Las plazas de aparcamiento rentan en el centro de la ciudad
Paradojas urbanas han llevado a muchos ciudadanos, víctimas de la sobresaturación de automóviles en los centros de las ciudades, a pagar por una plaza de aparcamiento más de lo que les costó su propio automóvil. Otros han obtenido a su costa razonables beneficios. Y es que el mercado de plazas de aparcamiento libres es, desde hace años, una alternativa más del sector inmobiliario para inversores que se plantean buenas rentabilidades con desembolsos no muy altos y quieren librarse de los problemas jurídicos que pueden encontrarse con otras inversiones, como la compra de una vivienda para alquilar. En el caso de una plaza de garaje el gasto de mantenimiento es mínimo y es mucho más fácil recuperar la propiedad si el arrendatario no paga.
De todos modos, el mercado es estrecho y muy opaco y la falta de transparencia hace muy difícil conocer precios y rentabilidades, por lo que no es tan fácil acertar en la inversión. Si la opción es comprar para vender, los inversores tienen que saber que las revalorizaciones de los precios de las plazas de garaje están muy lejos de las generadas por la vivienda, generalmente, en torno a la mitad, según distintos consultores inmobiliarios. Así, frente a una subida del precio de la vivienda en un año del 20%, la de la plaza de garaje es, como mucho, del 10%. Además, hay que tener en cuenta que la plaza de garaje suele ser un anejo inseparable a la vivienda y es difícil de vender de manera aislada. No en vano, a la hora de pagar a Hacienda si el inversor adquiere su plaza de garaje junto a la vivienda debe abonar un 7% de IVA, mientras que si se paga de forma aislada este porcentaje sube al 16%. Por eso, la fórmula más utilizada por los inversores que entran en este segmento es la del arrendamiento.
Las oscilaciones de precios en este mercado son enormes y la polarización, según las ciudades, los distritos e incluso los barrios muy llamativa. Empresas consultoras aseguran que en ciudades como San Sebastián se llega a pagar por una plaza en el centro más de 72.000 euros.
La plaza de garaje suele ser un anejo inseparable de la vivienda y es un bien difícil de vender de forma aislada. La fórmula más corriente de quienes entran en este mercado es el arrendamiento
El precio medio por una plaza de nueva construcción en Madrid está en la actualidad en torno a los 17.385 euros, pero en el centro esta cifra sube hasta 38.800, según Foro Tecnigrama. Hay que tener cuidado porque en el último año los precios han bajado en distritos como Salamanca, Chamberí o Chamartín.
En Barcelona, la media se situaba en 2003 en 20.007 euros, pero en barrios como Sarriá-Sant Gervasi llegaba a 26.000 euros; en Sevilla, la media este año es de 24.585, y en el casco histórico llega a 35.566 euros.
En cuanto a alquiler, hay quien llega a pagar mensualidades de hasta 300 euros por la tranquilidad y la comodidad de dejar su coche en una plaza en el centro de algunas ciudades. La rentabilidad media por alquiler 'oscila entre el 5% y el 7% al año, una horquilla que se mantiene desde hace años', señala Luis Corral, de Foro Tecnigrama, que insiste en que 'hay que tener mucho cuidado en dónde se invierte porque en determinadas zonas hay mucha oferta y por barato que resulte comprar una plaza de garaje será muy difícil alquilarla'. En su opinión, 'en las zonas de la periferia apenas existe mercado y hay que fijarse en el centro, donde sigue habiendo una brutal necesidad'.
De hecho, los últimos planes urbanísticos exigen que por cada vivienda se construyan 1,5 plazas de aparcamiento, por lo que hay una dotación más que suficiente en estas zonas. En algunas, la presión vendedora es incluso mayor que la compradora.
Eso contrasta con la falta de plazas en el centro, que además de recibir más tráfico en la jornada laboral reduce cada vez más la superficie de aparcamiento como consecuencia de los sistemas de estacionamiento regulados y la mayor peatonalización de muchos distritos.
Además, hay que tener en cuenta el efecto de los aparcamientos para residentes que funcionan en algunas ciudades, donde a pesar de estar prohibido el alquiler de plazas, fuentes de comunidades de vecinos reconocen que 'existe un mercado paralelo de contratos verbales muy difícil de controlar'.