El coronavirus depreciará más la vivienda convencional que la de alto ‘standing’

El mercado residencial general verá una caída del 10% en los precios durante 2020

Imagen de una vivienda en la calle Alcalá de Madrid.
Imagen de una vivienda en la calle Alcalá de Madrid.

El mercado residencial de alto nivel (entre 6.000 y 9.000 euros el metro cuadrado) también está sufriendo las consecuencias de la crisis sanitaria y económica del coronavirus. Antes de la llegada del Covid-19 se esperaban subidas de precios a lo largo de 20 grandes ciudades de todo el mundo con peso en el sector. Ahora, según las previsiones de la consultora inmobiliaria Knight Frank, solo cuatro de esa veintena de urbes -Lisboa, Mónaco, Shanghái y Viena- verán un crecimiento moderado (entre el 0,1% y el 5%) a lo largo de 2020. Madrid, junto a otras grandes capitales como Berlín, París, Londres o Nueva York, sufrirá una estabilización o descenso moderado de los precios, que se situará entre el 0% y el -5%.

El análisis de la consultora fija el rumbo de los precios de este segmento del mercado en 2020 y 2021 en base a las perspectivas de demanda y oferta. Sin embargo, recuerdan, el nivel de incertidumbre económica es tal que se hace difícil cuantificar las previsiones de forma exacta. Por eso, la inmobiliaria ha situado las 20 ciudades analizadas en cuatro escenarios distintos en función del comportamiento de los precios que se espera ver: fuerte crecimiento (más del 5%), crecimiento moderado (hasta el 5%), sin variación o con descenso moderado (entre el 0% y el -5%) y fuerte retroceso (de -5% o menos).

A principios de 2020, París (con un aumento del 7%), Miami y Berlín (5%), y Ginebra y Sídney (4%) eran las ciudades con mayores perspectivas de mejora. Madrid, por su parte, se situaba en el 3%. Ahora, en el escenario poscoronavirus, todas estas ciudades verán sus índices estabilizados o en caída libre. "Había signos positivos en muchos mercados globales que nos hacían esperar un incremento de los precios prime durante este año, pero el coronavirus se ha interpuesto en el camino", explica el director de investigación global de Knight Frank, Liam Bailey. Así, en 16 de las 20 ciudades analizadas se verá un descenso de los precios, "y muy pocas se situarán del lado positivo, bien porque tienen una oferta muy limitada o porque en estos mercados ha sido posible dar continuidad a las operaciones durante los cierres establecidos por los gobiernos”.

En cuanto a los precios de las viviendas de alto nivel adquisitivo, la consultora apunta a un descenso medio del 2,5% en la variación interanual durante 2020 en las 20 ciudades estudiadas, para ver después un repunte del 1,1% en 2021 (cifra similar al 1,2% alcanzado en 2019). No obstante, recuerdan, para la recuperación del mercado prime será imprescindible la relajación de las restricciones de viaje y la vuelta a la normalidad de las compañías aéreas. En cuanto a los índices medios de todo rango y tipología de vivienda libre en España, la consultora estima una reducción del 10% a nivel nacional en 2020, pero creciendo de nuevo en 2021, alrededor de un 6%. Bajo estas previsiones, el precio medio de cierre en 2021 superaría al de cierre de 2017 y comienzos de 2018. En Madrid se anticipa una reducción más suave debido a su potencial económico, un 6%en líneas generales para 2020. En 2021 se estima un crecimiento del 4%, aproximadamente solo un 2% por debajo del registrado en 2019.

Si la recuperación económica y sanitaria llega según lo previsto y la movilidad general empieza a recobrarse en verano, de cara a 2021 se podrá ver un ligero repunte en la mayoría de los mercados, explica la directora internacional de investigación residencial, Kate Everett-Allen. “Londres y Lisboa encabezarán los crecimientos el próximo año, con una previsión de aumento de precios superior al 5%. En Lisboa, la gestión de la crisis realizada por Portugal junto con una fuerte demanda y una oferta de vivienda prime limitada, impulsarán el repunte de los precios. También esperamos que muchos otros mercados europeos, tengan una buena evolución, como es el caso de Berlín o Madrid”, ambos con un crecimiento de entre el 0,1% y el 5%.

Desde Knight Frank apuntan también, no obstante, que el volumen de las ventas de viviendas prime tardará más de un año en recuperar los niveles anteriores. En Europa, inicialmente, los compradores locales liderarán estas operaciones, mientras que el inversor internacional tardará de media entre tres y seis meses más en firmar adquisiciones.

El caso español

A día de hoy, debido a la reducción de la movilidad no indispensable, el mercado residencial español se encuentra en un momento de hibernación en el que la demanda está contenida. La evolución final de los precios dependerá, por ello, del alcance final del confinamiento. Sin embargo, es importante tener en cuenta, recuerdan desde la consultora, que la situación de este mercado es mucho más sólida que la que soportó la pasada crisis de 2008. El mercado residencial en Madrid tiene una alta demanda latente y se espera que los inversores estén activos cuando regrese la normalidad, ya que históricamente han considerado este sector como valor refugio, y más aún en el segmento prime.

Por eso, se prevé que el impacto originado por la pandemia repercuta de forma más suave en la capital en esta tipología de viviendas, en comparación con otras localidades y otras propiedades residenciales. Así, según la evolución en este segmento, desde Knight Frank estiman un descenso aproximado de un 4% en 2020, y un posterior crecimiento del 3% en 2021, acercándose a los niveles previos a la pandemia.

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