Para invertir

Garajes, el nuevo boom inmobiliario

Su rentabilidad por alquiler es entre el 6% y el 8%, pero los expertos creen que hay que elegir bien por zonas.

Si dispone de 57.000 euros, cerca de diez millones de las antiguas pesetas, aún está a tiempo de buscar una inversión alternativa a la vivienda, la principal apuesta de los españoles en la última década para poner a buen recaudo sus ahorros y asegurarse elevados rendimientos en un corto periodo de tiempo. Comprar una plaza de garaje en el centro de las grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona o San Sebastián se ha convertido en un negocio muy rentable que ofrece ganancias anuales por el alquiler de entre el 6% y el 8%, muy por encima de la inflación, que en mayo se situó en el 4,7% en tasa interanual.

Este mercado, además, se mantiene al menos de momento al margen del brusco frenazo que ha sufrido el mercado inmobiliario. Mientras que el precio de la vivienda se estancó a finales del pasado año y ha comenzado 2008 con fuertes retrocesos, las plazas de garaje han experimentado aumentos cercanos al 20% en algunas de las zonas más exclusivas de las ciudades, las denominadas prime.

En Madrid, por ejemplo, el precio medio de una plaza de garaje en vivienda de nueva construcción en pleno barrio de Salamanca se situaba a finales de 2007 en 56.759 euros, un 18% más que un año antes y casi el triple que hace diez años, según los datos que maneja Foro Consultores. El distrito Centro es otro en los que se han disparado los precios, que ahora rondan los 54.385 euros.

Pero estos precios son sólo orientativos, ya que los expertos aseguran que en la calle Serrano, en el corazón de la denominada milla de oro de Madrid, algunos propietarios llegan a pedir entre 100.000 y 120.000 euros por sólo 25 metros cuadrados, el tamaño estimado de un aparcamiento incluyendo las zonas comunes. Lo mismo que costaba un piso hace unos años.

La media en la capital asciende ya 27.025 euros, más del doble de hace diez años.

En Barcelona la zona más cara es la de Sarria-Sant Gervasi, con 35.714 euros, un área de viviendas de clase media/alta y 100% residencial. Le sigue Horta-Guinardo, con un coste medio de 30.916 euros. En la ciudad condal, de media se pagan 27.495 euros por adquirir una plaza de garaje, aunque en algunos casos se pueden rebasar los 60.000 euros.

'Por lo antiguo de la edificación de los edificios existe una carencia constante de plazas. En estas zonas siempre hay un componente de la demanda por encima de la vivienda', explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Esta situación ha disparado no sólo los precios de compra, sino también los alquileres, que en algunos puntos concretos llegan a los 300 euros mensuales, una renta segura para sus propietarios y que, además, en la mayoría de los casos no requiere ni siquiera de la firma de un contrato.

Se trata de relaciones económicas que se suelen sellar mediante un mero acuerdo de palabra entre las dos partes. Las plazas de garaje no están sujetas a la ley de arrendamientos urbanos como las viviendas o las oficinas, una legislación que, entre otras condiciones, obliga a propietario y arrendador establezcan un contrato en el que se garantice una duración mínima de un año y máxima de cinco, algo que no sucede con los aparcamientos.

Esta escasez de oferta ha provocado en los últimos años situaciones de lo más particulares, como compartir el alquiler de una plaza de garaje en función de los diferentes horarios de oficina que tienen los particulares interesados o a repartirse su utilización entre el dueño de la plaza y un inquilino.

Elisabeth Sanz, de la inmobiliaria Aguirre Newman, destaca que uno de los atractivos de comprar una plaza de garaje para después alquilarla es que se trata de una inversión más líquida y segura que una vivienda. 'Normalmente, el comprador no necesita pedir financiación para afrontar esta inversión. La adquisición se realiza mediante un contrato privado, con la entrega del 50% del importe, y más tarde se escritura si es nueva. Si se trata de una plaza antigua, se lleva a cabo la operación de compraventa sobre la marcha', explica.

Promociones nuevas

Los expertos, sin embargo, aseguran que hay que ser muy selectivo a la hora de plantearse la adquisición de un aparcamiento como inversión a largo plazo. 'Hay que distinguir entre los centros históricos y los extrarradios de las ciudades, ya que en este último caso las promociones nuevas de las zonas urbanísticas obligan a la construcción de 1,5 plazas de garaje por vivienda. Aquí además no hay tanta demanda', señala Luis Corral.

El consejero delegado de Foro Consultores explica que en grandes ciudades como Madrid han existido varios factores que han disparado la demanda. 'La poca de oferta de locales en el centro, junto a la puesta en marcha del SER (Servicio de Estacionamiento Regulado, que limita el aparcamiento en determinadas horas en el centro de la ciudad), han provocado que muchos coches que antes dormían en la calle hayan buscado acomodo en una plaza de garaje. También hay que tener en cuenta que la economía española ha encadenado más de una década de crecimiento, lo que ha propiciado una notable creación de empleo y empresas', afirma el consejero delegado de Foro Consultores. Una situación que se ha paliado, pero sólo en parte, con la construcción de algunos parking para residentes por parte de los ayuntamientos.

La Expo de Zaragoza

Madrid y Barcelona no son las únicas ciudades que han vivido este boom alternativo a la vivienda. Otros lugares de la geografía española, como Zaragoza o Valencia, también han registrado un fuerte dinamismo de este mercado en los últimos años.

En Zaragoza, el precio medio se situaba a finales de 2007 en los 27.000 euros, casi un 26% que un año antes. Las zonas más caras son el centro, con un coste de 39.958 euros y el Sur, 33.556 euros.

'Este fuerte aumento de los precios se ha visto impulsado por la celebración de la Expo', dice Elisabeth Sanz, ya que la construcción del complejo donde se celebrará la Exposición Universal este año y la previsión de una gran afluencia de público ha disparado la demanda y encarecido los precios.

En Valencia, los incrementos han rondado el 22%, hasta alcanzar una media de 26.569 euros.

Pero el metro cuadrado más caro para poner a buen recaudo el coche se localiza en el País Vasco, una comunidad autónoma donde el precio medio de una plaza de garaje en viviendas de nueva construcción alcanzó a finales del pasado año los 42.000 euros, frente a los 21.700 de media nacional, según los datos del último estudio publicado por el Ministerio de la Vivienda.

Las más accesibles son Extremadura, Galicia y Canarias, con un coste medio de 16.100, 17.200 y 17.700 euros, respectivamente.

Las previsiones para un futuro, además, son bastante halagüeñas. Los expertos consideran que se trata de una alternativa atractiva, sobre todo en unos momentos en los que la desconfianza se ha instalado en los mercados bursátiles y en los que los ahorradores buscan apuestas seguras, como puede ser el ladrillo, que les garanticen que su inversión tiene pocas posibilidades de depreciarse a medio plazo.

'Viendo la actual situación y que cada vez hay más inversores, el mercado de plazas de garaje va a seguir al alza. En 2007 y en lo que va de este año los precios han crecido a ritmos por encima del 10% de media. Pensamos que en 2009 va a seguir subiendo', sostiene Elisabeth Sanz.

Aún así, también hay que tomar algunas precauciones y analizar con detalle cada zona, así como la rentabilidad que se quiere obtener. 'El particular debe establecer qué valor puede pagar por una plaza de garaje. Esta variable resulta de multiplicar por 12 meses la renta mensual que espero obtener por el alquiler y dividirlo por el tipo de interés que me costaría la financiación para adquirir el aparcamiento', explica Luis Corral.

El consejero delegado de Foro Consultores advierte además que en este mercado, al igual que sucede en el de la vivienda, el componente emocional es muy grande y en estos momentos existen bastantes incertidumbres económicas.

'Los mismos elementos que han impulsado la fuerte subida de precios en la adquisición y alquiler de plazas de garaje en los últimos años pueden ahora volverse en contra. Si se produce un freno en la actividad económica que destruya empleo y empresas, esto repercutirá en el mercado de plazas de garaje', explica.

El 92% de la vivienda nueva tiene aparcamiento

El 92,2% de las promociones en España disponen de plaza de garaje, según los datos de un estudio del Ministerio de la Vivienda sobre casas de nueva construcción. Por autonomías destacan Melilla, Ceuta y Cantabria como las tres únicas comunidades en las que el 100% de la obra nueva dispone de este servicio. En el lado opuesto figura Asturias, la comunidad autónoma que menos plazas de garaje construye. Sólo un 70,4% de las promociones cuentan con este servicio. En Madrid esta ratio se sitúa en el 94,3% y en Cataluña, en el 93,3%. La elevada oferta que existe en determinadas zonas es precisamente uno de los motivos por los que los expertos aseguran que a la hora de decidir invertir en este activo es necesario ser muy selectivo y dar prioridad a las áreas denominadas prime.

Por ciudades, las más abastecidas de plazas de garaje son las capitales de Cádiz, Jaén, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara, Soria o Segovia. También algunas zonas periféricas de Zaragoza, Palencia, Salamanca o Barcelona.

Desplome de la compra de casas

El boom inmobiliario vivido en España en la última década ha certificado ya su pinchazo. El pasado marzo, la compraventa de viviendas se desplomó un 38,6% frente al mismo mes de 2007, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En este periodo, se intercambiaron de manos sólo 46.074 inmuebles. De esta cifra, un 91,1% corresponden a vivienda libre y el 8,9% restante a protegidas.

El descenso de actividad ha venido acompañado de un frenazo en los precios, que crecen a un ritmo del 4% después de haber mantenido crecimientos de dos dígitos durante los últimos años (en 2003, la subida alcanzó el récord del 18,5%).

Pero lo peor está aún por llegar. Algunas de las previsiones más pesimistas esperan que los precios de las casas caigan un 30% en los próximos cuatro años.

Merrill Lynch asegura en un reciente informe que, 'asumiendo que el mercado necesitará unos años para absorber el exceso de oferta, en el escenario base consideramos que los precios bajarán un 5% en los próximos 18 meses'. El banco de inversión estadounidense añade que en zonas costeras del sur y especialmente afectadas por un exceso de la oferta 'la corrección va a ser aún más severa que en el resto del mercado'.