Dispuestos a vivir en antiguas tiendas
Vendo loft. 60 metros cuadrados y 12 de terraza. Una habitación. A estrenar. 163.000 euros.' Si estuviera buscando piso en Barcelona sabría que esta vivienda es barata. En la capital catalana es prácticamente imposible encontrar nada habitable por menos de 3.750 euros el metro cuadrado, así que muchísimo menos si es 'a estrenar', aunque sea después de una reforma. El loft de este anuncio sale a 2.716 euros/metro, sin contar la terraza. ¿Dónde está el truco?
El espacio en cuestión es la mitad de una planta baja que antes era un local comercial (en un barrio bien comunicado, a cinco kilómetros del centro) y que ha sido adaptado para vivienda. Tiene un acceso directo desde la calle, que todavía conserva la persiana metálica, y otro desde el interior de la escalera de vecinos, un lavabo, una cocina americana, y el resto, sin tabiques.
En este caso una pequeña inmobiliaria, que prefiere no ser citada, lo ha adquirido, lo ha dividido en dos, y ha dado de alta el agua, la electricidad y el teléfono. ¿Y por qué lo venden, aunque sea ligeramente, por debajo del precio de mercado? Porque no tiene cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad es un documento expedido por el Ayuntamiento y que garantiza que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitado (altura de techo, metros cuadrados y ventilación, entre otras). Es necesario para dar de alta los servicios de gas, agua, electricidad y teléfono y para empadronarse en aquella vivienda.
¿Qué problemas puede tener una persona que decida vivir allí? A juicio de la comercial encargada de enseñar el loft, ninguno. 'A la gente no le importa que no sea del todo legal. Ya lo entregamos con todos los servicios, menos el gas, nadie te va a pedir la cédula y el ayuntamiento no va a venir a impedirte que duermas en tu local, si quieres hacerlo'.
La comercial asegura que estos espacios se venderían con mucha rapidez si no fuera por el inconveniente de la financiación. Al ser un local el banco concedería una hipoteca que sólo cubre el 60% o 70% de la tasación, y no a los tipos de interés habituales para los créditos hipotecarios. 'Normalmente la primera persona que los ve se lo quiere quedar, pero no es tan fácil tener el 30% o el 40% del precio para pagar'.
Esta inmobiliaria se dedica desde hace siete años a transformar locales comerciales en vivienda. En este tiempo han vendido entre 20 y 25. Ahora éste es el único que tienen en cartera, pero están preparando varios más. 'Antes lo hacíamos en los barrios de Poble Nou y Gracia, pero ya no podemos pagar lo que nos piden por un local', explica. 'Si te los venden a más de 250.000 euros el metro cuadrado y los tienes que reformar, no te salen las cuentas'.
La adaptación de las viejas tiendas de barrio a vivienda es un fenómeno cada vez más generalizado, presente en cualquiera de las grandes ciudades españolas, pero sobre todo en calles poco comerciales de Barcelona y Madrid. En cualquier revista inmobiliaria se pueden encontrar al menos una veintena y la mayoría de veces la palabra clave es loft.
La consultora inmobiliaria Jordà y Guasch, especializada en locales comerciales, explica el fenómeno por la especulación y la necesidad de acceder a una vivienda. 'Queda un gran margen cuando compras a precio de local y lo puedes vender casi a precio de vivienda, en los barrios siempre es más barato el precio comercial'. El hecho de sólo se pueda financiar el 60% de la valoración hace que acaben con frecuencia en manos de sociedades patrimoniales, que los destinan al alquiler.
Lo que hay que tener en cuenta
InconvenientesLos lofts que no tienen cédula de habitabilidad no pueden ser utilizados legalmente como vivienda. A pesar de ello, los ayuntamientos rara vez desalojan al propietario particular que viva en un local comercial.Los mismos inconvenientes que cualquier otra vivienda en planta baja en una calle de una gran ciudad: ruido y falta de intimidad. La falta de ventilación, de luz y de espacio no tienen porque ser inconvenientes fijos de este tipo de vivienda, depende de cada caso.La hipoteca que concede un banco para adquirirlo sólo cubre el 60% o 70% de la tasación. El tipo de interés del préstamo es más alto, porque no es para vivienda y el IVA que se paga en el momento de la compra también.VentajaEl principal reclamo de un antiguo local sin cédula de habitabilidad es el precio, que puede ser un 20% más barato que una vivienda. Si es el propio particular el que lo compra y se encarga de la reforma resulta más barato. Si el loft ya tiene cédula se suele vender por encima del precio medio del metro cuadrado de vivienda.
Lejos de la idea original de Nueva York
Vivir en lo que antes era una carnicería, una papelería o una zapatería y los precios que ya hay que pagar por ello en las grandes ciudades españolas queda lejos del espíritu con el que nacieron los lofts en Nueva York. En principio, la palabra inglesa designa un desván, buhardilla o piso superior de un almacén, pero ahora se aplica a cualquier espacio, grande o pequeño, sin tabiques. Fue en la década de los setenta cuando surgieron los primeros en el Soho. Era una zona industrial con espacios abandonados por efecto de la crisis. Los artistas que no podían pagarse una vivienda en el resto de la ciudad montaron allí amplios talleres-vivienda, desembolsando la quinta parte del precio medio de ese momento. En las ciudades españolas hay pocos lofts que respondan a esta idea, quizá algunos en el barrio de Poble Nou en Barcelona. Esta primera oleada, los que se crearon en espacios industriales que dejaron de serlo, suelen ser vendidos por inmobiliarias ya transformados y con cédula de habitabilidad.El segundo tipo de lofts, las tiendas de barrio, es un fenómeno más reciente, 'porque el metro cuadrado de local siempre ha sido más caro que el de vivienda', explican fuentes del sector. Hasta que la llegada de los centros comerciales y el boom inmobiliario invirtieron la situación. 'Pero la presión de la demanda hace que cada vez sean más caros y que la ventaja del precio ya no sea tanta'. Una última advertencia: 'Aunque el local cumpla los requisitos que marca el ayuntamiento para ser habitable no es fácil conseguir la cédula, porque el coeficiente de densidad (que marca los pisos que puede haber en un edificio) suele estar al límite'.