Santander ofrece la compra de Madrid Xanadú a sus clientes de banca privada
La gestora española Rivoli negocia la adquisición del 50% del centro comercial a Intu. Parte de ese capital provendría de clientes del banco
El Banco Santander avanza en un tipo de producto inmobiliario novedoso. La entidad presidida por Ana Botín ha ofrecido a sus clientes de banca privada (de grandes patrimonios) participar en la compra del 50% de Madrid Xanadú, uno de los grandes centros comerciales de la región, mediante la puja que ha realizado al vendedor la gestora española Rivoli, según relatan tres fuentes del sector inmobiliario, que desvelan que recientemente Rivoli y Santander ya han utilizado esta fórmula para comprar también el complejo de tiendas Moraleja Green de Alcobendas (Madrid).
Rivoli Asset Management ha acudido al proceso de venta de Madrid Xanadú puesto en marcha por la inmobiliaria británica Intu y encargado como asesor a la consultora CBRE. El gigante de los centros comerciales de Reino Unido quebró y fue a liquidación, un proceso del que es responsable la firma Interpath Advisory. Entre los muchos activos que tenía este propietario se encuentra el 50% del complejo comercial ubicado en Arroyomolinos (Madrid). El otro 50% corresponde a la gestora de fondos Nuveen (que gestiona principalmente fondos de pensiones de profesores de California, EE UU).
Diferentes fuentes indican que, a día de hoy, Rivoli Asset Management es el principal candidato para adquirir la participación de Intu, en una oferta que puede rondar los 200 millones de euros. Aunque las personas conocedoras de la negociación indican que el acuerdo no está todavía rubricado. El pasado mes, Expansión citaba a la empresa francesa especializada en centros comerciales Klépierre como otro de los candidatos para hacerse con el 50% de Intu.
Rivoli, firma creada por Ignacio Fonseca (exdirectivo de Blackstone), se hizo por 70 millones el pasado mes de julio con Moraleja Green, un centro comercial en Alcobendas que estaba en manos del fondo Kennedy Wilson. En este caso, el capital mayoritario para adquirir ese activo procedía también de la banca privada de Santander, cuyo responsable en España es Víctor Allende. Para la oferta sobre Xanadú, el capital comprometido también tiene principalmente el mismo origen, una división conocida como Santander Private Banking.
Además de este tipo de activos de centros comerciales, Rivoli se especializó en la gestión y venta de edificios de oficinas, principalmente de una cartera de inmuebles de Blackstone que provenía de la opa del fondo estadounidense sobre Hispania.
No es el único banco que invita a sus clientes a participar en compras inmobiliarias, que normalmente suelen tener un retorno que supera al de inversiones en bonos públicos. Bankinter, por ejemplo, ha estructurado diferentes vehículos para este fin como Atom (propiedad de hoteles), Palatino (vivienda en alquiler) o Montepino (logística). La entidad financiera dispone de más de 20 de estos vehículos de inversión para clientes privados, también en sectores como las energías renovables y las residencias de estudiantes. El capital comprometido por inversores es superior a los 4.400 millones, según datos del banco naranja, que, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.200 millones, de los cuales más de 3.000 millones se han dirigido al inmobiliario.
Aunque, a diferencia de Bankinter, en el caso de Santander no se conoce que haya creado ninguna empresa en concreto para invertir junto a Rivoli en centros comerciales.
Por su parte, el otro socio en Xanadú, la gestora estadounidense Nuveen, tenía una opción de tanteo si se presentaba una oferta de un tercero por el porcentaje de Intu, pero el plazo para ejercerla venció el 14 de septiembre, por lo que se descarta que Nuveen se haga con la totalidad del centro.
Intu compró el 100% de Xanadú en 2017 al fondo canadiense Ivanhoé Cambridge por 528 millones. Unos meses después, vendió el 50% a TH Real Estate, actualmente denominado Nuveen, por la mitad de esa cifra.
La deuda de Xanadú
Xanadú, abierto en 2003, es uno de los mayores centros comerciales de España, con 210 tiendas y la particularidad de disponer de una pista de esquí cubierta. El activo cuenta con 152.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable repartidos en dos plantas y 10.500 plazas de aparcamiento. Entre las marcas con local en el complejo se encuentran Adidas, Aliexpress, Apple Store, Bennetton, Bershka, C&A, Decathlon, H&M, Mango, Pepco, Primark, Scalpers y Zara, entre otros.
Este activo está controlado por la empresa Madrid Xanadú 2003, compartida a partes iguales por Intu y Nuveen. Esta compañía obtuvo el pasado año 36 millones en ingresos en 2023, un 5,5% más que el ejercicio precedente, y perdió 17,8 millones, lo que supuso engrosar un 42,4% los números rojos.
Esta sociedad tiene en pocos meses que resolver un frente importante, el de la refinanciación del activo. En 2022 renovó el crédito hipotecario, por 227 millones, con BBVA, CaixaBank, BSCH, Crédit Agricole y AXA a un coste de 2,5% sobre euribor. El vencimiento está previsto en marzo de 2025.
Esta deuda cada vez pesa más para los propietarios, ya que el activo ha ido perdiendo valor (igual que ha ocurrido con otros grandes activos por la subida de tipos de interés desde prácticamente un coste cero del precio del dinero). La última tasación, realizada por Cushman & Wakefield, situaba su valor de mercado en 2023 en 440 millones, frente a los 465 millones del año anterior (un 3,6% inferior). Respecto a la deuda de 227 millones, el apalancamiento es del 51,6%, lo que supone un elevado loan to value (LTV), en la jerga del sector, respecto a los actuales cánones inmobiliarios.
El proceso de venta llega en un momento de reactivación de las operaciones de centros comerciales, lo que permite a los inversores conocer un entorno de rentabilidad (más o menos a partir del 7%-8%) para grandes inmuebles, después de que este tipo de activos hayan perdido valor por la subida de tipos de interés y el escaso interés de los inversores por este tipo de propiedades en los últimos años debido al auge del comercio electrónico. Entre las últimas operaciones se encuentra la adquisición, por parte de la inmobiliaria sudafricana Lighthouse, del centro comercial Espai Gironés (Girona) por casi 170 millones, tal como adelantó Cinco Días. Este diario también publicó la pasada semana que la promotora AQ Acentor ha salido al mercado para buscar un socio con el que construir el mayor centro comercial de Valencia, llamado Infinity y en el que se prevé una inversión de 400 millones.