Las cadenas de sol y playa buscan la rentabilidad de los hoteles urbanos

H10 Hotels y Grupo Hoteles Playa, dos empresas de turismo vacacional, han entrado en la hotelería de ciudad para diversificar y aprovechar la rentabilidad de ese negocio.

Hasta ahora comprar solares en zonas de playa era una inversión barata y rentable, pero los precios han subido más, en proporción, en las playas que en las ciudades", apunta Horacio Alcalá, representante en España de la asesora TRI Hospitality Consulting.

Esta subida de precios ha dado pie a que algunas cadenas hoteleras centradas en el negocio de sol y playa hayan decidido variar la estrategia de concentrarse en su negocio y abrirse hacia una nueva actividad: la hotelería urbana.

Estos grupos hoteleros se han comenzado a diversificar debido, en parte, a su interés por obtener una fuente de ingresos que no esté sujeta a los ciclos estacionales del turismo. Según varios analistas de ese negocio, la demanda europea comienza a dar signos de saturación, por lo que en el horizonte comienzan a surgir las primeras incógnitas.

En la decisión de las cadenas vacacionales también han influido los consejos de los asesores y bancos de negocios que les acompañan en sus inversiones y que también prevén una ralentización en la rentabilidad y el crecimiento turístico.

Dos grupos hoteleros

Al menos las cadenas de hoteles vacacionales H10 y Hoteles Playa han optado en los últimos meses por buscar una nueva línea de crecimiento en la hotelería urbana.

La catalana H10 Hotels y la empresa andaluza Grupo Hoteles Playa han comenzado a dar los primeros pasos en el negocio de hoteles de ciudad. H10, a cuyo frente se encuentra José Espelt, como presidente, ha definido ya el plan para implantarse en esta nueva actividad. La empresa catalana va a invertir unos 1.800 millones de pesetas en el que será su primer hotel de ciudad y que se abrirá la próxima primavera en Madrid. A este establecimiento le seguirán otros tres más, que se ubicarán en Barcelona y que, previsiblemente, se abrirán entre otoño de este año y la primavera de 2003.

Grupo Hoteles Playa, en cuyo capital participan, entre otros accionistas, la inmobiliaria sevillana Rocaria, Unicaja y un fondo de capital riesgo de cajas de ahorro, tiene previsto inaugurar en septiembre un hotel en Barcelona, que se comercializará bajo la marca Senator, la enseña que la empresa utilizará para sus hoteles urbanos.

El año que viene, la cadena tiene previsto inaugurar en Madrid el que será su segundo hotel de ciudad. Para ello, Hoteles Playa compró a Rocaria un edificio en la zona de la Gran Vía de Madrid, por unos 4.000 millones.

Después de ambas operaciones, el grupo hotelero almeriense tiene previsto incorporar otros dos hoteles con la marca Senator en Marbella (Málaga) y Valencia.

Pero, no parece casual que las cadenas hoteleras vacacionales hayan decidido empezar el desarrollo de sus proyectos para implantarse en el negocio de hoteles de ciudad en Madrid y Barcelona.

Según la consultora Mazars, las ocupaciones de los establecimientos de gama alta (lujo, cinco y cuatro estrellas) de Madrid y Barcelona crecieron el año pasado de forma leve, especialmente debido a que en las dos ciudades se produjeron aperturas de hoteles.

La ocupación media de los hoteles de lujo fue de un 80,4% en Barcelona y de un 76,6%, en Madrid. Esos porcentajes fueron aún mayores en los establecimientos de cinco y cuatro estrellas, que en el caso de Madrid alcanzaron el 81,37% y el 83,32% en el de Barcelona.

Junto a los aumentos de ocupación de habitaciones, los establecimientos de Madrid y Barcelona subieron sensiblemente sus precios, según los datos de Mazars. Así, los hoteles de lujo de Barcelona cobraron en 2000 una tarifa un 13,7% mayor que la de un año antes, mientras que en Madrid ese aumento fue de un 13,5%. Los hoteles de gama alta subieron sus precios en Barcelona un 2,4% y un 13,9%, en Madrid.

Caída de los rendimientos

Según Horacio Alcalá, los desembolsos que las cadenas realizaban hace un año al comprar terrenos en zonas de playa permitían "retornos de la inversión bastante buenos y relativamente rápidos". "Pero", continúa Alcalá, "la subida de los precios de esos solares, junto a la menor disponibilidad de terrenos, producto de las moratorias y la saturación por la construcción de nuevos hoteles, ha originado un cambio de opinión en los bancos de negocios que apoyan esas inversiones".

En paralelo a ese panorama, los ratios financieros de los hoteles de Madrid y Barcelona (aunque también se produce en ciudades como Bilbao, Valencia o Sevilla) evolucionan también al alza. Según la consultora Mazars, los ingresos por habitación disponible (revpar, según su denominación en inglés) aumentaron en los hoteles de lujo un 15,11% en Barcelona y un 9,2%, en Madrid. En el caso de los hoteles de cuatro y cinco estrellas, esta magnitud creció un 7,17% y un 15,9%, en Barcelona y Madrid, respectivamente.

 

Comienza la carrera por la diversificación

Tras varios años en los que lo han recomendado, los analistas del negocio turístico lo tienen claro. La tendencia de las cadenas hoteleras de diversificar su negocio ya ha comenzado, aunque no todas lo están haciendo en la misma dirección.

Así, algunos grupos hoteleros que se concentran en el negocio puramente vacacional han iniciado un tránsito hacia las urbes ante el fuerte aumento y la tendencia sostenida de la rentabilidad de las inversiones en hotelería en las principales ciudades.

Pero algunas cadenas urbanas ya han iniciado movimientos en sentido contrario. Así, por ejemplo, Rafael Hoteles, una pequeña cadena madrileña, va a realizar su primera inversión fuera de la hotelería de ciudad. Rafael prevé invertir unos 4.000 millones de pesetas en la construcción de un establecimiento de cuatro estrellas en Benidorm (Alicante). Está claro que en este caso la diversificación tiene menos relación con el sol y playa, aunque también, ya que el hotel se beneficiará del efecto inducido por el parque Terra Mítica.

Precisamente una de las dos cadenas vacacionales que han diversificado hacia el negocio de hoteles urbanos, H10, tiene su origen en la zona de Salou (Tarragona), muy cerca del otro gran parque de ocio, Port Aventura, aunque su red está fuertemente implantada también en Canarias.

Otro negocio vacacional en el que las cadenas urbanas ya han comenzado a entrar es la actividad de hoteles de golf, donde destacan NH, Sol Meliá o AC.