la nueva Ley del Suelo, que impide valorar terrenos por las expectativas de que tuviera de ser recalificado, ese mismo terreno de Zaragoza ya no valía 620 millones de euros, sino 220 millones.
En la información enviada al juzgado de Barcelona -la empresa Asefa reclama el pago de más de cuatro millones a Aisa y ha instado al concurso de la inmobiliaria-, CB Richard Ellis presenta un nuevo informe de valoración de dicho terreno. Y en este nuevo estudio, al que ha tenido acceso este periódico, la consultora describe el uso del suelo como "no urbanizable", cuando, según la presentación enviada a la CNMV en agosto de 2007, ese terreno era "residencial".
A pesar de que CB Richard Ellis indica ahora que ese terreno es rústico, la valoración (220 millones de euros) sigue siendo elevada. El perito contratado por la parte demandante valora cada metro cuadrado de ese terreno en 4 euros y Richard Ellis, en 25 euros. La consultora justifica su nueva valoración diciendo que es razonable "dada su localización próxima al casco urbano de Zaragoza y a importantes desarrollos residenciales e industriales que se desarrollarán durante los próximos años". Pero si la consultora había reducido de 620 millones a 220 el valor del mismo terreno aludiendo a la nueva Ley del Suelo, que impide valorar expectativas, ¿por qué vuelve a tener en cuenta posibles desarrollos futuros? Ni Richard Ellis ni Aisa han ampliado a este periódico la información.
A Aisa la valoración de esos terrenos en 2007 en 620 millones de euros le sirvió de ayuda. No sólo creó expectativas (incluso ese año aseguró que estudiaba una fusión con Astroc, operación que nunca se llegó a producir), sino que gracias a esa valoración pudo evitar tener que realizar provisiones millonarias.
En las cuentas del ejercicio 2007 presentadas este año por Aisa a la CNMV la inmobiliaria comunicó que el valor de la inversión en Interlaken 2003 (su sociedad con los terrenos de Zaragoza) es de 159,78 millones de euros, pero que el valor contable de dicha participación es de sólo 26,6millones. Por tanto Aisa debería provisionar la diferencia, 133,1 millones. Pero Aisa, que perdió en 2007 más de 82 millones de euros con 5,1millones de facturación, salva la necesidad de provisionar aludiendo a "plusvalías latentes", entre las que estarían las teóricas ganancias de poseer un terreno valorado en 620 millones.
Una previsible gran caída del sector, esta semana
De las grandes inmobiliarias cotizadas sólo Metrovacesa y Renta Corporación han presentado ya los resultados obtenidos entre enero y junio. Las compañías tienen de plazo hasta el 31 de agosto para informar sobre sus cuentas semestrales. Colonial, Martinsa, Reyal, Afirma o la misma Aisa deberán comunicar al regulador del mercado los resultados obtenidos en los primeros seis meses del año. Las previsiones son muy negativas. Metrovacesa informó de que modificaba su ambicioso Plan Fénix, diseñado para convertir a la inmobiliaria controlada por la familia Sanahuja en una de las primeras del sector en Europa. La compañía informó, el 31 de julio, de una caída en su beneficio del 87%, hasta los 131 millones. Renta Corporación perdió 25,7 millones de euros, frente a los beneficios de 32,7 millones del mismo periodo anterior. Del resto de grandes compañías tampoco se esperan buenos resultados. Martinsa protagonizó en julio la mayor suspensión de pagos en la historia de España, Colonial renegocia su deuda cercana a los 9.000 millones de euros y la deuda de Reyal es de 6.045 millones. Pero no sólo caerán los resultados. Las valoraciones de los activos de las compañías, que todavía tienen fecha del año 2007, deberán ser revisadas. Si las empresas presentan los nuevos informes de valoración, esta semana pueden aflorar caídas de cientos de millones de euros.