Atom, la socimi hotelera de Bankinter, reactiva las desinversiones y pone a la venta su sexto activo
Busca comprador para el hotel Sol Falcó Meliá en Menorca por un precio que oscilaría entre 40 y 50 millones. La sociedad ha recaudado 72 millones por las ventas de inmuebles
Atom, la gran propietaria hotelera de Bankinter con casi una treintena de activos con una valoración inmobiliaria cercana a los 920 millones de euros, pisa el acelerador con su política de rotación de inmuebles y ha puesto a la venta, según confirman fuentes cercanas a la operación, el hotel Sol Falcó Menorca, gestionado por Meliá.
Esta socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), que agrupa fundamentalmente a accionistas que son clientes de la banca privada de Bankinter, es uno de los grandes propietarios del mercado turístico español y está gestionada por GMA Corporate. En los últimos meses ha estado sondeando el mercado para ver si podía vender su cartera completa, ya que su periodo de vida (si no hay prórroga por parte de los accionistas) es hasta febrero de 2025. Mientras tanto ha ido vendiendo uno a uno algunos de esos hoteles.
En el caso de Sol Falcó en Menorca, compuesto de 450 habitaciones repartidas en 10 edificios diferentes. Ese hotel fue adquirido por Atom y Meliá se quedó como operador con un contrato de alquiler variable. Ahora sale al mercado en plena recuperación de la actividad turística en España (este año podría cerrarse con 95 millones de viajeros extranjeros) y un alto interés de los inversores por hacerse con este tipo de activos, lo que habría disparado el precio a una horquilla entre los 40 y los 50 millones, según fuentes consultadas en el mercado inmobiliario y turístico.
Esta operación supondría la sexta desinversión de la socimi desde que se creó en 2018. En diciembre de 2022 se deshizo del hotel B&B en Granada por 5,3 millones; en marzo de 2023 vendió el Ibersol Antemare en Sitges por 10 millones, y solo nueve meses después se desprendió del AC Ciudad de Sevilla por 7,5 millones. Este año ha cerrado sus dos mayores ventas por el volumen acordado a dos grandes cadenas: en mayo vendió el Labranda Costa Mogán (Gran Canaria) a H10 por 31,7 millones de euros y en agosto hizo lo mismo con el EXE Coruña, adquirido por Hotusa por 17,3 millones de euros.
En el lado de las compras cerró dos macroperaciones en enero de 2024, con la adquisición de dos hoteles de lujo en Barcelona (Miramar y Gran Hotel La Florida) con una inversión inicial de 50 millones para ser operados por la estadounidense Hyatt y la dubaití Sunset Hospitality Resorts. En total ha ingresado 71,8 millones por las ventas de inmuebles y ha gastado 50 millones de euros en compras, a la espera de que culmine la operación del Sol Falcó Menorca.
De este modo en su cartera de activos sobresalen dos hoteles de cinco estrellas en Barcelona (Miramar y Gran Hotel La Florida) y otros dos de esa categoría, ubicados en Tenerife (Gran Hotel Bahía del Duque) y en Pirineos (AC Baqueira Ski Resort Autograph Collection). La socimi también dispone de otros contratos con relevantes marcas como Meliá, NH, Marriott, B&B, Eurostars e Ilunion en plazas como Madrid, Sevilla o Valencia.
La desinversión
En los próximos meses, Bankinter se enfrenta a una compleja decisión: vender en febrero de 2025 la compañía y devolver el dinero a sus accionistas. En el documento de incorporación a BME Growth en 2018 se comprometió con sus inversores a salir en febrero del año que viene o bien seguir “con la conservación y gestión activa de toda o parte de la cartera más allá de dicha fecha”. Para prorrogar, Atom debería convocar junta de accionistas y solicitar la prórroga en la fecha de inversión. De momento, no se ha comunicado nada al mercado a través de BME.
Alrededor del 80% del capital de Atom permanece en manos de minoristas, fundamentalmente clientes de la entidad financiera. Además del 5% que pertenece al propio banco, otros tres inversores mantienen un 5% cada uno: GMA Capital (que es, además, el gestor de la socimi); Aligrupo (familiy office de la familia Alcaraz, fundadora de Goldcar), y Terrenos y Edificaciones Dosrius.
Las dificultades de deshacerse de una cartera cuyo valor se aproxima ya a los 1.000 millones de euros invitan a pensar que los accionistas podrían optar por mantener de momento gran parte de la cartera e ir avanzando en desinversiones puntuales, toda vez que la compañía ha seguido cumpliendo con su política de retribución al accionista. Desde que se fundó, la compañía ha repartido 77,2 millones en dividendos en seis tramos diferentes: 7,4 millones en 2019, 10 millones en 2020 y 2021, 16,4 millones en 2022 y 2023 y 17 millones en 2024.
Otros vehículos impulsados por el banco
Bankinter ha utilizado esta fórmula de vehículos, algunos de ellos reconvertidos en socimis, para clientes de grandes patrimonios. El último creado se llama Palatino, impulsado junto a la promotora Vía Ágora, para invertir en vivienda en alquiler. También destaca la socimi Montepino, de logística, que cotiza en Euronext de París.
La entidad financiera dispone de más de 20 de estos vehículos de inversión para clientes privados, también en sectores como las energías renovables y las residencias de estudiantes. El capital comprometido por inversores es superior a los 4.400 millones de euros, según datos del banco, que, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.200 millones, de los cuales más de 3.000 millones se han dirigido al inmobiliario.