Las inmobiliarias buscan vías de entrada en la operación Chamartín
El intento del Ministerio de Fomento de desbloquear la Operación Chamartín ha reavivado el interés de las principales constructoras y promotoras por entrar en el mayor proyecto urbanístico de Europa. Empresas como Sacyr Vallehermoso, ACS, Metrovacesa, Reyal, Sacresa y Fadesa han tanteado al BBVA, primer accionista de Duch, la gestora de la ampliación de la Castellana, y algunos incluso a los primeros propietarios del suelo afectado, los reversionistas.
Resurge el interés por los jugosos terrenos de la estación ferroviaria de Chamartín y alrededores. Tras trece años de parón, la ampliación del madrileño paseo de la Castellana parece que se reactiva definitivamente tras el acuerdo bilateral que Fomento ha firmado con la gestora a la que en su día concedió los derechos del suelo, Duch (Desarrollo Urbanístico de Chamartín), que controla el BBVA en un 72,5% y la constructora San José, en un 27,5%. Constructoras e inmobiliarias llevan años intentando entrar en la operación por la que se construirían 16.000 viviendas y oficinas en la parte norte de la capital.
Los contactos, que surgieron poco después de que el banco y la constructora gallega se hicieran con la gestión del proyecto, se han sucediendo especialmente en los últimos cinco años y siguen ahora. Las empresas interesadas se han acercado tanto al BBVA, a la empresa que preside Jacinto Rey (San José) e incluso a los antiguos propietarios del suelo que en los años cuarenta expropió Renfe (los reversionistas, llamados así por el derecho que reclaman para recuperar los terrenos o recibir la compensación por el cambio de uso para pisos).
Entre las que han hecho acercamientos figuran constructoras como Sacyr (que el año pasado protagonizó el intento fallido de hacerse con el control del BBVA) o ACS, según fuentes implicadas en los contactos. Fuentes de ACS no descartan el interés. Mientras, entre las inmobiliarias se han aproximado, especialmente al banco, la gallega Fadesa, Metrovacesa y también Sacresa, inmobiliaria de los Sanahuja, principales accionistas de Metrovacesa y ahora en plena guerra por el control de ésta inmobiliaria.
Realia ya negoció en 2002 con los antiguos propietarios de los terrenos donde se construyó la estación la compra de sus derechos de reversión
Asimismo, Reyal (que ha lanzado una opa por Urbis, la inmobiliaria de Banesto y ACS) ha estado interesada y se llegó a plantear una alianza impulsada por Nozar también con Lar. Luis Portillo, presidente de Inmocaral, que en su día negoció con el BBVA una opción de compra para darle entrada en su inmobiliaria, figura igualmente entre los que han llamado a la puerta de este rentable negocio. Fuentes de todas las empresas confirman haber mostrado interés por el proyecto, mientras portavoces de Fadesa y Metrovacesa apuntan que, hoy por hoy, ha desaparecido.
Otra inmobiliaria que exploró la entrada en la atractiva operación es Realia, que comparten FCC y Caja Madrid. En 2002 tuvo contactos con los antiguos propietarios de los terrenos en los que se construyó la estación, según representantes de los particulares, para comprarles sus derechos de reversión. Si bien, estos derechos dependen de que la Audiencia Nacional los reconozca.
Ahora afirman que les llegan más ofertas de compra de inmobiliarias e incluso de 'un gran banco', según los representantes de 1.100 familias dueñas de 800.000 metros cuadrados de los dos millones que tiene Adif (antes Renfe, ver cuadro). La vía de comprar a los reversionistas los derechos es hasta ahora una de las pocas abiertas para entrar en la operación, porque el BBVA 'siempre se ha negado a firmar acuerdos antes del visto bueno político', según fuentes implicadas en los contactos.
Las sombras del acuerdo de Fomento
Desde que Magdalena Álvarez llegó al Ministerio de Fomento en 2004, el desbloqueo de la Operación Chamartín se convirtió en uno de sus objetivos. No en vano el fatídico 11 de marzo de ese año (día del brutal atentado contra los trenes de cercanías) estaba prevista una reunión entre las tres administraciones implicadas en el proyecto que daba luz verde definitiva a la ampliación del madrileño Paseo de la Castellana. Sin embargo, el pacto que habían suscrito entonces Fomento, Comunidad y Ayuntamiento de Madrid, las tres administraciones en manos del PP, tampoco resolvía el problema de los derechos de reversión. De hecho, una de la cláusulas del contrato firmado establecía la disponibilidad de Duch a hacer frente a los pagos por los derechos de reversión 'sólo en caso de sentencia favorable a los reversionistas', señalan fuentes de la principal asociación de antiguos propietarios de los terrenos de Chamartín.Las mismas fuentes advierten que el Ministerio de Fomento debería revisar los términos del acuerdo que tienen suscrito Renfe y Duch y obligar a ésta última a resolver de forma inminente el contencioso con los reversionistas, 'porque sin ese frente cerrado no se podrá poner ni un solo ladrillo', añaden.Pese a los intentos de Fomento por presentar el desbloqueo de la operación, Ayuntamiento y Comunidad niegan su apoyo al proyecto porque no están de acuerdo con el uso que el Gobierno central prevé dar a las plusvalías obtenidas con los terrenos. Según las estimaciones elaboradas por el Ayuntamiento, la Operación Chamartín generará a Fomento y a Duch unas plusvalías de 8.500 millones de euros, de los que 7.300 irían a manos privadas. Fomento ha anunciado que el dinero obtenido financiará la construcción de infraestructuras ferroviarias, mientras Ayuntamiento y Comunidad reclaman que sea reinvertido en los equipamientos necesarios para atender a 50.000 nuevos vecinos.
Cuando la justicia es más rápida que el plan urbanístico
Una de las cláusulas incluidas en el contrato de concesión de Duch especifica de manera explícita que para poder iniciarse la urbanización debía quedar resuelto el derecho de reversión de los propietarios de los suelos donde se construyó la actual estación.Una vez que el ex ministro de Fomento Rafael Arias Salgado amplió el ámbito de actuación de la operación urbanística, de los 1,9 millones de metros cuadrados teóricamente propiedad de Renfe, 800.000 metros pertenecen a 1.100 familias. Las fuentes consultadas por este periódico sostienen que el hecho de que el número de reversionistas fuera tan elevado (la mayoría son familias humildes a quienes se expropió en su día huertas de 100 metros cuadrados de media) hizo pensar a Duch que sería fácil alcanzar acuerdos parciales, evitando de ese modo su asociación. Además de dar largas a un posible acuerdo con estas 1.100 familias, las mismas fuentes recuerdan las 'triquiñuelas legales' que ha intentado emprender Duch para alargar el proceso confiando en los dilatados plazos con los que suele resolver la justicia conflictos de esta naturaleza. Sin embargo, en 2003 la Audiencia Nacional admitió a trámite la denuncia presentada por los reversionistas contra Duch y Renfe por tratar de aprobar el cambio de uso de los terrenos sin saldar antes la deuda con los reversionistas. Dado que no hay aún ni acuerdo político, los querellantes esperan la primera resolución de la Audiencia en ocho o nueve meses, por lo que esta vez la justicia podría ser la más rápida.