Las hipotecas más baratas para los jóvenes
Ayuntamientos y Gobiernos autonómicos mantienen convenios con cajas de ahorros para ofrecer hipotecas a un tipo de interés preferente en la compra de vivienda libre
La mitad de los españoles de entre 18 y 34 años sigue viviendo en el domicilio familiar. Precios por las nubes y tipos de interés al alza, con un avance del euribor que no cesa, son el cóctel explosivo que aleja a muchos de la posibilidad de tener una vivienda en propiedad y que les cierra también las puertas de las oficinas bancarias. El pasado año, los jóvenes necesitaron el 69% de su salario para la adquisición de una casa, lo que impone que sea necesario asumir el esfuerzo de la inversión de forma compartida. Y la preferencia por la vivienda en propiedad continúa ganando por goleada al alquiler entre los jóvenes. Un 90% frente al 7%, según el último informe editado por el Instituto de la Juventud.
La vivienda de protección oficial (VPO), con precios y financiación asequibles, es el sueño de cualquiera. Pero la oferta de VPO queda muy lejos de cubrir la demanda, lo que hace inevitable el comienzo del peregrinar de oficina en oficina para encontrar la hipoteca más atractiva. Y es ahí donde las cajas de ahorro están poniendo toda la carne en el asador para ofertar hipotecas a buen precio con las que asegurarse una larga relación comercial con los clientes más tiernos. Pese al declive del sector inmobiliario, las cajas siguen desarrollando una actividad en la concesión de hipotecas más intensa que los bancos y en esto tienen que ver los numerosos convenios que el sector tiene suscritos con ayuntamientos y comunidades autónomas para suavizar en la medida de lo posible las dificultades económicas que conlleva la compra de una casa.
Es conocida la participación de las cajas en la financiación de viviendas de protección oficial, ya sea a los promotores inmobiliarios o al comprador final. Pero además, varias cajas de ahorro han firmado acuerdos con la administración para ofertar a clientes de hasta 35 años de edad hipotecas para la adquisición de vivienda libre a precios ligeramente inferiores por lo general a los vigentes en sus propias oficinas. El tipo de interés no suele ser tan competitivo como el de los bancos por internet, con las ofertas más agresivas del mercado, pero en cambio, las hipotecas fruto de estos convenios aseguran plazos de amortización más largos, de 40 y hasta 50 años, y una financiación superior al 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque si se supera ese umbral sea normalmente necesaria la presentación de un aval.
Los jóvenes empadronados en Castilla-La Mancha pueden acogerse a una de las ofertas más interesantes. En colaboración con el gobierno autonómico, Caja Castilla-La Mancha y Caja Guadalajara lanzaron el pasado mes de marzo una hipoteca al euribor menos 0,20 puntos -un insólito diferencial negativo- durante los seis primeros meses y al euribor más 0,33 puntos para el resto de la vida del crédito, a un plazo de hasta 40 años y con financiación de hasta el cien por cien del valor de tasación, sin comisiones. Fuentes de Caja Castilla-La Mancha explican que fue la propia administración autonómica la que propuso a las cajas de la región en lanzamiento de un producto con tales características financieras. La oferta es tentadora para una comunidad autónoma en la que, en cualquier caso, el importe de la hipoteca media está el 28% por debajo de la media nacional, en 172.098 euros, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del mes de abril. Así, los jóvenes manchegos se hipotecan por una media de 133.627 euros, el segundo importe más bajo entre las comunidades autónomas, sólo por delante de los 128.466 euros de Extremadura.
El otro extremo es Madrid. El importe medio de las hipotecas que se contratan en esta comunidad autónoma es de 230.619 euros y tanto el gobierno autonómico como el ayuntamiento de la capital se han ocupado en firmar convenios con cajas de ahorros, con los que poner a disposición de los ciudadanos de hasta 35 años hipotecas al mejor precio posible. Esperanza Aguirre acordó en el mes de enero con Miguel Blesa, presidente de Caja Madrid, el lanzamiento de una hipoteca dirigida a los jóvenes de la región para la adquisición de vivienda libre a un interés inicial del 3,799% en los seis primeros meses y a un precio posterior del euribor más un diferencial del 0,37%, sin comisiones y por hasta el cien por cien del valor de tasación, aunque en tal caso sea necesario un aval. Con estas condiciones, y tomando en cuenta el importe medio de la hipoteca en la comunidad madrileña, la cuota mensual resulta en 935 euros. Inaccesible en cualquier caso para un sueldo de mileurista.
Contratados ya los servicios de Caja Madrid, el Ayuntamiento de Madrid firmó un mes después un convenio con la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM). La caja alicantina ofrece a los jóvenes madrileños una hipoteca por un plazo que puede alcanzar hasta los 50 años, con dos años de carencia y a un interés del 3,75% en los primeros seis meses y euribor más 0,35 en el resto de la vida del crédito. Si la financiación supera el 80% del valor de tasación, es necesario contratar un seguro de crédito hipotecario y sólo se requiere aval si el importe excede el 97%. La CAM también cuenta con convenios similares en los principales municipios de la Comunidad Valenciana y en todos ellos concede cien euros al ayuntamiento por cada hipoteca formalizada, con cargo a la obra social de la caja y que se destinan a actividades sociales o medioambientales, según explican fuentes de la entidad.
Las cajas de ahorros que mantienen acuerdos con ayuntamientos para la comercialización de hipotecas para jóvenes explican que son ellas quienes asumen el coste financiero de ofertar créditos con un precio lo más ajustado posible y por debajo de la oferta estándar de la entidad. No hay partidas procedentes de la obra social ni se reciben subvenciones por parte de la administración. Pero no es un secreto el interés recíproco y las ventajas para ambas partes. 'Estos convenios son un simple acuerdo de voluntades para sacar el máximo rédito electoral. Ha habido un auténtico boom meses antes de las elecciones', reconoce el responsable hipotecario de una caja. Así, la caja de ahorros recibe para su producto hipotecario el respaldo de la publicidad institucional y de la maquinaria de la administración, que llega a informar del producto en las oficinas de juventud o de servicios sociales. En contrapartida, el ayuntamiento o gobierno autonómico en cuestión ofrecen la imagen de facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda gracias a los convenios con las cajas. Además, 'es una forma de ganar cuota de mercado o de defender el terreno en la zona de origen', apunta Miguel Artazos, responsable hipotecario de Ibercaja. La entidad aragonesa tiene un convenio con los Ayuntamientos de Zaragoza y Huesca, entre otros, por el que ofrece en estas ciudades una hipoteca a 40 años, sin comisiones y a un interés del euribor más un diferencial de entre 0,39 y 0,45 puntos. En cambio, las hipotecas que comercializa Ibercaja al margen de estos acuerdos con la administración tienen de media un interés de euribor más 0,70 puntos y una comisión de apertura del 0,5%, según explican en la entidad. En este sentido, Caja Duero ofrece a los jóvenes empadronados en Valladolid o Palencia una hipoteca al euribor más 0,25 puntos. Es el precio que llega a ofrecer en el conjunto de su red de oficinas, aunque fuera de las dos ciudades citadas, los requisitos para obtener ese diferencial son más exigentes.
Los convenios con la administración son sin duda un valioso espaldarazo para la actividad comercial de las cajas, aunque algunas de ellas también comercializan hipotecas con las mismas condiciones al margen de esos acuerdos. Por ejemplo, Ibercaja ofrece en Madrid hipotecas para jóvenes desde el euribor más 0,39 puntos y Caja Castilla-La Mancha está abanderando su expansión fuera de la comunidad manchega con la hipoteca al euribor menos 0,20 puntos en los seis primeros meses.
Otras cajas, a falta de convenios con la administración, lanzan agresivas campañas que nada tienen que envidiar a la banca por internet, tradicionalmente la más agresiva en precio. Caja Navarra cuenta ofrece a los menores de 35 años, sólo hasta el 31 de julio, una hipoteca al euribor sin diferencial alguno en los dos primeros años, un interés del euribor más 0,39 el resto del periodo, con hasta cinco años de carencia, plazo de 40 años y financiación por el 80% de la tasación. Entidades como Santander, BBVA o La Caixa han optado por flexibilizar el producto con plazos de carencia y aplazamientos en el pago al vencimiento.
El precio impone su ley ante la limitada oferta de VPO
'El problema no es el préstamo sino el precio real de la vivienda'. Así resume Agustín Plaza, director de la división de negocio de Caja Extremadura, las dificultades que afrontan los jóvenes para conseguir una hipoteca. La caja extremeñaactúa en la comunidad autónoma con los precios de vivienda más baratos de España y con una intensa actividad en promoción de vivienda protegida. En opinión de Plaza, la verdadera solución al problema de la vivienda joven debe venir no sólo por las facilidades de financiación sino por una mayor oferta de vivienda protegida, el segmento en el que Caja Extremadura sí concede hipotecas en condiciones preferentes.Con ser todavía insuficiente, la oferta de vivienda protegida ha crecido recientemente de forma destacada. El Ministerio de Vivienda afirma que el número de viviendas de este tipo alcanzó en 2006 un nivel que no se conocía desde 1987, en 95.245 unidades. Y añade que quince de cada cien viviendas que se construyen son ya protegidas, frente al 7% de 2004. En tres años de gestión, más de 430.000 familias se han beneficiado del Plan Vivienda del Gobierno. Sin embargo, el camino es largo y las viviendas de protección oficial iniciadas el añ pasado apenas suponen el 11% sobre el total de más de 865.500 viviendas iniciadas en España en 2006.Mientras tanto, y para alivio de los compradores, el vertiginoso ritmo de crecimiento de los precios se ha frenado, hasta el punto de retroceder en algunas ciudades como León, Salamanca o Álava, según los datos del Ministerio de Vivienda del primer trimestre del año. En términos globales, el precio de la vivienda aumentó en los tres primeros meses del año el 7,2%, con un descenso de 1,9 puntos respecto al último trimestre del año pasado y retrocediendo a un ritmo de incremento anterior a 1998, cuando dio comienzo el boom inmobiliario. Prueba de la fase de desaceleración que se aprecia en el mercado del ladrillo, el alza actual del precio de la vivienda dista mucho de los aumentos interanuales del 18,5% del último trimestre de 2003, punto álgido del ciclo.Las mayores dificultades siguen estando en las ciudades de Barcelona (1.303,1 euros por metro cuadrado), Madrid (1.022,8 euros) y Valencia (805,5 euros). Según del Consejo de la Juventud de España (CJE), una persona joven sólo podría aspirar por término medio a poco más de 35 metros cuadrados, una superficie similar a la disponible para los jóvenes de País Vasco y Baleares. Sólo en Extremadura esta superficie supera los 60 metros cuadrados y quedan ligeramente por debajo las comunidades de Navarra y Castilla León.
Las claves: menos precio y más plazo
- Tipo de interés. No suele superar el euribor más 0,40 puntos y en casos como Caja Castilla-La Mancha, el diferencial es negativo. El tipo de interés es equiparable al de los bancos por internet aunque, a diferencia de estos, las ofertas de cajas de ahorros en convenio con la administración permiten plazos de amortización más largos y mayor porcentaje de financiación.- Plazo de amortización. El máximo ronda por lo general los 40 años y se amplía hasta 50 años en la hipoteca de la CAM en convenio con el Ayuntamiento de Madrid.- Porcentaje de financiación. Las hipotecas de cajas de ahorro en colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas financian hasta el cien por cien del valor de tasación. Por lo general, se exige un aval cuando el importe excede el 80%, aunque en algunos casos se financia sin garantías hasta el 97% del importe de la operación.- Requisitos. La edad del cliente que solicita la hipoteca, que ha de ser para primera vivienda, no puede superar los 35 años. También existen acuerdos entre las cajas de ahorros y la administración para la financiación de vivienda protegida, en cuyo caso a menudo se requiere al cliente un determinado nivel de ingresos.- Comisiones. No suelen aplicarse comisiones ni de apertura, ni de estudio ni de cancelación anticipada.- Dónde están disponibles. Las comunidades autónomas de Madrid o Castilla-La Mancha y los ayuntamientos de las capitales valencianas, Valladolid, Palencia, Zaragoza o Madrid cuentan con convenios con cajas en materia de hipotecas para jóvenes. La Caixa, Caixa Catalunya, Bancaja, Unicaja o Caja Extremadura no participan en este tipo de acuerdos.
El as en la manga de la banca por internet
Los convenios con gobiernos locales y autonómicos con el objetivo de financiar el acceso de los jóvenes a la vivienda libre son terreno exclusivo de las cajas de ahorros. La banca limita la actividad comercial al ámbito de las oficinas y, a diferencia del sector de ahorro, ha iniciado un lento pero imparable repliegue en la financiación hipotecaria ante el cambio de ciclo que se observa en el sector inmobiliario. Pero, al margen de los citados convenios, los bancos también disponen de una competitiva oferta hipotecaria, en especial en sus filiales de internet y con casos puntuales como el de Bankinter, con una hipoteca al euribor más 0,18 puntos, aunque sólo para tasaciones por más de 300.000 euros.De hecho, y salvo excepciones como la citada de Bankinter, Caja Navarra o Caja Castilla-La Mancha, la banca por internet ofrece las hipotecas más competitivas en precio. Activobank dispone de un crédito hipotecario al euribor más 0,22 -la más barata del panorama online-. Uno-e financia la adquisición de una casa al euribor más 0,29 puntos, a 35 años, y Bancopopular-e.com ofrece hipoteca al euribor más 0,30 puntos a 30 años de plazo. Las dificultades llegan cuando se necesita financiación por más del 80% del valor de tasación y a un plazo de más de 35 años. En estos casos los precios se encarecen. Así, Openbank aplica un interés del euribor más 0,39 puntos a 30 años y con financiación por el 80%. Pero el diferencial sube a 0,85 puntos si el plazo se amplía 35 años por el 100% de la tasación.
