A examen

Realia sufre la crisis inmobiliaria

La inmobiliaria no puede zafarse de la debacle del mercado, que afecta también a su negocio residencial. Sin embargo, para algunos analistas es el mejor valor del sector.

Cuando faltan pocos días para que se cumpla el primer aniversario de la oferta pública de venta (OPV) de Realia, el entorno en que se mueve la inmobiliaria difícilmente podría ser más hostil. El conjunto de factores negativos -hundimiento del mercado residencial, crisis económica y subida de los tipos de interés- ya ha impactado en la cotización, que acumula una caída desde el pasado 5 de junio -día en el que se estrenó en Bolsa- de más del 39%.

Pero el horizonte se presenta aún con fuertes nubarrones y los analistas coinciden en destacar que pasarán muchos meses hasta que el sector concluya la travesía del desierto, iniciada en las últimas semanas del pasado año. Y creen que durante ese proceso, que incluso puede durar dos años, se producirán cribas: las inmobiliarias más equilibradas pueden incluso encontrar oportunidades, mientras que otras deberán enfrentarse a operaciones corporativas y a cambios radicales en sus negocios.

Aunque con diferentes visiones sobre el corto y medio plazo, los expertos incluyen a Realia en el primer grupo.

'El sector inmobiliario está mal, pero Realia es una de las compañías que mejor aspecto presenta, tanto desde el prisma financiero como de gestión', señala Emilio Rotondo, de Fortis. Añade que no cuenta con los mismos problemas de origen de ingresos y de composición de activos que sus competidoras. 'Está más equilibrada y puede enfrentarse mejor a la crisis', destaca.

El analista de banco holandés añade que la caída del área residencial la está compensando en parte con la división de patrimonio -alquileres- que aporta negocio y ingresos recurrentes. También la venta de suelo palia la reducción de resultados de la actividad de promoción.

El incremento de la contribución de la división patrimonial a las cuentas consolidadas de la compañía se ha puesto de relieve en las datos del primer trimestre; representaron un 37% del total de los ingresos y un 62,3% del margen bruto.

Y la estrategia futura seguirá por esa vía. En la presentación a analistas del plan de FCC, primer accionista de Realia junto a Caja Madrid, su consejero delegado, Baldomero Falcones, señaló que la compañía reenfocará su negocio a la gestión patrimonial con el objetivo que suponga entre el 65% al 70% del valor de sus activos. Aumentar el peso del área internacional es otra de las prioridades.

Pero, de momento, la moderación es el sentimiento dominante. Según los datos aportados por Falcones, la cifra de negocio y el Ebitda de la inmobiliaria bajaran un 11% y un 5%, respectivamente, entre 2007 y 2010.

Con todo, algunos analistas destacan que ese perfil más alejado de la promoción de viviendas toma cuerpo. 'Las rentas por alquileres en el primer trimestre siguen mostrando fuertes crecimientos tanto en los mercados de oficinas de Madrid y París (más 4,5% y 9,5%, respectivamente) como de centros comerciales (40,3%)', indica Samuel Soria, analista de BBVA.

Sin embargo, Citi señala que sigue sin gustarle el sector inmobiliario y tampoco Realia. El banco estadounidense ha revisado a la baja sus perspectivas de ingresos sobre la compañía en un 17% para los años 2008 y 2009. Por ello, la entidad mantiene su recomendación de vender y ha recortado el precio objetivo hasta 4 euros desde 4,60 euros.

En los resultados de los tres primeros meses del año, Goldman Sachs encuentra factores positivos, y ha decidido aumentar las previsiones de beneficio por acción hasta 2010. Destacan, asimismo, la fortaleza del área comercial, superior a las previsiones, frente a la debilidad de la residencial. Su posición es neutral y el precio objetivo que le adjudica es de 4,4 euros.

Ignacio Romero, de Ibersecurities, destaca otros posibles ventajas y atractivos: que la rentabilidad por dividendo podría ser superior al 6% y que la deuda de la empresa que preside Ignacio Bayón es una de las más bajas de su sector. El consejo de esta entidad es de comprar, aunque ha rebajado el precio objetivo de 7,65 a 5,70 euros.

LA CIFRA. 50% Ese es el porcentaje mínimo de los beneficios que la empresa destinará al reparto de dividendos. Se trata de uno de los compromisos de la OPV

Volatilidad y valoraciones

La volatilidad es otros de los contratiempos a los que se tiene que enfrentar Realia, como casi todas las compañías, pero en especial las inmobiliarias. Mientras que en las tres primeras sesiones de la semana la empresa caía un 7%, en la jornada siguiente subió un 5,53%. Según Carlos Ruiz-Garma, responsable de la relaciones con los accionistas, un hecho que ha podido influir en el ascenso fue una reunión que directivos de Realia mantuvieron en Ámsterdam con responsables de Citi, Goldman Sachs y otras firmas. El mensaje que se transmitió se refería al fuerte descuento al que actualmente cotiza Realia, que el viernes cerró a 3,9 euros. Ruiz-Garma señala que el valor neto dado a los activos del grupo a finales de año equivalen a 8,31 euros por acción, de los que 5,10 euros corresponden a la división patrimonial y 3,21 euros a la residencial. También pusieron de relieve que las inmobiliarias europeas patrimonialistas están cotizando con un descuento del 23,5% respecto al valor de su patrimonio. Aun suponiendo que se diese al negocio residencial un valor cero, el descuento al que Realia cotiza sería mayor que el de sus colegas. Es decir, el rechazo general de los inversores, institucionales y minoristas, al sector en Europa y Estados Unidos tiene aquí más impacto. Para el experto de Fortis, esta empresa puede ser una oportunidad a largo plazo. 'Si se quiere estar en el sector es la mejor opción', señala. Y concluye que contar con inversores de referencia, FCC y Caja Madrid, es otro factor que le da más estabilidad, ya que se van a mantener pese a la crisis.