Las ayudas de Hacienda para hacer frente a las hipotecas
Las deducciones fiscales en el IRPF por adquisición de vivienda financian dos terceras partes del coste financiero de las hipotecas de los españoles. æpermil;sta es la conclusión básica que resulta de aplicar el régimen de ayudas fiscales a distintos tipos de créditos hipotecarios, con variaciones en sus cuantías, los periodos de amortización y los tipos de interés.
Las deducciones fiscales en el IRPF por adquisición de vivienda financian dos terceras partes del coste financiero de las hipotecas de los españoles. æpermil;sta es la conclusión básica que resulta de aplicar el régimen de ayudas fiscales a distintos tipos de créditos hipotecarios, con variaciones en sus cuantías, los periodos de amortización y los tipos de interés.
El papel jugado por las ayudas tributarias en el mercado inmobiliario (casi 4.000 millones de euros al año) y en la subida de precios de las casas en concreto está fuera de toda duda, según los expertos. Pero en algunos casos puede convertirse en determinante, ya que llegan a financiar todo el coste financiero, e incluso a superarlo (ver casos concretos en la ilustración).
En términos medios, un español contrata actualmente una hipoteca de 108.000 euros para ser amortizada en 25 años y a un tipo de interés del 3,25%, según los datos más recientes de la Asociación Hipotecaria de España. Si los tipos de interés permanecen estables durante toda la vida del crédito (caso muy improbable), el comprador devolverá el capital prestado, más una cantidad de 49.890 euros en concepto de intereses.
Una subida de los tipos de interés reduce de forma considerable la generosidad de Hacienda
La hipoteca media hoy es de 108.000 euros a 25 años al 3,25% de interés
Pero si Hacienda mantiene el sistema de deducciones fiscales actual en el impuesto sobre la renta (muy probable, pese al amplio debate abierto acerca de su perversión), el fisco le devolverá 32.207 euros. Esta cantidad supondrá el 64,5% del coste financiero (49.890 euros); o, lo que es lo mismo, su crédito le costará únicamente 17.683 euros; o, de otra forma, pagará sólo un tipo nominal efectivo durante 25 años del 1,15%.
Este ejemplo resume el efecto de la deducción sobre la hipoteca media. Pero el ahorro que proporciona la ayuda fiscal es muy similar en todas las cuantías del crédito, siempre que se contrate a 25 años y que los tipos mantengan la estabilidad, y siempre que el comprador/contribuyente sea una familia, y no contribuyentes individuales, y tenga, la posibilidad de llegar a la deducción máxima permitida por la Hacienda pública.
Dado que la inmensa mayoría de los créditos (el 98%) está contratado a tipos variables, a lo largo de la amortización el precio del dinero cambiará varias veces, si bien es cierto que los tipos actuales establecidos por el Banco Central Europeo, en el 2%, llevan en la misma cota desde junio de 2002.
Una reducción en el número de años del crédito, maniobra que en la práctica hacen las familias con el paso del tiempo hasta el punto de que la hipoteca efectiva no alcanza los 20 años, reduce el coste financiero total y eleva la parte de dicho gasto que financia la ayuda fiscal. Así, ese mismo crédito de 108.000 euros, contratado a 15 años, sale nominalmente gratis: la deducción cubre el 100% del coste financiero con los tipos de interés actuales, en el 3,25%.
Pero si la situación financiera de una familia permite encoger el calendario de amortizaciones hasta los 10 años -caso ciertamente poco probable con los actuales precios de la casas-, las deducciones de Hacienda costean nada menos que el 131% de los intereses desembolsados. Esto es: el contribuyente percibirá más dinero por deducción del que tendrá que abonar al banco por intereses.
El efecto de una subida de tipos
Uno de los más fundados temores del Gobierno y de los bancos, pero más todavía de las familias endeudadas, es un encarecimiento del dinero. Las familias españolas, como agregado, tienen una situación financiera saludable, pese a que la deuda total supera ya el 100% de su renta bruta disponible.
Pero la riqueza y la deuda están en distintas manos, y determinados colectivos, especialmente las familias jóvenes, tienen altos grados de endeudamiento y son las más vulnerables a un alza de tipos. Si los tipos directores en la Unión Europea se incrementasen en un punto, empujarían el tipo medio de contratación hipotecaria en la misma proporción. Por tanto, el coste de las hipotecas pasaría a un precio medio del 4,25%. Esta simple elevación de un punto en el coste de los créditos reduce sensiblemente el ahorro que proporciona la deducción fiscal.
En el crédito universal manejado al principio, con un capital prestado de 108.000 euros, y amortizado en 25 años a un tipo medio del 4,25%, la deducción por compra de vivienda en el IRPF absorbe el 53% del coste, lo que dejaría el tipo de interés nominal efectivo en el 1,99%.
Si el plazo de contratación se establece en 15 años, la deducción financiaría el 77,4% del coste financiero, lo que supondría pagar un tipo de interés nominal del 0,96%. Pero si las posibilidades financieras de la familia permiten contratar a 10 años, y pese a un tipo de interés elevado, del 4,25%, la generosidad de Hacienda cubriría hasta el 102,2% del coste.
En este contrato hipotecario concreto los intereses ascenderían a 24.760 euros, mientras que las deducciones fiscales en la cuota del IRPF por las aportaciones de los diez años del crédito ascenderían a 25.323 euros. Por tanto, el contribuyente recibiría 563 euros netos en el triple cruce de flujos financieros establecido entre el banco, Hacienda y el contribuyente.
Para créditos de mayores cuantías, el efecto ahorro de la ayuda fiscal se diluye ligeramente, aunque mantiene proporciones realmente interesantes. Así, para 150.000 euros de hipoteca, financia el 94,37% si se amortiza en diez años; el 71,78% si se hace en quince años; y el 51,9% si llega a 25 años.
Las deducciones fiscales a la vivienda, tan cuestionadas en los últimos meses, han contribuido a cebar el precio de las casas, que acumulan ya seis años con incrementos de precios superiores al 10%. Pero también se han convertido en un alivio económico para los casi cinco millones de contribuyentes que están pagando una vivienda propia, y lo va a ser más cuando los tipos de interés suban con fuerza, circunstancia que puede producirse si hay un repunte notable de la inflación o la UE alcanza crecimientos económicos por encima del 3%.
Un encarecimiento del crédito hasta el 5,25%, dos puntos por encima del precio actual, limitaría notablemente la ayuda relativa de Hacienda. En la hipoteca media que estamos utilizando (108.000 euros a 25 años) sólo enjugarían las deducciones fiscales el 46% del coste financiero, prácticamente la mitad. Pero llegaría al 84,5% si el periodo de amortización se redujese a 10 años.
La ayuda relativa desciende si el crédito tomado se eleva hasta los 150.000 euros a 25 años (sólo un 30,1%), pero se acerca de nuevo al 60% si la deuda se amortiza en 15 años. A modo de resumen, puede concluirse que el beneficio fiscal es más apreciable en créditos de duración no excesivamente larga; lógicamente con tipos de interés nominales lo más bajos posibles (los de hoy son los más bajos de la historia); y en los que la fórmula de amortización permita apurar el techo de deducción establecido por Hacienda (9.015 euros en declaraciones individuales y 18.030 en las conjuntas o individuales de los dos cónyuges de la familia).
Primero intereses, después capital
Todos los ejemplos utilizados en este artículo muestran los saldos de toda la vida del crédito. Pero el efecto de los estímulos tributarios en el coste financiero de las hipotecas cambia en cada ejercicio. Además de variar el porcentaje de deducción en los primeros años, el sistema de amortización utilizado en España (método francés) condiciona los ritmos de amortización de capital y pagos de intereses.
El método utilizado por los bancos españoles concentra en los primeros años la mayor parte de los intereses, y deja para el final de la vida del crédito las devoluciones más abultadas de principal. Por ello, en los primeros años los pagos financieros (pagos por intereses) superan la cuantía de la devolución fiscal, circunstancia que se invierte en los últimos años de pago.
En un crédito de 150.000 euros contratados a 15 años, manteniendo estable el tipo del 3,25%, el primer año los intereses suponen 4.758 euros, frente a los 7.890 del capital. En el año 15, el último, los intereses suponen sólo 220 euros y el capital devuelto llega a 12.428. De esta forma, durante los nueve primeros años el pago de intereses será superior a la devolución fiscal, pero en los seis últimos Hacienda financia sobradamente el coste financiero.
Cuando el precio del dinero supere el 5% los primeros años será superior la partida de intereses pagados que el capital amortizado, siempre que se trate de créditos a 15 o más años.
Deducción variable del 15% al 25%
La generosidad del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) con los compradores de vivienda llega a devolverles desde un 15% a un 25% de sus pagos anuales de intereses y capital amortizado. Si el crédito tomado para financiar la casa no supera el 40% del valor escriturado de la misma, el comprador puede deducirse de su cuota del IRPF el 15% de las aportaciones realizadas para costear el crédito cada uno de los años de la vida del mismo. æscaron;nicamente tendrá como límite de aportaciones deducibles 9.015,18 euros si se trata de una declaración individual y hasta 18.030,36 si es conjunta de los dos cónyuges en el caso de una familia, y siempre con un segundo límite del 30% de la base imposible del contribuyente o contribuyentes.Pero esta deducción del 15% puede ser superior. Si el crédito tomado es superior al 40% del valor de escritura de la casa, se aplican unas deducciones superiores de forma transitoria. Así, durante los dos primeros años se deducirá el 25% de la mitad de la aportación límite (4.507,6 euros en caso de declaraciones individuales y 9.015 en caso de conjuntas), y el 15% por el resto de la aportación. Y a partir del tercer año y hasta el final de la vida del crédito la deducción será del 20% por la mitad de la aportación máxima permitida (los 4.507,6 citados para declaraciones individuales y los 9.015 para conjuntas), y del 15% por el resto del coste.Para Hacienda tienen la misma consideración fiscal, a efectos de deducción, el capital amortizado que los intereses abonados, se computan sumados y se deducen de la cuantía de la cuota.