La CNMV autoriza la opa de Neinor sobre Aedas para crear la primera inmobiliaria española
El precio de la oferta es de 21,335 euros por acción y se abonará en efectivo
La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha comunicado este miércoles la autorización de la oferta pública voluntaria de Neinor sobre Aedas, con el objetivo de crear la primera inmobiliaria española. La oferta se dirige al 100% del capital social de Aedas Homes, compuesto por 43.700.000 acciones, y establece un precio de 21,335 euros por acción, que se abonará íntegramente en efectivo.
La autorización del regulador se produce pocos días después de que Neinor informase al mercado de que el precio ofertado no tenía la consideración de equitativo. Por tanto, si la aceptación de la oferta es inferior al 20,98% que no controla el primer accionista de la promotora Castlelake (quien ha acordado la venta de su participación a 21,335 euros), Neinor lanzará una segunda oferta a 24 euros por acción, obligatoria y sin condiciones. Matiza en el comunicado que ese precio deberá ser validado por la CNMV en caso de que autorice esta segunda oferta y luego se lance.
Si la aceptación de la primera oferta fuese aún superior y alcanzase, tal y como marca la ley, el 90% de los derechos de voto y del capital, Neinor ejercería el derecho a la compra forzosa de las acciones restantes, en lo que en el argot se conoce como squeeze-out, para que Aedas deje de cotizar. Neinor explica que sacar a Aedas de Bolsa no es su objetivo último, sino que, en el supuesto de lo llegar umbral mínimo legal, se plantearía la conveniencia de lanzar una oferta de exclusión o mantenerla como cotizada.
A partir de ahora, los accionistas de esta firma opada tendrán un plazo de 15 días hábiles para decidir si vender o no sus títulos. El consejo de administración de la firma tiene 10 días para pronunciarse sobre la conveniencia de aceptar o no la oferta y Neinor puede elevar el precio hasta tres días antes de que termine el plazo de aceptación.
Neinor, además, apunta en el folleto que ha renunciado a dos de las condiciones que había impuesto a la opa. La primera, que Aedas, en el periodo de tramitación de la opa, no adquiriese nuevos bancos de suelo ni que incurriese en nuevas financiaciones. También matiza que podrá renunciar a la condición de aceptación mínima, en el 75%.
La compañía también ha detallado cómo piensa financiar la oferta. Explica que ya cuenta con fondos propios por los hasta 932 millones en los que está valorada la operación en base a varias operaciones de financiación que ha realizado en los últimos meses. Neinor ejecutó en junio una ampliación de capital por 229 millones. En octubre, la promotora ejecutó una segunda ampliación de capital de 140 millones de euros. Además, durante el mes de octubre, Neinor anunció una ampliación de su emisión de bonos de 300 millones en 100 millones más con un cupón de 5,875% y vencimiento en 2030. A todo ello se se suma otra colocación de bonos por 488 millones que adquirió el gigante del private equity Apollo.
En el folleto, Neinor aclara que no tiene la intención de promover una fusión con Aedas posterior a la transacción. Sí declara que tiene previsto promover una reestructuración en la cúpula de Aedas según termine la transacción. Igualmente, ha aseverado que llevará a cabo una “profunda revisión de las estructuras organizativas, los recursos disponibles y las condiciones laborales existentes de Aedas”. Y que, como colofón a ello, podrían producirse ajustes de empleo en Aedas.
Para Neinor, la transacción supone una oportunidad de “consolidar su posición en el sector de la promoción residencial en España, mediante la integración de una cartera de activos de alta calidad y con un avanzado estado de desarrollo”, así como una mayor eficiencia de costes, más capacidad de hacer grandes desarrollos urbanos y un impulso a los proyectos de vivienda asequible y social. No cuantifica, eso sí, las sinergias asociadas a la transacción, aunque sí apunta a que le permitirá reforzar su presencia en la Comunidad de Madrid y atraer a nuevos y mayores inversores a su capital.
500 millones en dividendos entre 2026 y 2027
La adquisición de Aedas impulsará el dividendo de Neinor, que prevé repartir 500 millones de euros entre 2026 y 2027. La promotora explica que la mitad de este importe se debe a la operación con Aedas, puesto que, para el periodo 2023-2027, Neinor había calculado una remuneración de 7,1 euros por acción y ahora sube la previsión hasta los 9 euros por título. “La adquisición de Aedas permite el Grupo Neinor alcanzar de forma anticipada los planes de adquisición de suelo establecidos para el periodo 2025 a 2027, que contemplaban un ritmo de inversiones en suelo de aproximadamente 150 millones de euros anuales”, señala en el folleto. Y es que, tras la compra, Neinor no tiene la necesidad ni tiene previsto acometer dichas inversiones, lo que le permitirá cumplir con su objetivo de recuperar la inversión en fondos propios de 500 millones de euros en un plazo de algo más de tres años que tenía previsto invertir en suelo. Además, añade que, gracias a las ampliaciones de capital ejecutadas tras el anuncio de la opa, cuenta con capacidad adicional para apalancarse de forma táctica, si lo considera oportuno, con el fin de contribuir a lograr los objetivos de retribución al accionista.
Con la operación, la promotora calcula que la generación de caja se acerque a los 1.000 millones de euros de 2025 a 2030 que puede distribuir a sus accionistas, siempre que no surjan oportunidades de inversión atractivas. No solo eso, la compra de Aedas proporciona a Neinor una fuente adicional de generación de caja que podrá distribuirse a los accionistas, sin que las emisiones de deuda tengan impacto negativo en la capacidad de Neinor para distribuir dividendos, gracias a que el calendario de amortización previsto, el pago de interés y la estructura financiera le “permiten alcanzar los objetivos de remuneración al accionista”.