La cláusula suelo ya es motivo suficiente para que el juez anule un desahucio
La Audiencia de Barcelona archiva una ejecución por basarse en una condición abusiva
La Audiencia Provincial de Barcelona ha decidido archivar la ejcución de una hipoteca de Catalunya Banc (crédito que fue vendido luego al fondo Blackstone), al entender que está marcado por la aplicación de una cláusula suelo abusiva, decisión que normalmente solo se tomaba con cláusulas de vencimiento anticipado nulas. El fallo, que sienta precedente, ha llevado a la entidad a negociar la dación en pago.
Las cláusulas suelo hipotecarias venían siendo, hasta ahora, un quebradero de cabeza económico para las entidades financieras porque se arriesgan a devolver miles de millones de euros cobrados por ellas. Sin embargo, un reciente fallo de la Audiencia Provincial de Barcelona promete convertir estas condiciones en otro frente de inquietud para la banca al considerar la nulidad de un suelo como motivo suficiente para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado tras meses de impago del deudor.
“Este auto [que puede consultarse en la edición en internet de CincoDías] no tiene casi precedentes, es muy novedoso ya que hoy en día las ejecuciones hipotecarias se detienen por la cláusula de vencimiento anticipado, no por la cláusula suelo como aquí”, subraya Ferran Teva Mont, el abogado que ha logrado este fallo a favor del cliente de Catalunya Banc (entidad que fue absorbida por BBVA, aunque la hipoteca en cuestión fue vendida a Anticipa Real Estate, la plataforma de gestión inmobiliaria del fondo Blackstone).
Lo común es que la decisión judicial de paralizar un desahucio al detectar una cláusula abusiva –posibilidad que los jueces españoles no tenían hasta que así lo exigió en 2013 el Tribunal de Justicia de la UE– suele afectar a las cláusulas de vencimiento anticipado nulas, que permiten a la entidad reclamar de golpe toda la deuda después de un único impago, por ejemplo. En este caso concreto, paradójicamente, la Audiencia de Barcelona rechaza que hubiera abusos por esta vía pues la entidad solo inició la ejecución tras 11 meses de impagos, cuando se adeudaban más de 12.000 euros, un 5,2% del capital financiado.
Sin embargo, en contra del criterio del juzgado de primera instancia, que falló a favor de la entidad, la Audiencia de Barcelona sí declara abusiva la cláusula suelo que limita al 3,5% el interés mínimo que seguirá pagando el cliente de la hipoteca a tipo variable pese a la bajada del euríbor. El tribunal no ve “el menor indicio” de que la cláusula fuera negociada individualmente o de que el cliente fuese específicamente informado.
La Audiencia subraya que la cláusula suelo fue incluida durante la novación del crédito, por 231.445 euros, que hizo en 2009 Catalunya Banc de una hipoteca a 32 años originalmente concedida por Caixa d´Estalvis de Catalunya en marzo de 2006.
La Audiencia considera que “una advertencia expresa” sobre las consecuencias de esta cláusula era “más inexcusable que nunca” habida cuenta de que en el momento en que se introdujo se activó automáticamente pues el tipo pactado –euríbor más 1,50%– ya se situaba por debajo de este suelo (el euríbor a un año pasó del 5,384% de septiembre de 2008 al 1,90% de marzo de 2009) lo que “venía a convertir el crédito en una financiación a tipo fijo (3,50%) solo variable al alza”, sentencia el fallo.
Lo sorprendente es que Audiencia de Barcelona no elimina la cláusula nula y da vía libre a la ejecución con un nuevo cálculo de la deuda sin el suelo –como es habitual y de hecho defiende uno de los tres miembros del tribunal en un voto particular– sino que argumentando que la deuda que exige la entidad tiene en cuenta el efecto de la cláusula suelo, opta por archivar toda la ejecución.
El fallo, firme pues no ha sido recurrido, ha obligado a las partes a negociar una salida que podría incluir la dación en pago –saldar la deuda con la vivienda– a cambio de que el cliente no reclame además lo que le cobraron por la cláusula suelo.
Una nueva arma pero de uso limitado
La cláusula de vencimiento anticipado exige al prestatario devolver el total del préstamo antes del plazo acordado en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo. En casi todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley de mayo de 2013 para frenar los desahucios, el impago de una única cuota abría la puerta a que la entidad exigiera el pago del crédito de una sola vez. Esto desembocaba en la ejecución hipotecaria.
La cláusula suelo está siendo eliminada en la mayoría de los contratos y, por regla general, los bancos están teniendo mucho cuidado en eliminar su efecto de la deuda que deben devolver los hipotecados en caso de que activen el vencimiento anticipado.
Debido al cuestionamiento de la cláusula suelo desde la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2012, son muy pocos los créditos hipotecarios que llegan con ella al procedimiento de ejecución. Y el número disminuirá todavía más una vez comiencen las devoluciones –que ya se han iniciado en el caso de Bankia– a raíz del procedimiento extrajudicial impulsado por el Gobierno. De manera general, y más después del dictamen de Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 26 de enero, las cláusulas abusivas de vencimiento anticipado son causa suficiente para archivar la ejecución. En estos casos, el juez debe examinar si las condiciones son equilibradas y la entidad está capacitada para activarla cuando la situación de impago revista gravedad. Curiosamente, en la sentencia del pasado 26 de octubre, esta se declara válida y se invoca la del suelo para archivar la ejecución hipotecaria.