La sobrevaloración de la vivienda supera el 20% tras acelerarse los últimos años

La sobrevaloración de los activos inmobiliarios supera notablemente el 20%, según el Banco de España, que no aprecia síntomas evidentes de desaceleración ni en los precios ni en el endeudamiento de los hogares. En 2002 la sobrevaloración máxima llegaba al 20%, pero 'se ha incrementado cada año, porque la subida de precios ha sido superior a lo justificable económicamente'.

El Banco de España identifica la sobrevaloración de los activos inmobiliarios y el consecuente endeudamiento creciente de los hogares como uno de los graves riesgos que tiene la economía española para mantener el crecimiento en el medio y largo plazo. La institución monetaria llama insistentemente la atención sobre la fuerte subida de precios de las casas y la toma de crédito por parte de las familias desde hace cuatro años, y una vez más advierte ahora de los peligros de una subida de los tipos de interés o de una contracción del empleo.

En 2002 cuantificó la sobrevaloración de los precios de las casas en una horquilla que se movía entre un 8% y un 20%, en función de las ciudades. Esta horquilla se obtenía con tres métodos de aproximación diferente que detectaban la parte del precio que no estaba justificado por la evolución de todas las variables económicas que movilizan la actividad inmobiliaria: presión de la población, precio del dinero, expectativa de revalorización de los activos, inversión extranjera, etc.

En los tres años transcurridos desde entonces las subidas nominales de precios de las casas han sido muy superiores a las subidas de equilibrio, lo que provoca nuevos incrementos de los precios no justificados económicamente, según el director del servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina. Así, la sobrevaloración de hasta el 20% de 2002 se ha elevado notablemente, aunque el Banco de España no la cuantifica ahora.

'Lo deseable es que el sobreprecio se absorba de forma ordenada y suave', dice Malo de Molina

El endeudamiento no cede

Esta fuerte revalorización de los activos financieros ha llevado el endeudamiento de las familias a tasas desconocidas en España (el 100% de la renta bruta disponible ya en 2004). El Banco de España no ve un riesgo insalvable los niveles de endeudamiento de los hogares (que tienen una solidez financiera importante con la revalorización de los activos monetarios y reales de los últimos años), pero sí 'si se mantienen los ritmos de avances y las tendencias tanto de la deuda como del precio', según Malo de Molina.

A su juicio, no se aprecian aún síntomas de moderación 'ni en los precios ni en la deuda de los hogares', y advierte del peligro que podría tener sobre estos agentes económicos una quiebra en la generación de empleo o una subida significativa de los tipos de interés, especialmente para una serie de hogares que concentran niveles de deuda muy superiores a la media.

Los precios en 2004 crecieron a tasas del 17,45%, y en el primer trimestre de este año han registrado una tasa interanual todavía ligeramente superior al 17%, según los datos aportados por las tasadoras al Ministerio de Vivienda, que los hará públicos hoy.

Malo de Molina comentó que lo deseable para España es que, 'como ha ocurrido en otras ocasiones en el pasado, la sobrevaloración de los precios se absorba de forma ordenada y suave', aunque el trecho de sobrevaloración a absorber es cada vez más abultado.

La actividad inmobiliaria repunta en Francia y EE UU

Las 374.587 viviendas construidas en Francia entre marzo de 2004 y el mismo mes de este año, suponen un aumento del 16,1% respecto a los doce meses precedentes, según anunció ayer el Ministerio de Equipamiento y Transportes. En cuanto a los permisos de obras otorgados por las autoridades, se incrementaron un 20% en doce meses hasta los 473.984 a finales de febrero pasado, indicó el Ministerio en un comunicado. Por su parte, las ventas de nuevas viviendas en EE UU crecieron en marzo de forma inesperada, un 12,2%, con lo que alcanzaron una cifra récord, gracias a un incremento en las ventas en tres de las cuatro regiones de Estados Unidos, según un informe del Gobierno.