Sepa valorar su piso
En los últimos años, el auge del sector inmobiliario, al igual que antes el bursátil, ha popularizado un vocabulario que se creía patrimonio de los expertos. Como necesidad obliga -y la de ganar dinero es una de las principales-, el ciudadano medio se ha empapado en los factores que pueden influir en que su vivienda habitual o segunda residencia pierda o gane valor. Sobre todo, porque la propiedad de una casa constituye actualmente la mejor garantía para la obtención de préstamos bancarios.
José Manuel Solá, ejecutivo del Servicio de Estudios Financieros de la Caja de Ahorros de La Inmaculada (CAI) , reconoce que 'la palabra tasación se ha convertido en un término habitual. Según la última estadística, en 2002 se tasaron en España 953.000 viviendas, por valor de 141 millones de euros'.
Solá, especialista en el ámbito financiero de la vivienda, ha elaborado un informe divulgativo sobre la mecánica de tasación de las viviendas. Aunque existen diversos métodos, desde el mero coste a la actualización de rentas, el más usado se centra en la comparación con los inmuebles de la zona. Para aplicar correctamente esta fórmula, resulta necesaria la existencia de un mercado representativo en la zona, contar con suficientes datos sobre transacciones u ofertas homogéneas y actuales. También disponer de una información suficiente para eliminar el impacto del factor especulación.
'Aunque los criterios objetivos se fijan con relativa facilidad, las motivaciones subjetivas resultan importantísimas a la hora de adquirir una vivienda'
El interés de los ciudadanos por conocer el valor de sus viviendas se ha reflejado en la actividad de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), la firma más importante del sector. El año pasado incrementó su facturación en un 25%, hasta los 82,8 millones de euros. Un portavoz de la compañía señala que 'las tasaciones efectuadas en 2003 por la empresa incluyen 330.000 inmuebles. El importe tasado experimentó un crecimiento del 28,2% con respecto a 2002'. Un detalle importante es que la vivienda usada se ha incorporado también a la revalorización, con un incremento medio interanual del 17%, que en las grandes capitales supera el 20%.
Aunque los criterios objetivos pueden fijarse con relativa facilidad, las motivaciones subjetivas del comprador resultan importantísimas a la hora de adquirir una vivienda. La situación del piso acaso no importe tanto, en la práctica, como las facilidades de desplazamiento aportadas por una buena red de transporte público o el contar con itinerarios donde la circulación resulte más o menos complicada. En una sociedad donde se ha impuesto el trabajo de ambos cónyuges, resulta también fundamental que la casa se acomode a las exigencias laborales.
También la seguridad y la actualización de las redes de distribución energética constituyen elementos con una cotización decididamente al alza.
José Manuel Solá señala que 'cuando un cliente solicita a una entidad financiera una hipoteca para comprar una vivienda, siempre se realiza una tasación. Ello explica la enorme importancia de este proceso. Sin tasación, no hay hipoteca posible'.
La tasación inmobiliaria es la determinación del valor de un inmueble, realizado por sociedades específicas, de acuerdo con una serie de criterios establecidos por el mercado y teniendo en cuenta los precios reales. En un 92% de los 953.000 casos registrados en la última estadística la finalidad fue la constitución de garantías hipotecarias.
El encanto de la vivienda antigua
Frente al valor añadido que aportan las nuevas viviendas, los pisos antiguos compiten con alicientes muy notables. Cuentan con espacios mucho más amplios, que pueden ser resultados por una acertada rehabilitación. Para compensar el atractivo funcional, aportan el agradable sabor de la calidad de vida y de la tranquilidad tras el ajetreo del trabajo cotidiano.Sin embargo, todo el encanto de las antiguas residencias se derrumba cuando el comprador es un matrimonio joven con hijos de corta edad, para quienes resulta fundamental el esparcimiento en las áreas comunes (piscina, pistas de tenis, zonas verdes...) aportadas por las nuevas viviendas.Estas incorporan ya dotaciones que se ajustan al perfil de sus futuros inquilinos. Suelen tener muy en cuenta las características del demandante, lo que hace que las ciudades vayan distribuyéndose en áreas cada vez más homogéneas y diferenciadas del resto.Estas afinidades en el vecindario tienen el riesgo de que los colectivos menos favorecidos, como los inmigrantes, se agrupen en auténticos guetos.Internet está contribuyendo también a allanar el camino a propietarios, compradores y tasadores.Una de las iniciativas sobresalientes en este ámbito es el portal Llavetex, de Caja Murcia, que recoge una oferta tasada cercana a los 7.000 inmuebles.
Câmo se tasa una vivienda
Si usted encarga la tasación de su vivienda, habrá de someterse al proceso siguiente:1Los expertos realizarán primero una identificación física del inmueble, su localización, superficie, características y estado aparente. Comprobarán que esta información visualizada coincide con la documentación aportada para realizar la tasación.2Seguidamente, comprobarán el estado de ocupación del inmueble, el uso o explotación. Verificarán si la casa está acogida a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico.3Analizarán la adecuación del inmueble al planteamiento urbanístico vigente.4Deberá facilitar al tasador una certificación registral reciente, acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble. También los estatutos de la comunidad de vecinos y un certificado del administrador sobre circunstancias que puedan afectar al valor del piso.5Con estos datos, y según la normativa que este año ha entrado en vigor (en función de Orden 805 del Ministerio de Economía) la Sociedad de Tasación expedirá un documento fundamental, ya que las entidades bancarias deberán atenerse al valor hipotecario a la hora de calcular el importe de las garantías.6El precio que habrá de pagar por la tasación se calcula sobre el valor del inmueble. A nivel práctico, por una vivienda valorada en 120.000 euros, el precio que se pagaría a los tasadores rondará los 175 euros y unos 200 euros por un piso valorado en 150.000 euros.