Vivienda

Las familias deben sólo un 7% de su riqueza total

El Banco de España se ha convertido en los últimos años en el auténtico pepito grillo del mercado inmobiliario, con sus repetidas advertencias sobre los riesgos económicos que tiene el endeudamiento de las familias para financiar la compra de casas. Ha relatado periódicamente los niveles de la deuda (que ya superan el 100% de la renta bruta disponible), e incluso ha llegado a cifrar en más de un 20% la sobrevaloración (valor no justificado por fundamentos del mercado) de las viviendas, enviando también reiterados mensajes sobre la presión contractiva que pueden tener los niveles de deuda de los hogares sobre sus niveles de consumo.

Sin embargo, a renglón seguido admite que la situación financiera de las familias, en términos agregados, es muy saneada, tanto por la creación de empleo, como por el apalancamiento que ejerce la revalorización de los activos inmobiliarios. De hecho, esta situación saneada es la que ha permitido que, año tras año, la compra de vivienda se haya mantenido en tasas de crecimiento muy altas a pesar de los multiplicadores aplicados a los precios.

La revalorización de los últimos años ha permitido, por ejemplo, que una vivienda adquirida en el año 2000 haya duplicado su valor de mercado, según los cálculos del servicio de estudios del BBVA. Como el tirón de los precios no se ha frenado desde 1998, los activos adquiridos en ese año han subido un 140%, y un 160% los adquiridos en 1995. Incluso los comprados hace sólo dos años se han revalorizado ya cerca de un 40%,y cerca de un 20% los adquiridos hace quince meses.

Los españoles tienen suficientes depósitos en los bancos para amortizar sus deudas

Deuda y depósitos

Los hogares deben unos 600.000 millones de euros; pero el valor de sus activos financieros se acerca a 1,4 billones de euros. De hecho, sólo en efectivo y depósitos los españoles disponen de tesorería suficiente en los bancos como para amortizar todo su endeudamiento, siempre que considerásemos a los españoles como una sola familia.

Generalmente la comparación del endeudamiento se efectúa sobre las disponibilidades financieras de los hogares, por considerar que el resto de su riqueza patrimonial no es disponible. Pero recientemente el propio Servicio de Estudios del Banco de España llamaba la atención sobre las posibilidades de incremento del consumo potencial por la fuerte revalorización de los activos inmobiliarios. El Banco cifra ahora la riqueza financiera de las familias en el 96,7% del PIB (unos 800.000 millones de euros), y la inmobiliaria en un 520,8% del PIB (unos 4,36 billones de euros). En total el valor patrimonial de las familias superaría el 600% del producto interior bruto (unos 5,2 billones de euros). Por tanto, la deuda total de los hogares, contabilizando las de cualquier naturaleza, escasamente superaría el 10% de l valor de la riqueza de los hogares.

Y si se contabilizan únicamente las hipotecarias para la adquisición de vivienda, al finalizar 2004 llegaban al 46,1% del PIB, (unos 368.800 millones de euros): el 7% de la riqueza patrimonial.

Lógicamente la situación financiera no es igual para todos los hogares, y los mayores desequilibrios se concentran en las familias jóvenes que han adquirido sus activos inmobiliarios recientemente, con precios muy altos, y más aún en aquellos con menor capacidad financiera.

La Encuesta Financiera de las Familias elaborada por el Banco de España (la última corresponde a 2002) identifica a un 7,2% de las familias endeudadas con unos pagos regulares iguales o superiores al 40% de su renta bruta; y la gran mayoría se concentra en los niveles de renta más bajos, en el quintil de renta más baja exactamente.

Por lo que se refiere al peso de la deuda sobre su renta bruta disponible, que en términos agregados supera ligeramente ya el 100%, un 8,5% de los hogares endeudados tiene un pasivo que supera en más de tres veces sus ingresos brutos anuales. Para el quintil de población con menor renta ese porcentaje llega hasta el 34,2% (uno de cada tres hogares).

Las familias que tienen endeudamiento para financiar activos inmobiliarios ajenos a sus viviendas llegan al 6,5%, aunque el porcentaje se eleva a medida que aumenta el nivel de renta y de riqueza de los hogares. Para los empleados por cuenta propia (autónomos) este porcentaje llega hasta el 16,4%.