Juan Velayos (The District): “España ha cometido el error de demonizar al propietario de vivienda”
El congreso inmobiliario se traslada a Madrid desde Barcelona. Su presidente anima a reducir la carga impositiva a la compra de casas y lamenta que no se haya atraído capital a largo plazo por las medidas regulatorias
The District sale de Barcelona en su quinta edición y se mueve a Madrid. Las protestas contra la especulación, sobre todo en la primera y segunda cita anual, marcaron a este congreso inmobiliario muy centrado en el capital, que ha recibido presiones de las empresas para sacarlo de la ciudad catala...
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The District sale de Barcelona en su quinta edición y se mueve a Madrid. Las protestas contra la especulación, sobre todo en la primera y segunda cita anual, marcaron a este congreso inmobiliario muy centrado en el capital, que ha recibido presiones de las empresas para sacarlo de la ciudad catalana. Juan Velayos (Barcelona, 1973) es su impulsor y presidente. Quien fuera consejero delegado de Neinor, avanza que hay una cierta desaceleración en el mercado inmobiliario.
Pregunta. ¿Por qué se decide el cambio de sede de The District de Barcelona a Madrid?
Respuesta. Madrid ha estado muy implicada en The District desde el primer día. Ha transmitido desde siempre ganas y un interés real en que estuviéramos en Madrid. Nuestra visión del congreso es ser el evento de referencia del sur de Europa y no cabe duda de que en real estate la ciudad de referencia en el sur de Europa es Madrid. También hay que sumar la conexión que tiene con Latinoamérica. A mí me daba un poco de pena, porque como barcelonés me hacía ilusión tener un evento de referencia en Barcelona. Pero era evidente que para el congreso era bueno estar en Madrid.
Madrid es la ciudad de referencia en el sur de Europa en inmobiliario
P. The District también nace con el pecado original de las protestas en las que se lanzaron pintura a los asistentes y patrocinadores. ¿Habéis tenido presiones de las empresas para dejar Barcelona?
R. Te diría que sí, que ha habido. Las hemos tenido desde el primer día, pero hemos creído en el potencial de la plaza de Barcelona. Sí que es verdad que ha habido patrocinadores y amigos que nos han dicho que tendría sentido hacerlo en otro lugar. El cambio de sede ha sido recibido con alegría y es una buena decisión por los datos que tenemos hasta ahora, de más participación.
P. Jaume Collboni, del PSC, sí que apoyaba el evento, frente a la anterior alcaldesa, Ada Colau, de los Comuns, quien lo rechazó desde el primer día.
R. Sin lugar a duda, hay un antes y un después con el cambio en la alcaldía. Con el primer gobierno claramente no éramos bienvenidos. El cambio de Colau a Collboni es muy significativo, pero a nadie se le escapa que Collboni tiene que equilibrar consensos y sus socios no son pro The District.
P. A día de hoy, ¿qué le interesa al capital en el mercado inmobiliario en España?
R. El living [residencial] en sentido amplio sigue teniendo muchísima fuerza, es el tipo de activo que más que más inversión atrae. Las oficinas también suben con fuerza. Y el activo estrella, a pesar de toda su complejidad, es el data center.
P. ¿Por qué el interés por el residencial?
R. Por el déficit de oferta. Y porque el acceso a la vivienda está entre las principales prioridades y preocupaciones en toda Europa. Es lo que más está preocupando en la agenda política, económica y social.
P. ¿Y los centros de datos por qué interesan?
R. Los data centers interesan porque hay una convicción también enorme vinculada a la apuesta global que estamos teniendo con la inteligencia artificial. España todavía está en entre los mercados Tier 2 [secundarios], pero tiene el acceso a los cables submarinos y la energía renovable, que es la más barata.
El mercado está solido pero con signos de desaceleración
P. ¿Cómo ven los inversores internacionales el mercado inmobiliario español?
P. Lo siguen viendo bien, pero no nos libramos del entorno. La subida de tipos de interés no ayuda al inmobiliario. Hay una percepción de que los tipos de interés están de subida y hay una incertidumbre alta sobre sobre cómo van a quedar posicionados. Eso ralentiza el real estate a nivel global. Dicho eso, si comparas países, hay una clara sensación de que estamos mejor que Francia y Alemania. Por lo tanto, España es uno de los mercados prioritarios en muchos inversores. Pero es probable que se ralenticen un poco las cifras de inversión por la guerra de Irán y lo que se tarde en entender dónde se posicionan la inflación y los tipos de interés. El mercado está sólido pero con signos de desaceleración. Sigue habiendo la sensación de que los fundamentales son buenos, aunque hay cierta percepción de que se van a desacelerar ciertos mercados como el del lujo, donde hay una sensación de que se está llegando al tope. También hay debate en el tema del acceso a la vivienda, sobre la capacidad de las familias para tener acceso a una hipoteca, que cada vez es más difícil.
P. Ha habido una subida, pequeña, de tipos por el BCE. ¿Ya afecta?
R. El mercado estaba descontando ya una subida de tipos. Pero sí, la reacción es prácticamente inmediata. Luego es verdad que hay muchas operaciones que llevan su inercia y que la gente no deja de cerrarlas por esas subidas de tipos.
P. Hablando de operaciones, lo que estamos viendo este año son grandes transacciones en España que normalmente no se han vivido. ¿Hay capital para todas?
R. Es un signo de que cada vez hay más capital institucional de España. Es un mercado en el que lo que costaba era acceder al capital. Y, por lo tanto, el problema es que no se generaban operaciones grandes. Los fondos llevan invirtiendo en este país 10 o 15 años. Tratan de hacer compañías más grandes y líquidas a través del volumen.
Quitando carga impositiva a la producción de vivienda se podría abaratar sensiblemente el acceso a la vivienda
P. Seguimos con el problema de acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler. ¿Por dónde cree que deben ir las soluciones?
R. Es un tema muy frustrante porque las soluciones las sabemos todos, pero tengo la percepción de que lamentablemente el tema está demasiado politizado. Lo que necesita la vivienda es que las soluciones sean muchísimo más técnicas y menos políticas. No creo que los políticos hayan ayudado nada. La solución clarísimamente pasa por generar oferta, eso quiere decir eliminar trabas burocráticas, pero de forma radical para minimizar plazos. No creo que liberar suelo tenga que ir en contra de tener buenas ciudades o contra el medio ambiente. El otro tema es que hay que reducir la carga impositiva para la producción y el acceso a la vivienda. Es absurdo que estemos hablando de que la gente no tiene acceso a la vivienda y que más de un 30% del coste sea base impositiva. Quitando carga impositiva a la producción de vivienda se podría abaratar sensiblemente el acceso a la vivienda.
P. ¿Pero qué ocurre con el parque de viviendas en alquiler ya construido?
R. Tendría que haber ayudas a los propietarios para llevar a cabo las renovaciones necesarias para que esa vivienda sea eficiente energéticamente. Y lo segundo posiblemente debería ser un incentivo al propietario para que alquile a precios concretos. Ahora, estamos viviendo el fenómeno de la privatización [venta de viviendas una a una de grandes propietarios] como consecuencia de que España no ha sido capaz de fijar una regulación que incentive a los grandes tenedores a mantener las viviendas en alquiler. Y eso es un fracaso claro de país.
P. ¿Por qué?
R. Porque no tiene ningún sentido que alguien como Blackstone invierta durante los últimos diez años en generar un parque de vivienda en alquiler como el que generó y le hayamos ido poniendo incertidumbres regulatorias para que hayan tomado la decisión de vender por unidades. Eso es un error estratégico de país.
P. ¿Cuál ha sido el error?
R. Los cambios de regulación y las trabas a la gestión. España ha cometido el error de demonizar al propietario. Blackstone, al final, como todo inversor, tiene que comprar y vender. El problema es que no ha habido nadie que haya estado dispuesto a comprar todo ese esfuerzo para mantener el parque. Blackstone tomó el riesgo de crear el parque y luego venderlo a un inversor institucional más largoplacista, más estable. Pues ese ese capital no está por la conflictividad, ruido y medidas regulatorias equivocadas. Y ese es un fracaso de país evidente. Un error estratégico gordo.