A Fondo

De la burbuja tecnológica a la inmobiliaria

Las exuberantes valoraciones de los activos de compañías tecnológicas a finales del siglo XX propició la creación de una burbuja. Entidades financieras de prestigio inflaron el valor teórico de empresas cuyos activos eran poco más que páginas de internet. El conocido analista Harry Blodget fue acusado de fraude por recomendar a sus clientes acciones que en privado consideraba basura. Empresas como Terra, Worldcom, o Lycos vieron cómo su cotización en Bolsa se disparaba alejándose de su valor real.

En España los activos del sector inmobiliario también han sido valorados de forma demasiado generosa. Consultoras como CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle o Knight Frank valoraron el pasado año en cifras millonarias las expectativas de que tal suelo rústico fuera calificado como urbano. Es decir, que un campo de naranjos sobre el que no se podía construir era valorado al precio de un suelo sobre el que se podría levantar un hotel de lujo. De tal modo los activos de Astroc fueron valorados, a 31 de diciembre de 2005, en 594 millones de euros cuando sólo el 9% del suelo del que disponía la compañía era finalista; el resto era urbanizable, preurbanizable e incluso protegido. Las mismas consultoras incluían en los folletos de las salidas a Bolsa de Realia, Parquesol o Riofisa frases referidas a la tasación de los activos como que esta se fundamenta en 'numerosas hipótesis sin confirmar' o que la valoración es 'esencialmente subjetiva' o que el método empleado de valoración 'difiere de los criterios empleados habitualmente'. Por otro lado, las tasadoras a las que los bancos acuden para conocer el valor de los activos de las inmobiliarias que reclamaban financiación también fueron demasiado generosas. Esa es la impresión que tienen fuentes consultadas en el Ministerio de Vivienda.

Pero la valoración inflada de los activos de las inmobiliarias se da de bruces con la realidad cuando estas presentan sus resultados. Si Astroc tenía a finales de 2005 activos valorados en casi 600 millones de euros ¿cómo es posible que registre en el primer semestre de este año 65,7 millones de euros de pérdidas? Las inmobiliarias cuyos principales activos son las expectativas de que el terreno que poseen sea calificado, no pueden responder con esos activos a una caída del negocio ya que la venta de ese terreno calificado como rústico difícilmente se hará en la actualidad como si fuera urbano. Y menos ahora que se abre un periodo de desaceleración del sector en España.

La nueva Ley del suelo puede corregir estos desfases. Publicada en el BOE el pasado día 29 de mayo dice en su introducción: 'La clasificación del suelo ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas'. En la misma ley se dice, por ejemplo, sobre la valoración del suelo rural: 'En ninguno de los casos previstos (...) podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados'.

Las consultoras inmobiliarias recuerdan que sus valoraciones siguen los mismos baremos empleados en otros países, y aluden a las normas emitidas por la británica Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics). Esta institución entrega el título Rics a los expertos inmobiliarios tras años de estudio y son estos quienes valoran los activos de las inmobiliarias. Pero en Reino Unido, como recordaba recientemente en un artículo de opinión publicado en este diario Alejandro Inurrieta, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, está separado el derecho de la propiedad del suelo del derecho de edificar sobre ese suelo, lo que no ocurre en España.

No obstante todo esto no quiere decir, ni mucho menos, que el valor de todas las inmobiliarias sea ficticio. Al igual que hoy en día hay compañías tecnológicas y de internet que siguen creando valor -como Google- también hay inmobiliarias con grandes recursos. Pero la desaceleración del sector, las llamadas de atención de la CNMV a las valoraciones inmobiliarias y la nueva Ley del Suelo conducen a una corrección del valor de las inmobiliarias cotizadas. En diciembre de 1999 una acción de Yahoo valía en Bolsa casi 118 dólares y hoy su cotización no alcanza los 35 dólares por título; en febrero de este año una acción de Astroc valía más de 70 euros y hoy se sitúa en torno a los 10 euros.

Las inmobiliarias que hayan basado su futuro en las expectativas de que el suelo que poseen sea un buen día calificado como urbano no lo tendrán fácil. El giro dado por Astroc al plantear una fusión con otras empresas que sí poseen activos reconocidos es una forma de enmendar la apuesta por futuros planteamientos que dependen de una decisión política no asegurada totalmente.

Por otra parte, la expansión internacional llevada a cabo en la última década por las inmobiliarias españolas servirá para paliar la caída del negocio en España. Pero, atención, no es lo mismo ser propietario de edificios emblemáticos en París o en Londres, Madrid o Berlín que poseer millones de metros en Rumanía o Marruecos.