Eclipse solar a la vista: estos son los riesgos legales de convertir el balcón en un mirador de pago
Los ingresos tributan en el IRPF como rendimiento inmobiliario y llevan el 21% de IVA. Los expertos recomiendan detallar qué ocurre si las nubes tapan el evento
El turismo astronómico está regando la economía del país. Miles de reservas de hostelería se han confirmado a lo largo de la franja en la que el eclipse solar total del próximo 12 de agosto será visible. Según el Ministerio de Economía, el fenómeno del siglo supondrá una aportación neta de unos 347,60 millones de euros y un incremento de 446.700 turistas durante la próxima semana. Y no solo los hoteles se benefician. Los particulares también hacen su particular agosto alquilando viviendas, e, incluso, el jardín o terrazas a precio de oro. Desde hace meses, plataformas y redes muestran anuncios del tipo: “Alquilo balcón de 20 m² por 1.000 euros durante 2 horas”. Eso sí, propietarios e inquilinos de balcón deben de tener especial cuidado al firmar el contrato, sin olvidar que hay que declarar las ganancias a Hacienda.
El alquiler lleva IVA
El alquiler de terrazas o áticos para disfrutar desde un palco VIP de un acontecimiento especial se ha convertido en una práctica habitual, por ejemplo, durante la Semana Santa en Sevilla. El reclamo en este caso es la excepcionalidad del evento: hace 121 años que no se observaba un oscurecimiento total en la Península Ibérica. Sin embargo, el carácter singular del ingreso no impide que Hacienda reclame su parte: las ganancias obtenidas tributan como rendimiento inmobiliario y tendrán que declararse en la Renta de 2026.
En términos generales, este ingreso “no es una ganancia patrimonial puntual, sino un rendimiento inmobiliario”, confirma Simon Mathe, asociado en Benow Partners. La única excepción: que el propietario se dedique al alquiler de viviendas. Pero, para encuadrar el ingreso en una actividad económica, hay que estudiar el caso concreto y “la forma como se organiza el alquiler”, explica Mathe. Para que se considere negocio, debe existir una “suficiente ordenación de medios materiales y humanos”.
¿Es negocio si el balcón se alquila a varias personas o en diferentes momentos del año? Este es un dato significativo, pero no determinante, contesta Tomás Lamarca, socio en Net Craman Abogados. “Si el propietario desarrolla una labor continuada, con publicidad, sistemas de reserva, organización de medios o prestación de servicios adicionales, la Administración Tributaria podría entender que existe una actividad económica”, aclara.
Como apunta Juan Manuel Pons, socio de López Ibor DPM Abogados, la Ley del IRPF sí establece un criterio específico: el artículo 27.2 dice que “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. Y es que es necesario “que exista una verdadera ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en el mercado”, aclara.
Por otro lado, ¿el alquiler lleva IVA? ¿Hay que hacer factura? Sí, a las dos preguntas. En cuanto al impuesto, “el alquiler de la terraza por horas no forma parte de la exención de alquiler de viviendas. Tampoco aplica otra exención, por lo que conlleva IVA. El tipo aplicable es el 21%”, indica Mathe. “La condición de particular no excluye la aplicación del IVA; si existe una cesión onerosa del uso de un inmueble, el propietario puede tener la condición de empresario o profesional a efectos del IVA”, explica Lamarca. “No obstante, al tratarse de una actividad muy puntual y poco habitual, será necesario analizar cada caso concreto para determinar el alcance de las obligaciones fiscales derivadas”, añade.
Con factura
Los expertos coinciden: el arrendador está obligado a emitir una factura, como en cualquier actividad sujeta a IVA. Sin embargo, Lamarca matiza que, si el cliente es consumidor final y no es necesario emitir una factura completa, “al menos conviene entregar un justificante del pago”. En cualquier caso, subraya, “es recomendable documentar la operación indicando la identidad de las partes, la fecha, el importe satisfecho, el concepto del alquiler y, en su caso, el IVA repercutido”.
¿Y si el propietario es empresario? La película no cambia mucho. Como señala Mathe, “tiene que aplicar el IVA y tributar igualmente”. Aunque, dependiendo de su actividad principal, “podría ser más fácil considerarlo una actividad económica y no un rendimiento inmobiliario”. Si se alquila el piso entero, añade, “hay que aplicar la doctrina a efectos de viviendas turísticas: conlleva IVA si se prestan servicios típicos de la hostelería como, por ejemplo, cambio de sábanas o limpieza durante la estancia, no solo en la salida”.
El mal tiempo, al contrato
Los alquileres de terrazas, balcones o jardines para el eclipse suelen incluir algún refrigerio y garantizar vistas privilegiadas para disfrutar del acontecimiento. No es necesario un papel firmado para disfrutar la experiencia: “Un acuerdo verbal o incluso por WhatsApp puede resultar válido, aunque es muy recomendable formalizarlo por escrito”, explica Marta Gil de Biedma, socia directora de López Ibor DPM Abogados. El documento puede evitar controversias sobre elementos esenciales como el horario de acceso y desalojo, el aforo, el precio y la forma de pago, entre otras condiciones de uso del espacio.
En el caso del eclipse, conviene prever el mal tiempo: unas nubes pueden tapar el espectáculo y forzar su cancelación, por lo que lo ideal es dejarlo por escrito. “Si el balcón se entregó en condiciones, no es culpa del anfitrión, así que lo lógico es pactar de antemano si hay devolución total, parcial o un vale. Poner ‘sin devolución pase lo que pase’ puede considerarse abusivo cuando quien alquila lo hace como negocio”, apunta José Miguel Blasco, socio en Net Craman Abogados. Pero, si el contrato no dice nada, “el eclipse debe entenderse como un acontecimiento cuya visibilidad efectiva constituye un riesgo asumido por el arrendatario; no existe un derecho al eclipse que ampare una reclamación automática por la presencia de nubes, edificios u otros elementos que obstruyan la vista”, añade Gil de Biedma. “Salvo pacto en contrario, el riesgo del mal tiempo lo asume el cliente, quien solo podría reclamar si no le dieron lo prometido y el eclipse está tapado por un árbol o edificio”, coincide Blasco.
Normas vecinales
Aunque el balcón o la terraza del piso forme parte de una comunidad de vecinos, el propietario puede ceder su uso sin necesidad de autorización. La comunidad no puede prohibir, en principio, que un propietario use su balcón, “pero sí puede actuar si los estatutos lo impiden, si la junta aprueba una limitación o si el uso resulta molesto o peligroso”, apunta Blasco. En este caso, los vecinos sí “podrían requerir el cese de la actividad y, en los supuestos graves y reiterados, acudir a la vía judicial”, señala Gil de Biedma.
El exceso de ruido o la afluencia desmedida de personas puede resultar molesto para el vecindario, que tiene herramientas para solicitar que cese.
¿Podrían los vecinos fijar el aforo para el evento? “Sobre el número de personas no hay una cifra legal: el límite lo marca la seguridad”, contesta Blasco. “La comunidad no tiene potestad para imponer un número máximo de personas por balcón, salvo que ello venga justificado por razones de seguridad estructural del inmueble y se recoja en los estatutos o en acuerdos válidamente adoptados en junta de propietarios”, coincide Gil de Biedma.
Puntos clave y cláusulas esenciales del contrato
Subarriendo. El inquilino no puede ceder ni subarrendar parte de la vivienda sin el consentimiento por escrito del propietario; “puede costarle el propio contrato de alquiler”, señala José Miguel Blasco, socio en Net Craman. El motivo, añade Pablo Landa, abogado de López Ibor DPM, es que este arrendamiento “está destinado a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino y una explotación económica del inmueble puede entrar en conflicto con los términos del contrato”.
Plataformas. Si la terraza se ofrece en alguna página o plataforma, ¿qué responsabilidad tienen respecto de la transacción? Landa distingue entre los meros tablones de anuncios, con obligaciones limitadas, y aquellos que intervienen activamente en la contratación y el cobro. En estos casos, la plataforma “puede quedar sujeta a mayores estándares de diligencia y, potencialmente, a responsabilidad frente al consumidor si el anuncio no se corresponde con la realidad o si existe fraude”. En cuanto a si existe una obligación de verificación del anunciante (que es el propietario o tiene autorización para alquilar), el abogado explica que no es un deber generalmente exigible a las plataformas de anuncios clasificados. En todo caso, recomienda que se contraste la legitimidad de la oferta antes de contratar.
Cláusulas mínimas. El contrato debe incluir, al menos, “quién es cada parte, qué espacio se cede y con qué orientación, día y hora exactos, precio, aforo máximo, condiciones de uso, una fianza por posibles daños y qué ocurre si se cancela”, apunta Blasco.
Normas de uso. No fumar, no fotografiar el interior, no usar determinadas estancias… El propietario “puede imponer las condiciones que quiera mientras no sean ilegales. Pero, para que sirvan de algo, deben constar por escrito y con consecuencias claras: penalización, pérdida de la fianza o dar por terminada la visita”, indica Blasco. “En la práctica, es difícil vigilarlo en tiempo real, así que lo que realmente disuade son esas consecuencias económicas”, señala.
Aforo. Entre las condiciones de uso del espacio, el contrato puede especificar un número máximo de personas. “En caso de exceso de aforo sobre lo pactado, el arrendador podría resolver el contrato de forma inmediata si así se ha previsto contractualmente”, señala Landa. El abogado recomienda actuar con proporcionalidad, evitar cualquier actuación por la fuerza y, en caso necesario, recurrir al auxilio de las fuerzas de seguridad. La comunidad solo intervendrá si la acumulación de personas pone en peligro la seguridad del edificio.
Daños. Los desperfectos de elementos privados o comunes (barandillas, fachada o ascensor) son responsabilidad de quien los causa. Pero, frente a la comunidad, “suele responder el propietario que organizó el alquiler, porque es quien introdujo a esas personas en el edificio; después, podrá reclamar a su cliente”, apunta Blasco. Por este motivo, “conviene pactar una fianza y su responsabilidad”, añade. El seguro de la comunidad, señala Pablo Landa, “cubre normalmente los daños a elementos comunes derivados de siniestros no imputables a un uso negligente o doloso de un propietario u ocupante”. El abogado recomienda contratar o verificar la cobertura de un seguro de responsabilidad civil “que ampare específicamente este tipo de eventos puntuales en su vivienda”.