La vivienda como infraestructura social: la oportunidad del capital de impacto
Mientras el déficit de casas es enorme, la llegada de estos fondos se está produciendo de forma lenta y fragmentada
Hablar de vivienda en España es hablar de una de las mayores preocupaciones ciudadanas, un desafío que va más allá de edades, clases sociales y territorios. Pero, siendo así, conviene diferencia, según el perfil de las personas que enfrentan este reto, dos conceptos que a menudo se confunden: la vivienda social y la vivienda asequible. Distinguirlos no es un ejercicio semántico, sino la clave para entender el tipo de soluciones que necesitamos movilizar, tanto desde el punto de vista público y regulatorio como desde el financiero-económico.
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Hablar de vivienda en España es hablar de una de las mayores preocupaciones ciudadanas, un desafío que va más allá de edades, clases sociales y territorios. Pero, siendo así, conviene diferencia, según el perfil de las personas que enfrentan este reto, dos conceptos que a menudo se confunden: la vivienda social y la vivienda asequible. Distinguirlos no es un ejercicio semántico, sino la clave para entender el tipo de soluciones que necesitamos movilizar, tanto desde el punto de vista público y regulatorio como desde el financiero-económico.
La vivienda social se dirige a quienes viven en la máxima vulnerabilidad: hogares con ingresos muy bajos, personas sin hogar, víctimas de violencia de género, familias en riesgo de exclusión. Suelen ser proyectos vinculados al parque público o gestionados por entidades sociales, que actúan como red de protección para quienes el mercado ha expulsado. Aquí, la intervención pública y las alianzas con el tercer sector son imprescindibles.
La vivienda asequible, en cambio, se dirige a sectores de ingresos medios o moderados (jóvenes, trabajadores, familias que no encajan en las ayudas sociales, pero tampoco pueden acceder al mercado libre). Y aquí empiezan a surgir iniciativas privadas de lucro o retorno limitado, que avanzan fundamentalmente desde esquemas de colaboración público-privada y marcan un camino prometedor.
Abordar ambas dimensiones de manera complementaria es esencial para no perpetuar las vulnerabilidades existentes ni dejar sin respuesta a amplios sectores de la población que hoy quedan atrapados entre la exclusión social y la imposibilidad de acceder al mercado libre.
Un déficit insostenible
Según el Banco de España, el déficit actual de vivienda se sitúa entre 400.000 y 450.000 unidades acumuladas entre 2022 y 2024, con la previsión de que en 2025 la cifra pueda acercarse a las 700.000 viviendas faltantes, un diagnóstico de corto plazo que refleja la urgencia del desajuste entre oferta y demanda. Sin embargo, si se amplía la mirada al medio y largo plazo, el informe La vivienda, quinto pilar del Estado de bienestar (Grupo Viso), estima que España necesitará 1,8 millones de viviendas sociales y asequibles en la próxima década, con una inversión cercana a 250.000 millones de euros. La combinación de ambos enfoques permite dimensionar la magnitud del reto: existe una presión inmediata y, al mismo tiempo, se plantea una discusión en términos de transformación estructural y sostenida en el tiempo.
No se trata solo de atender una demanda creciente, sino de afrontar una brecha estructural que multiplica desigualdades y bloquea proyectos vitales: emancipación juvenil, movilidad laboral, cohesión territorial…
El reto medioambiental
Pero no podemos olvidar el otro gran reto: el medioambiental. Levantar millones de nuevas viviendas sin criterios de sostenibilidad sería un error histórico. La edificación y el uso de edificios son responsables de cerca del 40% del consumo energético en Europa y de más del 35% de las emisiones de CO2.
Cada proyecto de vivienda social o asequible debe, por tanto, integrar criterios de eficiencia energética, rehabilitación del parque existente, circularidad de materiales y energías renovables. La combinación de impacto social y ambiental multiplicará el valor de cada euro invertido.
El capital de impacto como catalizador
Esa doble perspectiva solo puede sostenerse con un capital dispuesto a combinar urgencia y paciencia: el capital de impacto, que acepta retornos moderados en lo financiero para generar retornos sostenibles en lo social y lo medioambiental. Es esta clase de inversión (paciente, comprometida, transformadora) la que puede convertir la crisis habitacional en una oportunidad histórica para redefinir cómo entendemos y garantizamos el derecho a la vivienda y el propio modelo de financiación de retos sociales con colaboración público-privada.
La paradoja es que, mientras el déficit de vivienda es enorme, la llegada del capital de impacto al ámbito de la vivienda se está produciendo de forma lenta y fragmentada. Existen ya iniciativas pioneras que demuestran que otro modelo es posible, pero para que esta tendencia se consolide es imprescindible dotarla de escala, acompañarla desde lo público de una regulación clara y estable y de fondos catalíticos con procesos de adjudicación eficientes, claros y transparentes, y construir una visión compartida entre lo público, lo privado y el tercer sector. Solo así podrá convertirse en una verdadera palanca de transformación ante el reto habitacional.
El actual posicionamiento del capital de impacto en este campo puede abrir el camino para transformar el mercado inmobiliario en su conjunto. En lugar de ver la vivienda como un activo especulativo, se trata de concebirla como infraestructura social básica, al mismo nivel que la sanidad o la educación. Con reglas claras, colaboración público-privada y modelos replicables, la inversión en vivienda social y asequible puede ser motor de cohesión social, de transición verde y de estabilidad económica.
Una responsabilidad compartida
La vivienda es ya una prioridad reconocida por Gobiernos, organismos internacionales, empresas, y por la sociedad en su conjunto. No actuar supondría perpetuar desigualdades y agravar la emergencia habitacional. Actuar a partir del capital de impacto y con visión de largo plazo abre una de las mayores oportunidades transformacionales en este momento social y económico.
La elección está sobre la mesa: seguir con un mercado tensionado que excluye a millones, o apostar por un ecosistema donde la inversión de impacto, la sostenibilidad y la justicia social se den la mano para garantizar lo más básico: un hogar digno, asequible y sostenible.