El Gobierno facilita y abarata el cambio de hipoteca y su amortización

Los bancos no podrán desahuciar hasta que el impago alcance el 2% del total Los notarios deberán informar al consumidor de las cláusulas que no entienda

La protección al consumidor y la preservación de la cultura de pago. Estos son los dos pilares básicos en que se basa la reforma hipotecaria que ultima el Ejecutivo de Mariano Rajoy. El Ministerio de Economía ha enviado este lunes al Consejo de Estado el anteproyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario para que emita su dictamen. Este texto se espera que sea aprobado como proyecto de ley en un Consejo de Ministros después del verano y que, tras su tramitación parlamentaria, vea la luz como norma.

Tras una primera legislatura donde los desahucios, las cláusulas suelo o los gastos hipotecarios se convirtieron en noticia día tras día, el Gobierno ha elaborado una ley que presentan como más garantista para el consumidor, ya que aumenta la transparencia y el cliente recibe más información a la hora de firmar una hipoteca. Asimismo, el particular tendrá mayor facilidad para modificar las condiciones del contrato o le será más barato amortizar el préstamo antes de tiempo. 

Con este texto, el Ejecutivo pretende así cumplir con la exigencia de Bruselas de transponer a la legislación española la directiva europea 2014/17/UE, que marca las reglas de juego comunes para el sistema hipotecario europeo. La Comisión Europea denunció a España, junto a Croacia, Chipre y Portugal, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por no haber incorporado completamente la normativa comunitaria antes del 21 de marzo de 2016. También pretende frenar la creciente judicialización de estos préstamos.

Fuentes de Economía señalan que la legislación que se ha remitido al palacio de Uceda va más allá de la directiva europea en la protección del consumidor, ya que extiende su ámbito de aplicación a todas las personas físicas, esto quiere decir que se incluyen colectivos como los trabajadores autónomos, unas 1,9 millones de personas en España. Algunas de las medidas afectarán únicamente a las hipotecas que se firmen una vez que entre en vigor, mientras que otras serán de carácter universal y retroactivo para todos los préstamos vivos. Estas son algunas de las novedades que contempla la ley:

Desahucios. Una de las principales novedades de la legislación es la modificación de la cláusula de vencimiento anticipado, que sirve al banco a dar por vencido un préstamo a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria. Una vez sea aprobada esta ley, el banco no podrá ejecutar la hipoteca durante la primera mitad de vida de la hipoteca –los 10 primeros años en una hipoteca a 20 años– hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses impagados.

En el caso de que los impagos se produzcan durante la segunda mitad de vida de la hipoteca, el porcentaje se eleva hasta el 4% del capital y el límite temporal hasta un año. Esta nueva cláusula de vencimiento anticipado se aplicará a todos los créditos hipotecarios vigentes.

Sin embargo y a pesar del movimiento social a su favor que se produjo al inicio de la primera legislatura de Rajoy, la ley no incluye que la dación de pago sea obligatoria para las nuevas hipotecas, es decir que, como ocurre hasta ahora, la deuda pendiente de pago no quedará saldada en el caso de que se entregue la casa al banco. 

Intereses de demora. La nueva legislación elimina la posibilidad de negociar y establece un límite: el interés de demora será tres veces el interés legal del dinero. 

Amortización anticipada. Otra de las medidas que incorpora la nueva ley es la posibilidad de que la amortización anticipada del préstamo se pueda hacer en cualquier momento y se limita la compensación que recibe el banco. Actualmente, el cliente debe pagar una comisión por reembolso anticipado, que suele ser del 0,5%, y otra por compensación por riesgo de tipo de interés, que no está limitada. Esta situación se cambia.

La nueva ley establece que, en el caso de que la hipoteca tenga un tipo de interés variable, el cliente podrá amortizar anticipadamente con una comisión del 0,5% de la cantidad entregada en los diez primeros años. Este porcentaje bajará al 0,25 % hasta el quinto año y, desde entonces, se reducirá a cero.

En el caso de una hipoteca a tipo fijo, se podrá amortizar con una comisión de reembolso máxima del 4% del importe, durante los tres primeros años y del 3%, a partir de entonces. La comisión siempre se calculará sobre el capital que se amortice, en vez de sobre el total de la hipoteca pendiente de pago. Además, la compensación de la entidad no podrá ser nunca superior a la pérdida financiera.

Cambio de tipo de variable a fijo. La nueva ley facilita que el consumidor cambie de una hipoteca variable a una fija y viceversa. Entre las medidas que se pretenden aprobar se reduce sustancialmente la comisión por reembolso que sirve para cambiar de banco la hipoteca. Hasta el tercer año de la hipoteca, será del 0,25%. A partir del tercer año, esta comisión quedará suprimida. Los gastos de notario y registro se bonificarán al 90%.   

Hipotecas en otras divisas. La norma facilita la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera, como por ejemplo préstamos en yenes o francos suizos. Los clientes podrán cambiarlo a la moneda en el país en donde residan, en este caso euros, o donde obtengan la mayor parte de sus ingresos. 

Cláusulas problemáticas. El Ejecutivo de Rajoy quiere evitar que se repitan episodios como los ocurridos con las cláusulas suelo. A partir de ahora, los bancos tendrán que entregar a los clientes una ficha que informará sobre las cláusulas peligrosas, como las suelo o las de vencimiento anticipado, y los posibles escenarios que se pueden producir con tipos de interés variables. 

Dos visitas al notario. El papel del notario se refuerza en la nueva ley hipotecaria, ya que el cliente deberá acudir en dos ocasiones a la notaría. En primer lugar, el particular acudirá al profesional que él elija durante la fase precontractual con los papeles del banco para que este compruebe que el cliente ha recibido toda la información que establece la ley. El notario deberá responder a las preguntas planteadas por el cliente y explicar las cláusulas peligrosas. El prestamario deberá firmar que comprende el contrato hipotecario. Esta primera visita será gratuita. 

Posteriormente, el particular deberá acudir una segunda vez con el representante del banco a la firma del contrato ante notario. Tanto el notario como el registrador tienen la obligación de no autorizar el contrato si existen cláusulas declaradas abusivas por la justicia en sentencia firme o si no se han cumplido todas las obligaciones. Los notarios podrán afrontar sanciones en caso que no cumplan sus obligaciones.

Prohibidas las ventas vinculadas. La legislación prohibirá la venta de paquetes vinculados a las hipotecas, es decir, cuando la entidad obliga a adquirir un seguro de vida o de hogar para conceder la hipoteca. Únicamente se podrán autorizar aquellos paquetes que sean considerados beneficiosos para el cliente y se necesita autorización por parte del Banco de España.