La inversión en vivienda se revaloriza menos que el Ibex pese al alza de precios
Las últimas turbulencias bursátiles y el miedo a entrar en un ciclo de recesión económica han resucitado los llamamientos generalizados a la calma y, por ende, los consejos sobre dónde invertir los ahorros. La compra de viviendas, calificada como tradicional valor refugio, lo es según sea el momento de la compra y la venta, pero ni en el mejor de los casos supera las altas rentabilidades de la Bolsa.
Tomando como referencia el año 1990, momento en el que arranca la andadura del Ibex 35 (el índice selectivo de los valores más líquidos del mercado continuo español) en los 3.000 puntos, hasta el primer trimestre de 2000, cuando el Ibex estableció su máximo en los 12.585,8 puntos, la revalorización se sitúa en el 319%.
Por su parte, la rentabilidad acumulada de la vivienda para el mismo periodo alcanza el 65,4% después de pasar el precio del metro cuadrado de 85.675 pesetas a principios de 1990 a 141.723 pesetas en el primer trimestre del año pasado. Así, todos los inversores que entraron en Bolsa a principios de la década de los noventa y decidieron vender cuando empezó a caer la Bolsa habrán obtenido rentabilidades millonarias, mejores que las de cualquier otro activo financiero.
Sin embargo, si esos mismos inversores todavía mantienen sus posiciones en renta variable, la rentabilidad en apenas año y medio ha caído a menos de la mitad.
Frente a unas ganancias del 319% en febrero de 2000, con el cierre del Ibex de ayer jueves en los 7.197,9 puntos, las plusvalías se reducen al 140%. Y, sin embargo, para el propietario de vivienda el transcurso del tiempo habría añadido nuevas rentabilidades, ya que el precio del metro cuadrado en el segundo trimestre de este año se situó en las 171.430 pesetas, un 100% más que en 1990.
No obstante, los expertos consultados por este periódico recuerdan que la vivienda soporta unos costes de mantenimiento y financiación que la posesión de acciones en renta variable no conlleva y que habría que descontarlos a la rentabilidad bruta obtenida por el inmueble.
Diferentes ciclos
Un estudio elaborado por Andersen pone de manifiesto, además, que al ser la inversión en vivienda una compra a largo plazo, hay que tener en cuenta la evolución del índice de precios de consumo (IPC) para el periodo comprendido entre la compra y la venta, ya que éste resta rentabilidad al activo. Comparada la inversión inmobiliaria con la bursátil, los analistas coinciden en subrayar que la Bolsa puede ser un mercado más arriesgado, aunque si se invierte también a largo plazo (como suele ocurrir en el caso de las viviendas) el riesgo acaba diluyéndose.
Además, un análisis comparativo de lo ocurrido en el precio de la vivienda en los últimos 15 años permite concluir que en este mercado también han existido diferentes ciclos muy dispares. Así, de 1986 al 1990, el incremento medio anual de los precios de la vivienda fue del 23,7%, en el periodo 1991-1996 descendió hasta el 1,2% y de 1997 hasta el pasado año volvió a subir al 8%.
Por tanto, y al igual que ocurre en la inversión bursátil, la revalorización del inmueble no será la misma si se ha comprado al principio del ciclo o si se adquiere al final del mismo.
Parece, por tanto, lógico que el mejor momento para comprar un activo inmobiliario, cuya finalidad sea la inversión, sea cuando el ciclo recesivo llega a su fin, y la coyuntura más favorable para vender cuando la crisis va a comenzar, sostienen los analistas.
La venta de pisos en verano volvió a registrar cifras récord
Hasta el pasado 11 de septiembre, fecha de los atentados perpetrados en EE UU contra las Torres Gemelas y el Pentágono, el ritmo de ventas de viviendas en el mercado español había vuelto a sorprender a expertos, promotores y constructores, ya que durante agosto, un mes tradicionalmente apático en el sector en las grandes ciudades, las promociones habían registrado hasta listas de espera. Ese es el caso de una promoción de 10 viviendas de lujo en una de las zonas más exclusivas de Madrid, donde para hacerse con uno de esos pisos, cuyos precios oscilan entre 180 y 200 millones de pesetas, existen 250 personas interesadas.
Bajo este escenario de actividad frenética y con los precios creciendo a un ritmo del 15% interanual en el segundo trimestre, según el Ministerio de Fomento, los analistas esperaban que los pisos terminasen el ejercicio de 2001 con incrementos de precios cercanos al 12%, muy lejos de las previsiones de comienzos de este año, cuando aseguraron que las revalorizaciones no llegarían a los dos dígitos. No obstante señalan que la oferta no superará en ningún caso las 475.000 viviendas nuevas, en lo que se ha denominado como suave desaceleración de la producción debido a la estructural escasez de suelo en las grandes ciudades y el inicio del efecto demográfico. Es decir, que de ahora en adelante comenzará a disminuir paulatinamente el número de potenciales demandantes de primera residencia, segmento del mercado que continúa más robusto. No obstante, los expertos consideran que hasta 2006 el efecto demográfico no se dejará sentir de manera sustancial en la demanda inmobiliaria.
Los atentados terroristas de EE UU asustaron en un primer momento a los compradores, que durante una semana dejaron de acudir a las casetas de venta, pero en los últimos días la situación ha vuelto a la normalidad. Los analistas coinciden que si en España los efectos de la crisis no castigan duramente al mercado laboral y los tipos de interés continúan bajos, la demanda se mantendrá fuerte en 2002.