Hipotecas para los más ricos
Una hipoteca no es, a priori, la especialidad de la banca privada. Sin embargo, y como sucede en todo lo relacionado con los grandes patrimonios, en función del perfil y la situación del cliente puede interesar, en un momento dado, suscribir un préstamo hipotecario, bien por las ventajas fiscales que reporta bien porque se esperan rentas futuras importantes aún no disponibles.
Para estos clientes tan especiales, las entidades especializadas en gestionar grandes patrimonios ofrecen condiciones también especiales. Algunas como Deutsche Bank banca privada, reconocen que a mayor número de productos contratados, mejores condiciones del préstamo. En otros, como BBVA Patrimonios, el traje se diseña a la medida. Y es que dentro del servicio de asesoramiento, el alma máter de estos bancos, se buscan las mejores condiciones, más atractivas que las habituales.
Banif -una de las entidades que cuenta con una solución específica- reconoce que puede llegar a aplicar el euribor más 0,20 puntos el primer año y el resto del periodo el euribor más 0,40 puntos. Un tipo de interés que estaría al nivel de las tasas más competitivas, las que aplican los bancos de internet.
Pero el elemento diferenciador no está solo en la mejora de las condiciones de los préstamos hipotecarios sino en la posibilidad de recurrir a otras opciones, quizás más beneficiosas en determinadas situaciones. Una de ellas es el Préstamo de Garantía Pignoraticia que ofrece Banif, y que a diferencia de otros bancos que sólo lo aplican a necesidades de inversión esta entidad lo amplía a los inmuebles.
En este producto el inmueble no actúa como garantía sino que son los activos financieros en posesión del cliente los que se pignoran. 'Las acciones, participaciones en fondos o planes de pensiones actúan como garantía', explica Luis Moreno, director general de marketing de Banif. Su principal ventaja, señalan en esta entidad, es el ahorro de impuestos que se logra. 'Ambas operaciones la hipoteca y el préstamo pignoraticio se elevan a escritura pública, por lo que en ambos casos se incurre en los gastos de notario, sin embargo, en el préstamo se evita el coste de la tasación de la vivienda, el registro y los impuestos anejos que suelen encarecer'.
El impuesto de actos jurídicos Documentados, cuyo importe varía en función de la comunidad autónoma, por ejemplo, es uno de los pagos que el cliente puede evitar con este préstamo especial. Como contrapartida, los activos pignorados deben permanecer inmovilizados. Los expertos, sin embargo, recomiendan estudiar la operación y suscribir la que más interesa según las necesidades.
A favor de las hipotecas cuenta, por ejemplo, su beneficio fiscal y el plazo de amortización, que puede llegar a superar los 30 años frente a los cinco de máximo que suele tener el préstamo de garantía pignoraticia, además de la inexistencia de comisiones en el caso de Banif, lo que facilita las amortizaciones anticipadas o totales.
El valor de la contrapartida es otro de los inconvenientes del préstamo de garantía pignoraticio. Así, Banif exige depositar activos por el 165% del importe del préstamo si se trata de renta variable pura; el 130% si es mixta; el 105% si es FIAMM y el 100% si se trata de imposiciones a tipo fijo. En la entidad, sin embargo, señalan que estos créditos merecen la pena para importes superiores a 150.000 euros.
Sus condiciones, negociables, no se alejan mucho de las de las hipotecas (también hay tipo fijo y variable), aunque cuentan con la modalidad bullet, donde sólo se abonan intereses y la amortización del capital se realiza al final.
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