Casas de capricho
Que la piscina llegue hasta la misma entrada de la residencia y esté rodeada de pinares, vivir en el ático donde las actrices de Pedro Almodóvar estuvieron al borde de un ataque de nervios o ser propietario de una mansión con cine con capacidad para 42 personas y discoteca propia son decisiones que se toman por capricho, inspirados en un antojo o por gozar del deleite de lo extravagante y original.
Son tres casos reales del tipo de oferta y demanda que se encuentra en el mercado de las viviendas de gran lujo. El primero se corresponde con la mansión que tiene la modelo Claudia Schiffer en Palma de Mallorca, el segundo se trata del alquiler más caro jamás negociado por un apartamento en Madrid capital, y el tercero alude a dos de las virtudes del chalé puesto en venta por la viuda del empresario Antonio Asensio en La Moraleja (Madrid), una de las opciones barajadas por el futbolista David Beckham cuando aterrizó en el Real Madrid hace dos años.
Deseado por todos y reservado a unos pocos, el mercado de las viviendas exclusivas es tan estrecho como reducido el número de compradores que pueden pagar 6.000 euros por metro cuadrado, el mínimo para empezar a hablar, según distintas consultoras inmobiliarias.
Una demanda muy selecta formada por empresarios, banqueros, deportistas de élite, artistas, modelos, diplomáticos o ex altos cargos que buscan lo excepcional bajo unos parámetros en los que el emplazamiento, el diseño, las calidades, la confidencialidad, la seguridad, los servicios y, sobre todo, la singularidad y el prestigio determinan su decisión de compra; no el dinero.
'Hemos vendido desde fincas y mansiones con alto valor histórico hasta un castillo habitado por fantasmas', asegura Alberto Prieto, director del área de Residencial y Suelo de Knight Frank España. 'Es un mercado en el que prima la confidencialidad y un trato exquisito con el cliente, donde no sirven las reglas normales del marketing', señala Prieto, que desvela estar 'en negociaciones con futbolistas y gente del mundo de la farándula', aunque la confidencialidad exigida por los clientes le impida dar nombres.
En lo que sí se parece este mercado singular a otros es en la relación precio-tiempo. 'Cuanto más caras son las propiedades más difícil es venderlas'.
En su opinión, 6.000 euros por metro cuadrado es una 'cifra mítica' que, en ocasiones provoca que la oferta esté sobrevalorada, con lo que la diferencia entre el precio inicial y el de cierre de la operación suele ser muy amplia, de hasta el 20%.
Sin llegar a estas mansiones de revista, las gestoras prefieren establecer la línea divisoria del lujo en las propiedades con un precio superior a 600.000 euros. En esta banda de precios, CB Richard Ellis acaba de cerrar la venta de dos viviendas en Chamberí, ambas de dos dormitorios, por 747.000 euros y 912.625 euros, respectivamente. En una gama más alta, Knight Frank ha cerrado recientemente una operación de 6 millones de euros (1.000 millones de las antiguas pesetas), un nivel en el que, como mucho, se consigue una operación al mes.
A partir de 600.000 euros, cuanto más alto es el precio, más escasa es la oferta, sobre todo en nuevas promociones, y menor la demanda. En las urbanizaciones más exclusivas de Madrid, con precios a partir de tres o cuatro millones de euros, hay propiedades que llevan más de tres años en venta.
Irene Martínez, responsable de inversión en el departamento residencial de CB Richard Ellis, asegura que 'aunque el mercado es bastante estable, al margen de vaivenes económicos, es complicado'. Vicente Rubio, de Aguirre Newman, engloba también los desarrollos residenciales turísticos en la costa para segunda residencia. 'Aquí la demanda es muy variopinta, con muchos extranjeros, procedentes, sobre todo de Reino Unido, pero hemos tenido compradores de Emiratos Árabes, Filipinas o Malasia', comenta.
Knight Frank es una de las pocas gestoras inmobiliarias que cuenta con una división específica de casas de prestigio, con tres líneas de negocio: segundas transmisiones, las propiedades de nueva concepción a estrenar y las propiedades singulares. Cuenta incluso con una boutique donde comercializa este tipo de hogares exclusivos. En Madrid, los barrios de Salamanca, Los Jerónimos, El Viso, La Habana y Chamberí son zonas principales de comercialización. En la periferia, Puerta de Hierro, Conde Orgaz, Somosaguas, La Florida, La Moraleja o Las Encinas.