El capital extranjero vuelve a las oficinas
Los inversores extranjeros han vuelto con fuerza al mercado de oficinas. Si en 1999 fue el capital español el que protagonizó las mayores operaciones de inversión, en 2000 los fondos extranjeros representaron el 57% de los 130.000 millones de pesetas que se movieron en Madrid en operaciones inversoras en rentabilidad (compra de edificios ya alquilados), según el grupo consultor inmobiliario CB Richard Ellis. La inversión en 2000 en inmuebles de oficinas en Madrid se eleva hasta 200.000 millones de pesetas si se consideran edificios para alquiler todavía en construcción.
En Barcelona, las operaciones de inversión en oficinas sumaron el año pasado 88.927 millones de pesetas, frente a 44.315 millones en 1999. La cifra se ha duplicado, pero se encuentra muy lejana de la cota alcanzada en Madrid. La explicación es clara: los inversores han encontrado dificultades para colocar su capital ante la falta de inmuebles, por lo que algunos han decidido entrar directamente en la compra de suelo para su desarrollo.
Son algunas de las diferencias entre el mercado madrileño y el barcelonés. CB Richard Ellis estima que Barcelona vive un cierto retraso en el ciclo respecto de Madrid, que cifra entre seis y ocho meses. La oferta tardó más en reaccionar en Barcelona. Este retraso hace que mientras que en Madrid se espera que los alquileres suban entre el 10% y el 15% este año, en Barcelona la previsión es que se incrementen entre el 15% y el 20%.
Consecuencias
Otra consecuencia es la reducción que el mercado barcelonés experimentará este año por esa escasez de oferta. Según los datos de los que dispone CB Richard Ellis, la tasa de desocupación (oficinas disponibles sobre el total de metros cuadrados existentes) pasará del 2,18% del año pasado a apenas el 1,5%. Para los expertos del sector, la tasa de desocupación idónea para que un mercado tenga una tasa de actividad normal se sitúa entre el 4%y el 5%.
En términos absolutos, los datos son muy claros. En el 2000, Barcelona empezó el año con una oferta de 180.000 metros cuadrados y la acabó con sólo 85.000 metros cuadrados. La absorción bruta anual de oficinas (metros cuadrados que se contratan) fue el año pasado de 275.000 metros cuadrados.
Para este año, se calcula que entrarán en el mercado de Barcelona unos 180.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, casi todos en las zonas de la periferia. Sumando la nueva oferta, más el remanente de 2000 (85.000 metros cuadrados) da una oferta total de 265.000 metros cuadrados, lo que de hecho supone que será imposible que el mercado alcance las cifras de 2000. Las estimaciones más optimistas de CB Richard Ellis señalan que el mercado barcelonés podría alcanzar un volumen de 250.000 metros cuadrados, "siempre que las magnitudes macroeconómicos se mantengan", señaló el directivo de la consultora, Javier Prades. Sin embargo, los intermediarios ofrecen una salida a la demanda: los prealquileres. En el año 2002, se colocarán en el mercado barcelonés más de 300.000 metros cuadrados y esa oferta futura "es la válvula de escape", indicó.
"El problema es que estas compañías tienen proyectos a cuatro meses vista y la promoción de oficinas, que ha arrancado tarde, no puede cubrir esa demanda antes de dos años", explicó Prades. Actualmente en Barcelona, exceptuando la periferia, "es imposible encontrar 5.000 metros cuadrados de oficinas juntos y si se buscan 1.000 metros hay que esperar que alguna empresa se marche a la periferia para recolocar a alguien", afirmó. La inactividad del mercado también influye en los precios que durante 2000 pasaron, en la zona mas cara, de 3.400 a 4.000 pesetas por metro cuadrado. "Los precios hubieran crecido más si la oferta hubiera sido mayor, porque las operaciones que se han realizado no han sido en los mejores edificios", apuntó Prades.
La mayor actividad del mercado de Madrid explica, en fin, que la diferencia de precios con Barcelona se haya acrecentado en los últimos años y actualmente los precios de la capital catalana sean un 40% inferiores a los del mercado madrileño cuando hace unos años el diferencial sólo era del 10%.