Inmobiliario

Las calles comerciales de Madrid se desbordan de moda y ocio

La saturación obliga a buscar nuevas ubicaciones, según un estudio

De Goya y Serrano a Jorge Juan y Príncipe de Vergara. Los barrios comerciales se desbordan de tiendas. Madrid necesita delimitar un nuevo mapa comercial, del que aún se desconocen los límites, según CB Ellis. Con esta saturación, nacen oportunidades de inversión en zonas de la capital hasta ahora insospechadas. El precio de los locales comerciales en alquiler sube un 10% interanual.

Escaparates y más escaparates. Peatones que se esquivan llenos de bolsas por las principales calles de la capital española. Sfera compite con Zara y H&M en la misma Gran Vía, junto a las pobladas terrazas de las distintas cafeterías y bares de la zona. Las tiendas de moda y los locales de ocio y restauración son los reyes de las calles del centro de Madrid. Pero, según el informe de la consultora CB Richard Ellis, 'la saturación de las principales vías comerciales de Madrid ha empezado a expandir el mercado hacia nuevas zonas'. La calle de atrás se va a poner de moda 'de aquí a tres años, para 2008'.

Las seis principales zonas de tiendas de Madrid han superado su 'grado máximo de presión', según la consultora. Los sectores de moda y hostelería concentran el 40% de los locales comerciales en las seis principales zonas. En el barrio de Salamanca, este porcentaje se eleva hasta el 60%. En Argüelles, alcanza el 72%. El mercado comercial está, en consecuencia, condenado a rebasar los límites tradicionales y a crecer.

No es sólo una cuestión de espacio o de competencia. El precio medio de los locales comerciales en alquiler en las principales zonas subió un 10% interanual, según el estudio de CB Richard Ellis, y oscila entre los 120 y 165 euros mensuales por metro cuadrado para superficies de hasta 200 m2. En las zonas más comerciales, se pueden alcanzar los 220 euros mensuales por m2 para locales que no superan los 100 m2. La consultora prevé subidas constantes y ligeras de precios a medio plazo, debido a la tradicional escasez de superficies en las mejores calles. La expansión de franquicias y marcas de consumo fue el origen de las subidas de precios del alquiler, aunque la tendencia se ha extendido ya a todos los tipos de negocio, estima el estudio.

En determinadas zonas céntricas, la autorización de cambios de usos de cines u oficinas por edificios de viviendas con locales comerciales podría provocar a medio plazo alguna incorporación de superficies, sobre todo de moda. Aun así, la tasa de locales comerciales vacíos en estas zonas es sólo del 3,4% y se corresponde con inmuebles especialmente obsoletos.

Un nuevo trazado para las compras

'En Madrid, hay un nuevo mapa comercial pendiente de definir, pero aún no sabemos cuáles serán sus límites', dicen los expertos. CB Richard Ellis apunta en su informe que el fenómeno de desbordamiento no es nuevo. Empezó a producirse hace algún tiempo en calles como Fuencarral, hogar de las tiendas de moda más alternativas de la capital, y Jorge Juan. Sin embargo, los expertos mantienen la cautela al señalar posibles futuras ubicaciones. 'De momento, nadie puede afirmar qué calles serán ni en qué tramos, pero está claro que para finales de 2008, esa nueva oferta comercial estará plenamente consolidada', afirman.

Esa indefinición favorece las oportunidades de inversión, porque, según el estudio, 'los primeros en llegar obtendrán rentabilidades más altas'. Los grandes fondos de inversión ya están 'peinando las principales opciones', señala la consultora. De hecho, dada la carestía de locales, los fondos se han convertido en los principales compradores. Los inversores particulares son minoría y las grandes marcas internacionales prefieren alquilar sus tiendas a comprarlas. 'Les permite cambiar patrimonio por crecimiento y financiar así su expansión', explican los expertos. La competencia entre fondos hizo descender la rentabilidad inicial de los locales, que se sitúa en un 4,5%. Las nuevas ubicaciones podrían incrementar la rentabilidad una vez consolidadas.