Hipotecas

Nueva oportunidad para atar el tipo

Algunas entidades siguen rebajando la tasa que aplican a los préstamos a interés fijo. Aunque ofrecen más seguridad, no todos los expertos son partidarios de su contrataciónHipotecasHipotecas

Plazos de hasta 30 años y tipos de interés que rondan el 5% podrían ser, a simple vista, las características de un préstamo a tipo variable algo por encima de la media, eso sí. El retrato, sin embargo, corresponde a una hipoteca a tipo fijo. Y es que cuando muchos daban por hecho un encarecimiento de las tasas de los créditos, las entidades han vuelto a dar un golpe de tuerca y han abaratado los tipos de sus hipotecas con cuota prefijada. La semana pasada fueron La Caixa y Caixa Galicia, y ésta ha sido el Sabadell.

¿Cuándo un cliente ha podido acceder en el mercado español a préstamos con un interés para todo el periodo de amortización del 4,75% a 20 años, o del 4,3% a 15 años, como ofrece el Sabadell tras la rebaja acometida esta semana? 'Son tipos atractivos y dado que la situación de recorrido a la baja de los tipos de interés es posible que se haya terminado, puede ser momento para tener en cuenta una hipoteca a tipo fijo', señala Ramón Gras, director de segmento masivo de banca comercial de Banco Sabadell y firme defensor de este tipo de créditos, que sirven para blindarse ante futuros encarecimientos del precio del dinero, imprevisibles a plazos largos.

'Endeudarse a tipo fijo puede ser una buena opción si se hace a largo plazo. Evidentemente pagas un plus pero estás pagando tu seguridad', defiende Gras. 'Aunque las formalizaciones a tipo fijo suponen un porcentaje reducido sobre el total, la situación actual de tipos de interés en mínimos históricos hacen a esta modalidad sumamente atractiva para aquellos clientes que buscan estabilidad en el pago de sus cuotas', señalan desde Caixa Galicia, que ha reducido el interés de sus créditos a tipo fijo en 0,25 puntos hasta el 5% el de 15 años y al 5,25% el de 20 años.

En general, la opinión de que el tipo fijo aporta estabilidad es compartida en el mercado, aunque muchos expertos consideran que no es apropiado para todos. 'Si el cliente puede pagar la cuota es un buen consejo', sostiene Santos González, director de negocio hipotecario del Santander. Para este experto, este tipo de préstamos presentan dos inconvenientes: el del nominal (tipo) y el del plazo. Según González, todavía son pocas las entidades que ofrecen cuota prefijada a plazos que rondan los 30 años, 'que es el periodo al que cada vez se contratan más hipotecas'.

Un diferencial todavía alto

Pese a lo atractivo de la oferta, también hay quienes siguen mostrándose escépticos respecto a las bondades del producto. El diferencial respecto a un tipo de interés variable, aunque no muy elevado, es significativo. En el caso de un préstamo variable medio de 200.000 euros a 25 años ligado al euribor y con un diferencial de 0,8 puntos, la cuota anual para 2005 sería de 958 euros. Si, por contra, se toma, para el mismo capital y plazo, un tipo fijo del 4,9% (el más barato del mercado para un plazo de 25 años, correspondiente al Banco Sabadell) la cuota se eleva hasta los 1.157 euros. La diferencia es de 199 euros. Algo que algunos consideran elevado. 'Si se tienen en cuenta los intereses que se ahorra un cliente con un préstamo variable no merece la pena suscribir uno fijo', asevera Patricia Magdaleno, directora de financiación hipotecaria de Bankinter. González va más lejos. 'En algunos casos la diferencia equivale a casi el importe de un préstamo personal', señala. Para Magdaleno, existen otras alternativas que permiten asegurarse el tipo como los seguros de cobertura que desde hace dos años deben ofrecer obligatoriamente las entidades. La conveniencia de contratarlos, sin embargo, está en duda. 'Al final salen caros y sólo te aseguran por un periodo de tiempo', explica Gras.

En resumen, y pese a que pocos dudan de que la evolución del precio del dinero sea al alza, la contratación de hipotecas fijas sigue sin captar el interés del mercado. Como ejemplo, un dato: según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), más del 96% de las hipotecas que se firman en España son a tipo variable, y de ellos más de la mitad están ligados al euribor, el índice más sensible a los movimientos de los tipos de interés. No extraña esta situación si se tiene en cuenta que en el mercado hay ofertas cuyo resultado de sumar el diferencial al euribor no supera el 3%.

Contratar un tipo fijo es una cuestión de cuota, de poder pagarla o no, que es lo que al final contrata el cliente, según Gras. 'Sobre todo, teniendo en cuenta que la mayoría suele amortizar el préstamo en un periodo inferior al contratado', explica Magdaleno, quien añade que la vida media de las hipotecas no supera los 15 años.

Desde distintos organismos, sin embargo, se viene alertando del riesgo que supone tener un mercado hipotecario tan vinculado a los tipos interbancarios y, en consecuencia, 'a las decisiones monetarias del Banco Central Europeo, que evidentemente no siempre coinciden con las necesidades específicas de la economía y de los mercados españoles', añaden desde la AHE.

Desde esta asociación sostienen, no obstante, que no deben dramatizarse los posibles riesgos derivados de una eventual subida de tipos de interés durante 2005 para las familias que ya están amortizando un préstamo. 'Lógicamente la exposición es menor cuanto más antigua sea la formalización de la operación. Indudablemente, quienes hayan contratado durante 2004, serán los más expuestos a las subidas de tipos', explican desde la AHE.

En BBVA recuerdan que no hace mucho los tipos estaban al 5%. 'Por lo tanto, una parte importante de los clientes que hoy están pagando su préstamo han soportado tipos superiores. Una subida de hasta dos puntos no supondría grandes dificultades en cuanto a continuar atendiendo las cuotas', explican. Una opinión similar mantienen en el Sabadell, y en Caixa Galicia. 'La actual coyuntura no permite vislumbrar una previsible subida de tipos en el área euro a corto plazo. Si se produjese, sería muy progresiva, por lo que no alterarían significativamente la capacidad de pago de las familias españolas', anticipan en Caixa Galicia. 'La repercusión en este caso sería sobre el consumo privado, que se reduciría al disponer las familias de una menor renta', augura Gras.

Más facilidades desde el Ejecutivo

El mercado hipotecario es, desde hace unos años, motivo de preocupación para el Gobierno, sea del color que sea. El elevado endeudamiento que asumen las familias combinado con unos tipos de interés inusualmente bajos conforman un cóctel con cierta dosis de riesgo. Poner freno a las consecuencias derivadas de esta mezcla ha sido, por tanto, el objetivo del Ejecutivo anterior y del actual.

En abril de 2003, a través de un real decreto ley, el Gobierno del PP ya presentó una batería de medidas encaminadas a asegurar la estabilidad en el mercado hipotecario, entre las que se encontraban la reducción de la comisión de novación del 1% al 0,1% del capital pendiente de amortizar. También se contemplaba la fijación de la comisión máxima por cancelación anticipada para las nuevas hipotecas en el 0,5% desde el 1% anterior, además de la reducción en un 90% de los aranceles notariales y registrales para cambiar de hipotecas variables a fijas.

El actual Ejecutivo no ha querido ser menos y, dado que los temores ante una subida de tipos continúan, prepara un plan de medidas dirigidas, por un lado, a aumentar la oferta de préstamos hipotecarios y a abaratar su contratación (reducir en lo posible los gastos de constitución, que actualmente oscilan entre el 6% y el 10% del importe).

Además, según fuentes del mercado, otra de las medidas podría ser la eliminación de la comisión de cancelación anticipada para favorecer el cambio de préstamo. Para conocer los detalles no habrá que esperar mucho. Se espera que el anuncio se haga público en las próximas semanas.

La opción de un año fijo y otro variable

Quizás para acercarse más a Europa, en lo que a amplitud de oferta se refiere, quizás para intentar disminuir el riesgo que asume el cliente, en los últimos meses a las tradicionales hipotecas a tipo fijo, variable y mixto se ha unido otra que las entidades denominan flexible. Se trata de un tipo de préstamo que permite ir cambiando de variable a fijo según las condiciones del mercado. La Caixa, con la Hipoteca Flexible, y BBVA, con la Hipoteca Fácil, son las entidades que las comercializan con cierto éxito, según afirman. En el primer caso, se permite modificar el tipo cada tres años, mientras que en el segundo, cada 36 meses.

Los expertos mantienen que las bondades que presentan estos productos son relativas. 'Estos préstamos trasladan el riesgo del tipo de interés al cliente que al final es el que tiene que decidir si le conviene o no cambiar el tipo', afirma Ramón Gras, director de segmento masivo de banca comercial de Banco Sabadell. Además, de estos productos las entidades ofrecen otros que también se caracterizan por su flexibilidad. En BBVA y Caja Madrid, por ejemplo, destacan los de cuota fija, en los que la subida de tipos se traduce en un alargamiento del plazo, o viceversa.