Fórmulas utópicas para acabar con el boom inmobiliario
Casi nadie cuestiona ya que los precios de la vivienda en España se están desacelerando. Tampoco da miedo, como sí ocurría al principio del ciclo, hablar de burbuja. De hecho, el Banco de España ha estimado que la sobrevaloración de los inmuebles oscila entre el 20% y el 35%.
La coyuntura ha cambiado sustancialmente en el último año con la continuada revalorización de las casas y las subidas de tipos que han dejado el precio oficial del dinero en el 3,5%. Ambos factores han endurecido sensiblemente la compra de casa, en especial el primer acceso, y, sin embargo, a la espera de conocer las últimas cifras, 2006 cerró con un nuevo récord de viviendas iniciadas y los promotores auguran que la demanda aún será sólida este año.
La pregunta que se hacen ahora los expertos es: ¿Será eterno el actual boom inmobiliario? ¿Qué deberían hacer las administraciones para evitar un ajuste brusco de precios?
Los analistas piden al Estado que recupere las competencias urbanísticas
Una reciente reunión celebrada en la Universidad de Alcalá de Henares de Madrid entre expertos urbanistas, economistas y catedráticos abordó precisamente estas cuestiones. De esos debates surgió un completo catálogo de medidas que, en opinión de sus defensores, serían efectivas en el intento por frenar la escalada de precios de las casas, 'pero resultan prácticamente utópicas al ser políticamente incorrectas', advirtió el profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García-Montalvo.
La primera medida que cuenta cada vez con más adeptos es la eliminación de la actual desgravación fiscal por adquisición de vivienda. Sus defensores consideran que esas ayudas han ido a parar a las cuentas de resultados de los promotores y no han hecho más que subir el precio de los inmuebles.
Otros expertos reclaman además la inclusión de una desgravación, con límites en función de la renta, para el alquiler, de modo que esta opción sea más atractiva a colectivos como los jóvenes, quienes parecen condenados a comprar, recordó el gerente de la Universidad de Alcalá de Henares y experto en la economía de la vivienda, Julio Rodríguez.
Al igual que esas dos primeras actuaciones, son numerosos los expertos que reclaman desde hace meses la devolución al Estado de buena parte de las competencias urbanísticas que le fueron otorgadas a las comunidades autónomas mediante sentencia del Tribunal Constitucional, una vez comprobado el nivel de corrupción alcanzado en algunos municipios. 'Entendemos que es mucho más fácil para los políticos vender a la sociedad que va a haber más sorteos de viviendas protegidas que el anuncio de que hay que suprimir ventajas fiscales', recordó el profesor García-Montalvo.
Otra de las sugerencias que sorprendieron por su atrevimiento fue la necesidad de 'dejar tranquilo el suelo', en el sentido de que son numerosos los expertos que creen que intervenir sobre los terrenos no abarata los precios, 'sino todo los contrario'. Lo único que consideran que sí sería efectivo es aplicar medidas que agilicen el proceso urbanizador. Separar con murallas chinas la actuación de bancos y tasadoras y eliminar la figura de la vivienda protegida (VPO) en régimen de propiedad fueron otras de las sugerencias más aplaudidas. 'Todos los recursos públicos deberían destinarse a promover casas con alquileres sociales', concluyen los expertos.
Algunos de los principales mitos que rodean al sector
Quién no ha oído e incluso protagonizado conversaciones en torno a lo que valen ahora las casas y lo que valían en el pasado. Algunos estudiosos de lo que está pasando en el mercado inmobiliario concluyen que las expectativas populares, basadas muchas veces en simples mitos o afirmaciones inciertas, explican entre otras cosas que el crédito hipotecario siga creciendo más del 20% pese a la subida de tipos. He aquí algunos de los mitos más comunes: 'Los precios de las casas nunca bajan'. Falso, ya que de 1970 a 1974 los pisos se abarataron un 0,7% de media anual en términos reales. 'Invertir en una casa es más seguro porque sabes que hay algo físico detrás'. Falso, cuando se compran acciones de un empresa también están detrás los activos de esa compañía, entre otras cosas. 'Comprar es más rentable que alquilar'. Falso, si no se consideran las alzas de precios, es mejor arrendar.