Hipotecas más ligeras de comisiones y gastos
El Gobierno reformará la Ley Hipotecaria para rebajar la comisión de cancelación anticipada y los costes notariales.
Más facilidades para cambiar de hipoteca e igualdad en materia de comisiones por cancelación anticipada, al margen de si el tipo de interés es variable, mixto o fijo. Es el propósito de la nueva ley para el mercado hipotecario y que está previsto entre en vigor en el primer trimestre del año próximo, según avanzó el Gobierno esta semana. En la actualidad, trasladar la hipoteca a otra entidad con una oferta más atractiva tiene un coste para el cliente que ronda los 1.500 euros para un importe pendiente de devolver de 180.000 euros, de acuerdo con estimaciones de BBVA, cuantía que incluye la comisión por cancelación anticipada y los gastos de notario y registro.
Con la nueva ley, estos costes van a reducirse sensiblemente, pero sin que ello vaya a suponer un cambio en la actual estructura del mercado, dominado por las hipotecas a interés variable, ni mayores facilidades de acceso a la vivienda, según los expertos consultados.
Además, el efecto de las nuevas medidas no será pleno hasta pasado un tiempo, al menos hasta que aquellos que contraten hipotecas el próximo año se planteen un cambio. Para los clientes que ahora deseen cancelar anticipadamente su hipoteca, seguirá vigente la comisión máxima del 1%.
Las medidas no serán retroactivas, por lo que no aliviarán el esfuerzo financiero de las familias
La penalización por cancelación anticipada no podrá superar el 0,5%, ya sea hipoteca fija o variable
El borrador de la nueva ley anticipa que los costes notariales y de registro sufrirán un recorte en conjunto que el Gobierno cifra en un 40% para una hipoteca media de 120.000 euros. Además, la comisión por cancelación anticipada, que se aplica cuando se cierra una hipoteca, ya sea para abrir otra o no, no podrá superar el 0,5%, desde el máximo actual del 1%, a menos que suponga un perjuicio evidente para el banco.
Esta salvedad está pensada expresamente para las hipotecas a interés fijo, donde la comisión por cancelación anticipada sí podrá superar ese 0,5% si los tipos de mercado son inferiores a los del crédito hipotecario en el momento de su liquidación. En este caso, el banco sale perdiendo ya que tuvo que adoptar las coberturas necesarias para garantizar un tipo fijo durante toda la vida del crédito, lo que explica que las comisiones en las hipotecas a interés fijo sean superiores a las hipotecas de interés variable. Pero en el caso de que no exista perjuicio para el banco y que el rumbo de los tipos de interés haya sido el más favorable para el negocio bancario, la nueva ley pretende que el cliente no deba pagar por una situación que no se ha producido. 'Se trata de que el ciudadano pague por el servicio que le ofrece la entidad financiera y de que elija su hipoteca no por las comisiones que se le aplican sino por el tipo de interés', explican en el Ministerio de Economía.
Penalización común del 0,5%
De hecho, el nivel de comisiones es actualmente uno de los lastres para la contratación de hipotecas a interés fijo. En el caso de la subrogación (cambio de la hipoteca de una entidad a otra), se aplica una comisión de hasta el 2,5%, límite del pacto tácito entre caballeros que mantiene la banca, lejos del 1% del tope legal para las hipotecas variable. Con la nueva ley, queda una única penalización por cancelación anticipada o subrogación (que exige igualmente la previa cancelación del crédito) de un máximo del 0,5% del capital pendiente de devolver. Los bancos podrán superar este umbral sólo en el caso de que salgan perdiendo en la cancelación de la hipoteca a tipo mixto o fijo, un supuesto para el que no se establece límite, pero que Economía espera que no supere el 2%, es decir, el 2,5% actual menos el 0,5% que será habitual en el fin del contrato hipotecario con la entidad.
Estas medidas no tendrán carácter retroactivo, de modo que la citada rebaja de comisiones sólo podrá aplicarse a las hipotecas que se firmen a partir de la entrada en vigor de la ley. De hecho, las entidades financieras coinciden en que la nueva ley no tendrá un efecto considerable en el mercado hipotecario. 'Existe la sensación de que si se rebaja la comisión de cancelación el préstamo es más barato, pero la realidad del problema del endeudamiento hipotecario sigue estando en el precio del suelo', señalan en Bancaja.
Además, en la práctica, las entidades intentan retener al cliente que desea cambiar con mejoras de las condiciones de su hipoteca para evitar su marcha a la competencia. Renuncian así a aplicar la comisión por cancelación anticipada. Si no hay peligro de fuga, incluso, aconsejan al cliente no clausurar el crédito hipotecario para evitar dicha comisión.
La comisión de cancelación total, que ahora ronda el máximo permitido del 1%, sí puede ser un pellizco importante para quien vende su casa para comprar otra y, en el momento de contratar el crédito, no contempló esta posibilidad y descuidó el detalle de negociar este cargo en previsión de la futura devolución de la totalidad del préstamo. Sin embargo, las dificultades para quien contrata su primera hipoteca van a seguir siendo las mismas: el elevado precio de la vivienda, pese a que los últimos datos muestran una desaceleración en su ascenso, y el alza de los tipos, que encarece el precio al que se renuevan las hipotecas a interés variable. 'No son medidas de tanto calado. No benefician a quienes contratan su primera hipoteca, para los que sería mucho más eficaz una rebaja de impuestos', critican desde Ibercaja. En la compraventa de una vivienda nueva, el comprador paga al vendedor el 7% en concepto de IVA y si la vivienda es usada, abona el 7% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además, por la constitución de una hipoteca se paga el 1% del valor de la garantía por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ADJ).
En definitiva, para quienes se adentran por primera vez en el mercado hipotecario, la reforma no aportará novedades. 'La nueva ley no facilita el acceso a la vivienda. La verdadera noticia es el menor crecimiento del precio de los pisos', añaden en Barclays.
Javier Gamarra, responsable de hipotecas de esta entidad, puntualiza que las reformas del mercado hipotecario sí pueden incentivar la cancelación anticipada para abrir una hipoteca nueva en un determinado perfil de cliente: aquel que contrató su hipoteca hace unos años y quiere disfrutar de un precio más competitivo, al calor de las continuas ofertas que aparecen en el mercado. Como su crédito hipotecario es anterior a la entrada en vigor de la ley, la comisión de cancelación podrá ser de un máximo del 1%, aunque sí podrá beneficiarse de unos gastos de notaría y registro inferiores.
En este sentido, fuentes financieras reconocen que el verdadero detonante para que un cliente cambie de hipoteca es el precio, más allá de los costes notariales y registrales. En la cancelación de una hipoteca de 120.000 euros, los honorarios del notario ascienden a 218 euros, según datos del Consejo General del Notariado. 'Los gastos nunca han sido un factor determinante para cambiar de hipoteca, lo realmente importante para decidirse es el precio y el plazo disponible para pagar', apuntan fuentes de Caja Duero. Incluso el Consejo General del Notariado ha hecho una crítica velada a la reforma al apuntar que el coste de la intervención notarial en España en la compraventa de vivienda es de los más bajos de Europa.
En la actualidad, cuando se escritura una vivienda, se aplica un arancel notarial del 0,24% del precio si el valor es de 120.000 euros y del 0,12% si la vivienda vale 300.000 euros. Con la nueva ley, se elimina el cobro notarial por porcentajes en el caso de la subrogación, novación o cancelación de la hipoteca y se establece un arancel mínimo de 30 euros, el que ya se aplica a los denominados documentos sin cuantía, como los testamentos o los poderes notariales. Además, la reforma hipotecaria eleva la bonificación de que disfruta el cliente en los aranceles notariales y registrales, que pasa del 75% al 90%, de modo que sólo pagará el 10% de esos costes.
Pese a los matices o el hecho de que la reforma hipotecaria se haya presentado sin la consulta previa a las entidades financieras, lo que ha despertado cierto malestar en el sector, la valoración general de las medidas propuestas es positiva, en especial las relativas a la hipoteca inversa.
Novedades en la hipoteca inversa
La nueva ley del mercado hipotecario regulará un producto para el que se augura un brillante futuro al hilo del envejecimiento de la población y el deterioro de las pensiones públicas. Esta hipoteca ofrece en la actualidad una renta mensual a los mayores de 65 años y a las personas dependientes con cargo al valor de su vivienda, lo que supone un complemento infalible a su pensión. Pero, según las novedades anunciadas por el Gobierno, los bancos también podrán entregar a los clientes de esta hipoteca su renta de una sola vez, que además quedará exenta de tributación. La garantía de la independencia de las tasadoras y de una información clara y completa de las hipotecas serán otros de los aspectos que potenciará la ley.
Tipos más caros pero sin signos de alarma
La subida de tipos de interés en la zona euro, por la que el precio del dinero ha pasado del 2% de diciembre de 2005 al 3% actual, ha sembrado la preocupación entre los titulares de hipotecas a interés variable. Más del 80% de estos créditos está referenciado al euribor que, anticipándose a la subida de tipos, se ha ido encareciendo hasta marcar en septiembre el 3,715% y registrar en ese mes el mayor aumento interanual de los últimos seis años, de 149 puntos básicos.El avance de los tipos de interés ha destapado además el dilema de elegir entre una hipoteca a interés variable o una a interés fijo y ha reanimado las ofertas a tipo mixto, para muchos la fórmula que mejor se adaptaría a un entorno alcista en el precio del dinero. Sin embargo, la realidad de las ofertas comerciales de las entidades financieras refleja que la competencia por captar negocio sigue desarrollándose en el terreno de las hipotecas a interés variable, pese al alza del euribor.Así, a la vuelta del verano se reanudaron las ofertas en créditos hipotecarios y varias entidades han rebajado el diferencial. ING Direct recortó el de su Hipoteca Naranja del 0,45% al 0,33% y Barclays ha rebajado el precio de su Hipoteca Remunerada del euribor más un diferencial del 0,45% al 0,39%. Las entidades siguen por tanto dando una vuelta de tuerca a sus ofertas aunque no hay que perder de vista que, al tiempo que se reducen los diferenciales, también se encarece en tipo de interés de referencia mayoritario, el euribor. De hecho, la media de ofertas hipotecarias a interés variable ofrecía en julio un tipo inicial del 3,85%, un punto superior al del mismo mes del año anterior.Y mientras lo precios se encarecen, los importes necesarios para la adquisición de una vivienda también. Según los últimos datos facilitados por el INE, el importe medio de las hipotecas para viviendas fue en julio de 143.497 euros, lo que supone un aumento interanual del 14,3% y del 2,4% respecto al mes precedente. En este contexto, la Asociación Hipotecaria Española, ya ha advertido de que un segmento de población puede verse condenado a quedar marginado del acceso al crédito hipotecario, ya que no bastaría con ampliar los plazos de amortización y flexibilizar los préstamos para devolver la deuda.Aun así, ni el Banco de España, ni el Gobierno y ni las entidades financieras aprecian signos de alarma en la capacidad de las familias para hacer frente al pago de sus hipotecas. Miguel Ángel Fernández Ordóñez, gobernador del Banco de España, quitó hierro recientemente al grado de endeudamiento hipotecario y José Luis Malo de Molina, director general de Estudios de la institución, señaló esta semana que 'solamente entre el 2% y el 2,5% de las familias españoles tendrá problemas para hacer frente a una nueva subida de los tipos de interés'.En esta línea, el secretario de Estado de economía, David Vegara, añadía que el alza de tipos 'no parece que vaya a poner en circunstancias extremas al conjunto de familias ni mucho menos'.
Las claves
¦bull; Rebaja en la comisión por cancelación anticipada. El máximo se reduce del 1% al 0,5% en las hipotecas a interés variable. En las hipotecas a interés fijo se podrá aplicar mayor comisión sólo si los tipos están más baratos que en el momento en que el cliente contrató el crédito.¦bull; Reducción de aranceles notariales y registrales. En los casos de cancelaciones, novaciones o subrogaciones hipotecarias, las bonificaciones se elevarán al 90%, desde el 75% actual. Para los aranceles notariales, la cuantía mínima serán 30 euros. El gobierno calcula una rebaja del 40% en gastos de notario y registro para una hipoteca media.
¦bull; Regulación de la hipoteca inversa. El valor de la casa contra el que se concede el crédito podrá cobrarse en un solo pago, en lugar de una renta mensual. Además, quedará exenta de la tributación del IRPF y del impuesto de actos jurídicos documentados.