400.000 millones para paliar el déficit de vivienda asequible en España
Administraciones y el capital privado deben invertir ese importe para remontar los 1,7 millones de casas baratas de déficit, según la consultora JLL
En los últimos meses el debate sobre la dificultad para el acceso a una vivienda a precio asequible ha ocupado portadas de periódicos y horas de televisión. Pero, ¿cuánto dinero hace falta para paliar ese déficit de casas baratas en las grandes ciudades? La cifra que Administraciones y capital privado deberían invertir en lo que se conoce en el sector como vivienda asequible alcanza los 400.000 millones de euros, según datos extraídos de un informe de la consultora inmobiliaria JLL proporcionado a este medio.
En este estudio fechado este mes de noviembre y basado en la inversión potencial en vivienda asequible en Europa, JLL indica que a nivel continental y en Reino Unido existe un déficit de 23 millones de unidades de este tipo de viviendas, lo que conlleva un gasto necesario de alrededor de 5,3 billones de euros.
En el caso español, ese déficit es de 1,7 millones de unidades en el residencial asequible, según los cálculos de la consultora, debido a la escasez de inversión pública en vivienda y al porcentaje de gasto que deben hacer los hogares en el pago de hipotecas y alquileres respecto a los salarios. Las estadísticas recogidas por Eurostat indican que las Administraciones españolas únicamente invierten un 0,5% en políticas de vivienda, frente al 1% en el resto de la Unión Europea.
No existe una definición legal de lo que se ha extendido como vivienda asequible. En España, existe la vivienda social destinada a familias vulnerables y también las que tienen algún tipo de protección pública, lo que abarata el precio. El documento de JLL explica que la mayor parte de los Gobiernos europeos entiende como vivienda asequible aquella donde la familia no tiene que destinar más de un 30% o un 35% de sus ingresos.
El informe recoge que este sector está atrayendo inversión privada, especialmente en mercados donde se ofrecen oportunidades de alianzas con el sector público y con incentivos para la construcción. “A pesar de varias aproximaciones, todos los mercados cuentan con insuficientes niveles de vivienda asequible”, detallan los expertos de JLL.
Es especialmente preocupante el bajo nivel de este tipo de soluciones asequibles en España, que muestra el porcentaje más bajo de toda Europa, únicamente del 2% del parque de vivienda (cerca de 580.000 pisos), según este informe, que advierte de que aunque la Ley de Vivienda recoge que los nuevos desarrollos deben tener el 40% de casas con protección pública, en España este tipo de pisos “revierten al mercado libre” después de unos años, “contribuyendo también a que se reduzca el nivel de stock”.
“En España, la fuerte demanda de hogares no ha sido satisfecha con nueva oferta y los precios han crecido”, se incide en este estudio. En Madrid, el precio de compra ha aumentado un 74% en la última década y en alquiler un 71%. Y en Barcelona el importe de compra ha ascendido un 32% y en alquiler otro 72%, según los datos de JLL.
Esto ha supuesto que Barcelona se convierta en la segunda ciudad europea, tras Manchester, donde más recursos hay que destinar al pago del alquiler, el 51% del sueldo mensual en 2024, frente al también elevado 45% que se destinaba en 2023. En Madrid, la cifra alcanza un elevado 42,3%, teniendo en cuenta que las recomendaciones a los hogares suelen incidir en que no se supere un tercio de los ingresos en el pago de la vivienda. “En particular, la accesibilidad al alquiler en el Reino Unido, Francia y España ha empeorado rápidamente en los últimos años”, afirma el estudio de la consultora estadounidense.
De los 23 millones de casas necesarias a precios bajos, el 70% se concentran en las grandes ciudades. Afrontar un descuento de alrededor del 20% sobre los precios de mercado conllevaría esa necesaria inversión de 400.000 millones en España o 5,3 billones en Europa. “Esta fuerte demanda ha comenzado a atraer a inversores privados con experiencia en otros sectores residenciales. La inversión solo es posible con fuertes subsidios para apoyar alquileres más baratos y la viabilidad de los proyectos. Los nuevos incentivos en varios mercados apoyan esta creciente inversión, con fondos privados y públicos trabajando juntos para desbloquear la oferta”, se resume en el estudio.
Sareb y otros planes
A falta de que las Administraciones públicas desarrollen vivienda social y protegida -hay que recordar que las competencias de vivienda dependen de las comunidades autónomas y el desarrollo del suelo de los ayuntamientos-, en los últimos años y meses se ha intensificado la colaboración público-privada como una salida para construir residencial asequible.
Por ejemplo, Sareb, sociedad controlada por el FROB (dependiente del Ministerio de Economía), lanzó el Proyecto Viena el pasado año para construir entre 12.000 y 15.000 viviendas de precio asequible en suelos de la entidad. Para construir estos inmuebles, la sociedad pública se alía con empresas que deberán invertir alrededor de 460 millones para levantar este parque, que tendrá 3.770 casas en la primera fase.
En Cataluña, la agencia pública Incasòl (el instituto catalán del suelo) acaba de elegir a la promotora Culmia para construir 400 viviendas de alquiler en las parcelas de la antigua fábrica de motocicletas de Montesa en Esplugues de Llobregat (Barcelona), en el que es el primer gran concurso del Govern de Salvador Illa (PSC) para vivienda asequible ya tiene ganador.
La Comunidad de Madrid presidida por Isabel Díaz Ayuso (PP) también ha sido pionera en este tipo de colaboración público-privada, en el llamado Plan Vive, así como la Generalitat valenciana o el Ayuntamiento de Madrid, entre otras Administraciones.
Como inversores privados en este negocio han aparecido promotoras como Culmia (del fondo Oaktree), Aedas, Vía Ágora y su socio Palatino (empresa controlada por Bankinter), Neinor, Salas o Avintia y fondos como DWS, Ares o Dea Capital.