La firma de hipotecas frena su avance al 9,3% en noviembre con el tipo fijo en retroceso

El 34,6% de las operaciones fueron a tipo variable, el porcentaje más alto desde junio de 2021

La subida de los tipos de interés y su traslado al precio de los préstamos hipotecarios ya se deja sentir en el mercado de la vivienda. La concesión de hipotecas continúa creciendo, pero de forma más moderada, al tiempo que empiezan a perder peso las operaciones a tipo fijo debido a su encarecimiento. En concreto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 39.304 operaciones el pasado noviembre, un 9,3% más que un año antes, lo que supone más de cuatro puntos menos frente al al 13,5% registrado el mes anterior.

Con el avance interanual de noviembre, la firma de préstamos hipotecarios para casas encadena 21 meses de tasas positivas y acumula un repunte en lo que va de año del 12,6%. No obstante, cae respecto a octubre un 5,5%.

El importe medio de los préstamos sobre viviendas, inscritos en noviembre en los registros de la propiedad, se elevó un 5,8% interanual y alcanzó los 147.673 euros, mientras que el capital prestado se situó en 5.804,1 millones de euros tras crecer el 15,6% año contra año según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que precisan que se trata, como todos los meses, de operaciones realizadas con anterioridad.

El analista de Ibercaja, Eduardo Miranda Sancho, sostiene que el comportamiento del sector sigue mostrándose positivo, pero los datos más recientes apuntan a un moderación. "Todo parece indicar que el volumen de compraventas y de hipotecas ha alcanzado su potencial de largo plazo, a lo que hay que sumar otros factores como el enfriamiento de la economía o la inflación". Considera, además, que el repunte de los tipos de interés "puede suponer un menor incentivo para la demanda hipotecaria".

En noviembre de 2022, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 2,73%, con un plazo medio de 24 años. En el caso de las viviendas, el interés medio fue del 2,55%, ligeramente por encima del 2,54% de un año antes, con un plazo medio de 25 años. "La política de aumento de tipos del BCE se visibiliza claramente en esta estadística", opina el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, que afirma que "como consecuencia, cada vez se conceden menos hipotecas a tipo fijo".

El tipo fijo pierde peso

El cambio de estrategia por parte de los bancos ante el alza de tipos, encareciendo los intereses fijos y abaratando los variables para hacerlos más competitivos ante la escalada del euríbor, ha frenado la predileccion de los últimos años por la modalidad fija, que ahora pierde peso en favor de la variable. En noviembre, el 34,6% de las hipotecas sobre viviendas se formalizaron a tipo variable, mientras que el 65,4% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde junio de 2021. Por tercer mes consecutivo se sitúan por debajo del umbral del 70%. Fue en julio del año pasado cuando marcaron su récord de cuota de mercado al alcanzar el 75,4% del total, depués de superar a las variables por primera vez en la historia en marzo de 2020. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,12% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,80% en el caso de las de tipo fijo.

"España siempre ha sido un país en el que las hipotecas variables han dominado el mercado, en algunas ocasiones casi monopolizándolo (en 2010 suponían cerca del 98% de las totales). No obstante, durante los últimos años fueron ganando cuota de mercado debido a las interesantes ofertas que ofrecían las entidades financieras. Pero fue en agosto cuando los bancos comenzaron a ver que las hipotecas fijas no eran un buen negocio para un entorno de endurecimiento de la política monetaria", comenta Carlos López, en cuya web euribor.com.es hace un seguimiento diario del euríbor.

La banca ha ido aumentando poco a poco los precios fijos para desincentivar su contratación y actualmente oscilan entre el 3% y el 4%, aunque algunos ya incluso superan el 5%. Por contra, las entidades son cada vez más agresivas en su oferta variable para compensar la subida del euríbor y ya se ven diferenciales del 0,5%, un nivel insólito hace apenas unos meses.

"Hoy en día, con tipos fijos por encima del 3,5% en la mayoría de las entidades bancarias, apostar por este tipo de hipoteca se antoja un tanto prohibitivo", opina el experto hipotecario de la hipotech Hipoo, Miguel Rienda, que señala que "a la larga unos tipos fijos como los actuales van a ser mucho más caros que los tipos variables".

Las previsiones apuntan a que el Banco Central Europeo (BCE) seguirá subiendo los tipos de interés durante este 2023, por lo que los expertos auguran que la hipoteca fija seguirá resintiéndose y continuarán ganando protagonismo las variables y las mixtas. Con todo, Marcel Beyer, CEO de iAhorro, considera que "la hipoteca fija no va a desaparecer porque porque llegará un punto en el que a los bancos les sea más rentable vender hipotecas fijas al 4% que variables con un diferencial del 0,20% si el euríbor se posiciona alrededor del 3%".