Críticas a las medidas para el alquiler de locales comerciales: "Desprotegen al inquilino"

Expertos en Derecho inmobiliario alertan de que el Real Decreto 15/2020 presenta múltiples fallos y que no ofrece soluciones reales y efectivas

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"Mejorable", "ineficiente", "mal redactado" o, directamente, "desastre". Estos son algunos de los adjetivos que abogados especializados en derecho inmobiliario han elegido para definir el último Real Decreto aprobado por el Gobierno, el 15/2020, que regula medidas de protección para alquileres de locales comerciales. Aunque esta norma, publicada el pasado 21 de abril, tiene como objeto ayudar a los autónomos o pymes que, por los perjuicios derivados de la crisis sanitaria, no pueden hacer frente al pago de la renta de sus locales, los letrados consideran que el texto no plantea soluciones reales ni eficientes, "sino que desprotege aún más a los arrendatarios".

¿Qué dice la norma? Para empezar, el real decreto se dirige únicamente a los arrendatarios que sean autónomos o pymes en situación de vulnerabilidad. Es decir, aquellos cuya actividad esté paralizada o sus ingresos hayan descendido al menos un 75%. Estos, a falta de acuerdo con su arrendador, podrán aplazar unilateral y automáticamente durante dos años las rentas de hasta cuatro meses, siempre y cuando el dueño del local sea lo que legalmente se considera como "gran tenedor" (una empresa pública, un propietario de más de diez inmuebles o de uno superior a los 1.500 m2). Por otro lado, los que tengan como arrendador a un pequeño propietario, solo podrán acogerse a la moratoria si este último está de acuerdo.

En este sentido, Joaquín Giráldez, socio de inmobiliario de Broseta, indica que esta medida es poco efectiva, ya que "solo ofrece una solución real a los arrendatarios de grandes tenedores, que en España son minoría". Para el resto, agrega, la solución depende de la voluntad del arrendador de conceder la moratoria. Si este se niega, el arrendatario "no podría hacer nada, y se vería en la misma situación que antes". Lo único nuevo que aporta la norma, matiza Giráldez, es que las partes podrán utilizar el dinero de la fianza para adelantar las rentas.

Desprotección

Por su parte, Adrien Coispel, senior associate en Dentons, considera que, aunque el real decreto fue concebido para proteger a los arrendatarios, "en la practica les quita opciones beneficiosas". Concretamente, el letrado hace referencia a una figura legal definida por el Tribunal Supremo en varias sentencias llamada rebus sic stantibus. Esta cláusula, muy mencionada desde el inicio de la pandemia, permite modificar contratos (principalmente sobre locales de negocio) cuando se producen una alteración imprevisible y extraordinaria que genera un "fuerte desequilibrio" entre las partes. De cumplirse estas condiciones, la parte interesada podría acudir ante un tribunal y solicitar una reducción del alquiler, un aplazamiento del pago o, incluso, la condonación.

Coispel explica que esta figura legal solo puede invocarse cuando no existe otra norma o ley que sea de aplicación. Sin embargo, al aprobarse el Real Decreto 15/2020, se entiende que hay una normativa que explica cómo solucionar los conflictos en materia de alquileres en este escenario, y es aplicando una moratoria. Por lo tanto, los arrendatarios "están ahora en peor posición", ya que antes tenían la posibilidad de aplicar la rebus sin stantibus para reducir la renta o extinguirla, y ahora no.

Muchos se quedan fuera

Por otro lado, José María Arnedo, socio de Toda & Nel-lo, critica que se trata de una normativa "de cara a la galería" que no resuelve el problema de fondo. Además, observa que se dirige a los arrendatarios definidos como vulnerables, "pero deja fuera a muchos otros que, aunque no cumplan con los requisitos, también tienen problemas económicos graves y no pueden hacer frente a los alquileres de los locales".

Para Arnedo, los estrictos requisitos de quién puede acogerse al real decreto y el hecho de que la solución real solo se ofrezca a arrendatarios de grandes tenedores, provoca que esta norma sea como un "bingo", ya que pocos afortunados cumplen las condiciones y pueden verse beneficiados.

Ante la falta de soluciones legislativas, los abogados recomiendan llegar a acuerdos. Sobre todo, teniendo en cuenta que la alternativa es acabar ante un tribunal que tendrá que resolver el asunto una vez se haya restaurado la actividad de los juzgados "y, para entonces, la justicia estará colapsada", recuerda Giráldez. Para evitar una respuesta que llegue meses o años tarde, los letrados aconsejan pactos individuales o, incluso, someterse a mediación o arbitraje.