El BBVA lanza una firma de inversión inmobiliaria
BBVA Patrimonios prepara el lanzamiento de Real State Deal II SII. La nueva sociedad, que ya está constituida y parte con un capital de 40 millones de euros, cuenta con alrededor de 20 socios de grandes patrimonios y está a la espera de registro en la CNMV.
Apenas un año y medio después del lanzamiento de Real State Deal SII, BBVA Patrimonios -la unidad especializada en gestionar patrimonios superiores a los dos millones de euros del banco que preside Francisco González- se dispone al lanzamiento de una nueva. Se trata de Real State II SII que nace con características y objetivos similares a su predecesora.
Con unos recursos propios de 40 millones de euros, a los que podrían añadirse otros tantos en forma de deuda, la nueva sociedad ya ha sido constituida y está a la espera de ser autorizada por la CNMV. En principio, y según fuentes de la entidad, serían alrededor de 20 los socios -que tendrán que ampliarse hasta 100 como obliga la ley- que habrían tomado parte en su constitución.
Pensada como vehículo apto para diversificar el patrimonio de los clientes de banca privada, la sociedad -constituida como sociedad anónima- parte con un objetivo de rentabilidad del 6,20% TAE anual, entre alquileres y plusvalías por la venta de activos. 'Son similares a las previsiones que barajamos para nuestros fondos inmobiliarios y aunque reconocemos que son conservadoras no hay que olvidar que parte con una rentabilidad latente del 7% derivada de la negociación y del mejor precio al comprar las promociones por debajo del precio de mercado, una posibilidad que permite el negociar para el fondo y la sociedad al mismo tiempo', explica Juan Carlos Maeso Cholbi, director del fondo inmobiliario de BBVA Gestión. A la pregunta de si está recogida la posibilidad de una caída en el precio de la vivienda en estas previsiones, la respuesta es tajante. 'No. Sí podría sufrir una ralentización pero no pensamos que haya una caída', añade.
Con una vida prevista de siete años, al vencimiento se procederá a la venta de inmuebles. 'Al final del séptimo año está prevista la venta de activos y la disolución de la sociedad', explica Maeso.
Además de los inmuebles en propiedad, que supondrán alrededor del 50% de la sociedad -como sucede en los fondos inmobiliarios-, la sociedad destinará el resto de su cartera a inmuebles de naturaleza urbana como garajes y oficinas.
Real State Deal II tiene como objetivo cubrir la demanda de los clientes de grandes patrimonios que tienen interés por participar del sector inmobiliario y está pensada para que cada socio invierta del orden de dos millones de euros, y detente una participación de al menos el 5%. Posibilidad que permitiría al partícipe beneficiarse de las ventajas fiscales que esto supondría. Y es que además de que la sociedad tributa al 1% en el impuesto de sociedades -como sucede con los fondos-, se beneficia de la exención por reinversión de beneficios. Asimismo, si el partícipe es una sociedad patrimonial, las plusvalías de la venta tributarían al 15% en vez de al 35% siempre que la participación en la sociedad fuera de al menos el 5%.
Este aspecto haría más atractiva la inversión en la sociedad que en un fondo inmobiliario. Además, permite la participación del socio en la gestión a través de la junta de accionistas.
Según Maeso, la nueva sociedad tiene vocación conservadora y no persigue en ningún caso la especulación. 'Se adecua en este sentido al perfil conservador de nuestro cliente que busca preservar el patrimonio familiar invirtiendo al mismo tiempo'.
La nueva sociedad tiene un objetivo de rentabilidad del 6,20% anual
Fórmulas que permiten diversificar el capital
No es la primera vez que BBVA Patrimonios se embarca en la aventura de ofrecer nuevos vehículos y productos donde diversificar el capital de las grandes fortunas. Además de Real State SII, lanzada a mediados de 2004, en abril de este año, la entidad presidida por Francisco González diseñó una sociedad similar pero de corte familiar. De nombre Inmoassets y de la familia Vallvé Ribera invirtió unos 12 millones de euros en activos destinados al alquiler en su mayor parte.Además de éstas sólo Santander ha registrado una sociedad de inversión inmobiliaria en la CNMV.No obstante, interés, y mucho, han despertado estos vehículos. Son varias las entidades que, aunque reticentes a hacerlo público, no esconden su intención de lanzar al mercado vehículos de este tipo. Muchas reconocen estar a la espera del nuevo reglamento de instituciones de inversión colectiva, mientras otras tantas están replicando otras fórmulas, también societarias, que permitirían al inversor de banca privada diversificar el capital, obtener una importante rentabilidad y sacar partido a las ventajas fiscales que, en muchos casos, ofrecen estas inversiones.En este sentido se enmarca la creación y la potenciación de sociedades de capital riesgo -también a la espera de la aprobación de la nueva ley-, cuya demanda entre los tenedores de grandes fortunas no escapa a las entidades especializadas en gestionar patrimonios de a partir de dos millones de euros.