BBVA tiene una opción de compra sobre un 5% de Inmocaral a 2,2 euros
El segundo mayor banco español, BBVA, tiene una opción de compra sobre el 5% de Inmocaral al mismo precio al que han entrado en el capital otros socios estratégicos, 2,2 euros por acción. Se trata de un compromiso de venta de Luis Portillo, presidente de la inmobiliaria, cerrado antes de conocerse el volumen de la ampliación de capital de Inmocaral. El BBVA debe decidir si ejecuta la opción y, de hacerlo, si se mantiene en el capital.
BBVA e Inmocaral tienen previsto negociar esta semana el futuro de una opción de compra del banco sobre algo menos del 5% de la inmobiliaria, según fuentes cercanas a la operación. Luis Portillo, presidente de Inmocaral, asumió 'un compromiso personal' con BBVA en el que ofreció al banco la posibilidad de convertirse en socio estratégico de la inmobiliaria, tomando el 5% del capital.
Ambas partes, que no han hecho declaraciones al respecto, deben discutir los términos de la operación, puesto que el compromiso se adquirió cuando Portillo planeaba una ampliación de capital de unos 1.000 millones de euros, pero finalmente ha puesto en marcha una operación de 2.687 millones. Así, aunque hoy por hoy un 5% de Inmocaral son 6,7 millones de acciones, un 5% después de una ampliación de 1.000 millones de euros (a 2,2 euros por acción) serían 30 millones de títulos y un 5% después de la ampliación que está en marcha son 67 millones de acciones. Los títulos vendidos procederían de una sociedad patrimonial de Luis Portilo -que actualmente cuenta con el 72% del capital de Inmocaral-, y no serían acciones de nueva emisión como las procedentes de la citada ampliación en curso, cuyo objetivo es financiar la compra de Inmobiliaria Colonial.
El banco, además, tendrá que decidir si ejecuta o no la opción. Tiene tres alternativas sobre la mesa: ejercer la opción de compra y mantenerse como accionista de referencia de Inmocaral, acudir a la ampliación y recoger las potenciales plusvalías o llegar a un pacto con Portillo que deshaga la opción de compra. En el primero de los escenarios BBVA sería uno de los principales socios de una de las mayores inmobiliarias españolas y europeas. Pero si se limitara a cosechar plusvalías, éstas serán cuantiosas toda vez que la opción de compra es a 2,2 euros e Inmocaral cotiza a 9,5 euros, es decir, un 331% más. Con 30 millones de acciones la plusvalía latente, en el improbable caso de que la cotización de Inmocaral no note la macroampliación de capital, es de 219 millones. Con 67 llegarían a 489.
Entidad asesora
Luis Portillo se hizo con la mayoría del capital de Inmocaral a mediados del pasado año, cuando lanzó una opa sobre la empresa. BBVA fue banco asesor de Portillo en la primera operación, y fue el banco líder en un crédito sindicado de 376 millones con el que se financió la operación. Seis meses después salió del accionariado de la primera inmobiliaria española, Metrovacesa, y a finales del mes pasado la junta general de Inmocaral aprobó una ampliación de 2.687 millones, más del doble de lo previsto. En esa ampliación, el empresario sevillano ha dado entrada en el accionariado a Nozar, grupo Reyal, Caja Duero, Grupo 2002 y otros empresarios del sector liderados por Domingo Díaz de Mera, que han tomado un 36,6% del capital. Alicia Koplowitz elevó a finales de junio su participación desde el 6,5% hasta el 9%, tras comprar parte de las acciones de Rafael del Pino. Tras la operación, Portillo tendrá un 38% de la inmobiliaria, sujeto al acuerdo con BBVA.
Portillo prevé crear una de las mayores inmobiliarias europeas, al haber lanzado una opa sobre Colonial valorada en 3.761 millones. La compra está prácticamente cerrada con la venta comprometida de Caixa, primer accionista de la inmobiliaria catalana con el 39,3%. Inmocaral y Colonial se fusionarán una vez finalice la opa.
Fue durante la tramitación de esta ampliación cuando Portillo ofreció a BBVA participar tomando el 5% del capital. El tamaño final de la ampliación, inédita en el sector, y la posterior opa sobre Colonial obligan a reconsiderar el movimiento de BBVA, ya que ahora la inversión debería ser mayor. Además, recientemente el banco ha anunciado su decisión de deshacer posiciones en valores industriales. Ha vendido su 5% en Repsol y ha comprado dos bancos en Texas, Estados Unidos.
La estrategia inmobiliaria del banco
La estrategia inmobiliaria de BBVA pasa por Anida, su filial en el sector. La empresa, que ganó el pasado año 82 millones de euros, ha anunciado recientemente su previsión de invertir este año 250 millones en nuevos proyectos. La cartera de Anida, a 31 de diciembre de 2005, incluye 19 proyectos de suelo y 13 proyectos de edificación, cuatro de ellos en México. La valoración de estos activos, entre los que no se han computado el proyecto Desarrollo Urbanístico Chamartín (Duch) es de 1.058 millones de euros, según CB Richard Ellis. La apuesta de BBVA por Anida se vería cuestionada si la entidad toma el propósito de entrar en el capital de Inmocaral y convertirse en un accionista importante de una inmobiliaria competidora, aunque de mucho mayor tamaño. Por otro lado, los intereses de expansión geográfica de Anida y de Colonial (una vez fusionada con Inmocaral) son opuestos. Mientras que Colonial busca oportunidades de negocio en Europa (ya tiene una filial en Francia, SFL), Anida sigue la senda que marca BBVA en Latinoamérica y la filial inmobiliaria del banco tiene previsto expandirse por Colombia y Chile y aumentar su importante presencia en México. Todo esto, unido a la desinversión de BBVA en valores industriales, hace prever que la entidad financiera rechace el ofrecimiento de Portillo.