Programa

Hacienda calculará el precio real de cada piso en busca de fraudes

La Dirección General del Catastro, adscrita al Ministerio de Hacienda, ha puesto en marcha un programa para elaborar estimaciones del valor de cada vivienda a precios de mercado, con el fin de perseguir el fraude inmobiliario.

El programa que ya ha iniciado el Catastro y que se desarrollará hasta 2008, tiene la intención de que la administración cuente con valores lo más próximos posibles al precio que se está pagando en el mercado libre. Con ello se podrá comprobar más fácilmente el fraude que puedan cometer empresas y contribuyentes individuales.

De momento, está ya bastante adelantado en Madrid y La Coruña, y en fase inicial en Sevilla y poblaciones de Castilla-La Mancha. 'El objetivo es tener completadas las estimaciones en el primer semestre de 2008, correspondientes al 10% de los municipios (los más grandes del país) donde se concreta el 80% de los inmuebles del país', indica Jesús Miranda, director general del Catastro.

El esfuerzo estadístico es ímprobo. Para las estimaciones se está utilizando un programa informático diseñado por la Universidad Politécnica de Madrid sobre redes neuronales artificiales.

Los cálculos pueden afectar al pago por transmisiones patrimoniales

En primer lugar, Hacienda utiliza como base de cálculo las escrituras públicas firmadas por cada contribuyente, a las que se hace un riguroso proceso de filtrado. 'Calculamos que el 85% de las mismas no son de fiar porque adjuntan valores desfasados; por eso escogemos como referencia sólo al 15% restante del que sí estamos seguros de su fiabilidad, ya que las hemos cotejado con otras variables como valores de tasación privados y escrituras de inmuebles cercanas', añade.

Una vez obtenido el precio que Hacienda estima 'objetivo' para un bloque de viviendas situadas en una manzana, el Catastro va cotejando el valor declarado de cada inmueble del edificio con los de referencia.

'Sabemos que un margen de un 15% es admisible, dado que se trata de un mercado dinámico, pero lo que no es admisible son diferencias de valor del 70% y 80% entre el escriturado y el que calculamos de real de mercado, como ya estamos comprobando', advirtió.

El Catastro está yendo aún más lejos y está recabando información de las ofertas inmobiliarias que se publican en los periódicos y en Internet. El fin es poderlas cotejar también con el precio de escritura de la vivienda cuando fue vendida finalmente. 'Si la diferencia es grande es muy posible que haya habido fraude', indica Miranda.

En principio, el cálculo del valor de mercado de los inmuebles que está estimando el Catastro no tendrá repercusión en el pago del IBI (impuesto de bienes inmuebles o contribución urbana) que se obtiene a partir de los datos catastrales tradicionales, que se revisan decenalmente y que, normalmente cuentan con valores que llegan como mucho al 50% del valor del mercado de cada vivienda. Sin embargo, sí podrían verse afectados otros impuestos como el de transmisiones patrimoniales, cedido a las comunidades. Estas utilizan como valor de referencia el del mercado (no el catastral), por lo que podrían verse tentadas a actualizar la base de cálculo y con ello la cuota del impuesto a pagar. Cada una de ellas deberá decidir al respecto.

También influirá en el IRPF, ya que para las rentas imputadas en este impuesto se tiene en cuenta el valor de mercado.

Mientras tanto, el programa ya está dando sus primeros frutos. Para el municipio de Madrid, el Catastro ya dispone de un valor colectivo de los inmuebles que alcanzaba los 445.000 millones a principios de este año. Ahora falta desagregar este valor vivienda por vivienda.

Los nuevos desarrollos urbanísticos serán fotografiados desde el aire

Otro proyecto en el que está inmerso el Catastro, esta vez a través del Instituto Geográfico Nacional, es el aprovechamiento del Plan Nacional de Ortofotografía como sistema de 'alerta temprana' del fraude inmobiliario.

Se trata de ortofografiar (fotografiar por satélite u otro medio aéreo) los nuevos desarrollos urbanísticos, parte de los cuales Hacienda no tiene constancia de ellos, bien porque los ayuntamientos no les han remitido aún información o porque, sencillamente son ilegales. Ya se tiene ortofotografiada toda la Costa del Sol, Murcia, Cataluña y Cantabria. El objetivo es que en junio de 2007 se cuente ya con todo el territorio nacional, según indica Miranda, y que este proceso sea renovado cada dos años.

'Con las fotografías aéreas la Agencia Tributaria podrá averiguar más fácilmente las Bolsas de potencial fraude y enviar a los inspectores a pie de obra a la zona, para comprobar si todo está en regla', añade.

Mientras esto ocurre, Hacienda sigue obteniendo información gracias a la colaboración reforzada con notarios y registradores. Hasta octubre ha recibido 5,5 millones de nuevas escrituras de inmuebles. En total, Hacienda dispone ya de información de 32 millones de fincas urbanas más otros 43 millones de rústicas.

La obligación de consignar la referencia catastral y el uso de cada inmueble en la declaración de la renta ha permitido que este año hayan aflorado 1,1 millones de viviendas en el IRPF y 200.000 nuevos alquileres, anuncia Miranda.