Juan Velayos (The District): “Ahora ya no basta con promesas vacías sobre vivienda”
El exconsejero delegado de Neinor e impulsor del encuentro inmobiliario en Barcelona se muestra escéptico sobre que la Administración pueda hacer casas baratas. Y no cree que sea una buena idea que la empresa pública Sepes se ponga a promover
Entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre se celebrará la cuarta edición de The District, el encuentro anual para empresas e inversores del sector inmobiliario que se celebra en la capital catalana. ...
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Entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre se celebrará la cuarta edición de The District, el encuentro anual para empresas e inversores del sector inmobiliario que se celebra en la capital catalana. Juan Velayos (Barcelona, 1973), exconsejero delegado de Neinor, es el presidente e impulsor de esta cita con aspiración a convertirse en imprescindible a nivel europeo. Como destaca Velayos, el evento pivota sobre los inversores, que aprovechan las tres jornadas para mantener numerosas reuniones. Este año, el país invitado a The District será Italia.
Pregunta. ¿Qué temáticas interesan a los grandes inversores que acudan a The District?
Respuesta. Se le va a dedicar bastante tiempo a la vivienda asequible, con todo lo que está ocurriendo seguro que va a ser uno de los de los temas más relevantes. También se va a hablar de financiación de las operaciones. Y estamos viendo que claramente el interés por los activos alternativos está creciendo, igual que todo lo que tenga que ver con hotelero.
P. Han bajado los tipos de interés y habido turbulencias en la economía en los últimos meses por los aranceles impuestos por Donald Trump. ¿Qué ha cambiado en un año en el sector inmobiliario?
R. Posiblemente el año pasado ya empezábamos a tener un sentimiento positivo para que para que llegaran transacciones tras la bajada de tipos de interés. Pero es verdad que todas las operaciones tardan en madurar. Todos vemos que las transacciones son más sofisticadas. Cerrarlas cuesta más. Igualmente se intensifica la necesidad de vivienda, la necesidad de buscar una solución para que este país sea capaz de producir vivienda asequible. Hay más concienciación desde todos los lados, lo cual es bueno, que haya más presión social. Y vamos a ver si por fin cuajan modelos de vivienda asequible.
P. La verdad es que se lleva mucho tiempo con muchas promesas políticas en general para vivienda asequible, pero no se ha llegado a ninguna solución.
R. Lamentablemente es un tema excesivamente politizado y eso nunca es bueno. Pero por otra parte sí que veo, a diferencia de otros momentos, que antes el político salía del paso con un par de promesas vacías, porque sabía que los ciclos siempre son superiores a las legislaturas. Era suficiente con alguna promesa incumplida. Hoy hay una sensibilidad de todos los ámbitos, por lo que no basta con eso y hay que buscar soluciones reales. Por suerte, la sociedad va a exigir soluciones. Yo siempre creeré que que cuanto menos intervenida esté la regulación, mejor. Pero dicho eso, la Administración debe tener un rol clave en la puesta a disposición de suelo. El sector público es un grandísimo acelerador para que se pueda generar vivienda asequible y para que sea capaz de desatascar suelos políticamente atascados. Y luego hay un sueño irrealizable o no, o yo por lo menos soy muy escéptico, sobre que algún día entendamos que con esta regulación urbanística es imposible que este problema se solucione. Pero esa es una frustración con la que viviremos no sé cuántas generaciones, pero muchas.
P. ¿La Administración se tiene que poner a construir vivienda asequible?
P. Mi modesta opinión es que no. Si fueran capaces de hacerla, diría que la respuesta es que sí, que sería fantástico que las Administraciones hicieran vivienda asequible. Pero soy muy escéptico sobre su capacidad para hacerla. Lamentablemente, generar vivienda requiere mucho capital, hay que hacerlo contra las arcas del Estado. Segundo, porque requiere capacidades de gestión y una profesionalización que el mercado privado ha demostrado su capacidad de producción residencial. Por lo tanto, si tienes ahí fuera un mercado capaz, me genera dudas que tengamos que desarrollar todas esas capacidades dentro de la Administración. Por lo tanto, pragmáticamente, la solución no es que la vivienda la haga el Estado.
P. ¿Cómo ve la solución que da el Gobierno de traspasar vivienda de Sareb a Sepes para que sea una nueva promotora pública?
R. Pues con muchísimo escepticismo. Es verdad que había plazos legales de liquidación para Sareb [en 2027] y por lo tanto está dentro de un marco jurídico y de una regulación europea que obliga a una fecha de caducidad. Lo que siempre he creído es que lo que debería hacer Sareb es que esa vivienda, todo ese suelo, fuera al mercado privado para desarrollarlo. Sería la solución más ágil, más eficaz y con menos riesgo para el país. No sé cuánto es el periodo mínimo necesario para que tengamos una entidad pública preparada para producir vivienda, su coste de curva de aprendizaje y los mecanismos de financiación de la producción. Esto no sucede mágicamente a la mañana siguiente. Tiene un periodo de transición largo, difícil y que tiene mucho coste. Si tuviera un final feliz, pues maravilloso. Pero soy escéptico.
P. Respecto a la opa lanzada por la promotora de viviendas Neinor sobre Aedas, con la que el fondo estadounidense Castlelake logra salir del capital tras casi una década, ¿qué supone para el sector? ¿Al desaparecer una de las dos afectará a la capacidad de construcción?
R. Lo veo con luces y sombras. Que haya grandes compañías en el sector es una buena noticia para todos. Eran posiblemente las dos empresas de referencia que teníamos en España, con ADN diferentes, pero que están haciendo un muy buen trabajo en entregar viviendas. Siempre es bueno que los mercados tengan jugadores diversos, muy fuertes, muy capaces, que compitan entre ellos. Obviamente con Neinor tengo más afinidad porque es el equipo que dejé yo, pero a la otra compañía la admiro mucho y hay enormes profesionales. Posiblemente no sea bueno que Aedas no fuera otra historia de éxito siendo capaz de reemplazar el capital. Por lo tanto, Aedas no acaba con una historia de éxito. Tengo la convicción de que Neinor es lo suficientemente inteligente para saber que hay gran talento y gran profesionalidad en Aedas. Y lo sabrán aprovechar. Me alegro mucho por Neinor. Me entristece por Aedas. Pero ojalá que lo que salga sea una mejor compañía, porque une grandes talentos.
P. Volviendo al mercado, ¿qué busca el capital internacional en el inmobiliario español ahora mismo?
R. Aunque a nosotros nos cuesta entenderlo, ya que estamos con todas nuestras historias y nuestros políticos, el capital internacional sigue viendo a España como un país estable. Tiene capacidad de crecimiento y hay muchas clases de activos que tienen mucho recorrido, que no han madurado. Tenemos mercados fortísimos, como puede ser el del hotelero, el de residencias de estudiantes y a ver si explota el de residencias de mayores. También tiene mucha atracción el sector residencial, por el desequilibrio entre oferta y demanda. Por tanto, España gusta desde una perspectiva de estabilidad y comparándonos con el resto de Europa.
P. ¿A los inversores les interesa el alquiler residencial en España?
R. Por definición, al capital todo lo que sea demasiado intervenido no le gusta. En España, el residencial tiene mucho atractivo, muchísimo potencial, pero existe una clara sensación de que está intervenido. Eso nunca lo hemos entendido en este país. Creemos que es una buena noticia que el capital no entre en el residencial, lo cual es un error de muchísimo calado. El capital institucional es el que tiene que entrar, no para especular, pero obviamente quiere un retorno. Vamos a ver si el mercado asequible es capaz de generar confort regulatorio. Esa es mi gran duda, si el asequible no consigue generar confort regulatorio, no habrá sector.
P. ¿En qué sentido?
R. Tengo mis serias dudas de que la Administración sea capaz de generar un marco lo suficientemente estable para que el inversor esté tranquilo, de que no se lo van a cambiar mañana por la mañana. Teníamos un germen que se estaba generando un mercado de alquiler residencial, que se ha parado entre las subidas de los tipos de interés y toda la intervención regulatoria. Ojalá volviera, porque esa sería una grandísima noticia para este país.