Los terrenos del Parque Warner tienen un valor contable de sólo 22 millones
La intención de la Comunidad de Madrid de recalificar los terrenos aledaños al Parque Warner generará unas plusvalías millonarias para los accionistas de la sociedad propietaria del parque, entre los que están la Comunidad de Madrid y las principales constructoras. Los terrenos figuran en el balance de Parque Temático de Madrid con un valor contable de 22 millones, pero su precio en el mercado puede multiplicarse por más de 10.
En las 221 hectáreas aledañas al Parque Warner estaba previsto, según la idea original del principal impulsor del proyecto, Alberto Ruiz Gallardón, la ampliación del parque temático, con la construcción de hoteles, centros comerciales y un parque acuático.
Pero las ideas de la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, no tienen nada que ver con las de Gallardón. Su intención es recalificar esas 220 hectáreas, situadas en la localidad de San Martín de la Vega, para construir miles de viviendas. Las plusvalías de la operación podrían ascender a más de 200 millones de euros, según expertos inmobiliarios consultados.
Los terrenos propiedad de la sociedad Parque Temático de Madrid (cuyos accionistas son la Comunidad, Fadesa, El Corte Inglés, NH y las mayores constructoras), engloban las 100 hectáreas donde está construido el parque más otras 98 hectáreas de terreno justo al lado.
La razón de su bajo precio es que esos terrenos fueron adquiridos como suelo rústico y su uso se limitó exclusivamente a actividad comercial. Ahora, si el proyecto de Aguirre sale adelante, los terrenos se reconvertirán para uso residencial. En conjunto, serán recalificadas las 98 hectáreas libres al lado del parque más otras 123 hectáreas que Arpegio (sociedad de la Comunidad de Madrid) posee también junto al recinto.
Esas 221 hectáreas podrían alcanzar un precio de mercado de 270 millones de euros, según expertos de valoración de la consultora inmobiliaria Roan. Tomando como baremo la edificabilidad media de un PAU, esas 221 hectáreas se traducirían en unos 250.000 metros cuadrados de aprovechamiento neto del suelo. El valor real del metro cuadrado urbanizable, teniendo como referencia el cercano barrio de Villaverde, sería de unos 1.080 euros si se destina todo el terreno a construir vivienda libre, de modo que el valor total ascendería a esos 270 millones.
Así, la Comunidad podría ingresar unos 150 millones por sus 123 hectáreas, y Parque Temático de Madrid lograrían unos 120 millones por las otras 98 hectáreas recalificadas.
Los terrenos de la sociedad tienen un valor contable de 22 millones, de los que más o menos la mitad corresponde al espacio del parque y la otra mitad a los terrenos a vender que, por tanto, multiplicarían su valor por más de 10.
La operación necesita el visto bueno del Ayuntamiento de San Martín, que tiene las competencias para recalificar esos terrenos. Si se da luz verde al proyecto, el consistorio, gobernado por el PSOE, también ganaría. El 10% del terreno sería cedido al Ayuntamiento, que a su vez podría subastar al mejor postor esa parcela.
Los ingresos cayeron el 35% en el segundo año de actividad
El Parque Warner no tiene suerte. Los resultados no logran remontar y sus socios empiezan a estar cansados de aportar dinero para enjugar las pérdidas. En su segundo año de actividad, 2003, la cifra de ventas netas cayó un 35% respecto al año anterior, hasta 46,16 millones, según las cuentas de la sociedad a las que ha tenido acceso Cinco Días. Dichas cuentas revelan que, a diferencia de lo que se había publicado, las pérdidas reales se cuadruplicaron en 2003 hasta alcanzar los 41,79 millones.Las pérdidas de explotación se multiplicaron por ocho hasta 25,3 millones. Una hipotética venta de los terrenos contribuiría a equilibrar algo las cuentas del Parque y a enjugar una deuda acumulada de más de 220 millones de euros.Después de la operación, la Comunidad de Madrid saldrá del accionariado.
Nueva etapa
Los gestores del Parque Warner no se cansan de repetir que han comenzado una nueva etapa. Tras la aportación, el pasado mes de noviembre, de 10 millones de euros por parte de los accionistas, la sociedad acaba de renovar todo su equipo directivo.