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El BCE guarda la llave para abaratar las hipotecas

La rebaja de tipos que espera el mercado permitirá ahorrar en la revisión anual del crédito por primera vez en más de dos años.

Las buenas noticias llegarán por fin este año al bolsillo de los ciudadanos con créditos hipotecarios. En Estados Unidos ya respiran más aliviados después de que a la Reserva Federal no le haya temblado la mano y recortara esta semana otra vez los tipos de interés en medio punto, apenas diez días más tarde de un tijeretazo inesperado y de emergencia de otros 75 puntos básicos. Y en Europa, los expertos confían en que el Banco Central Europeo terminará por ceder a las rebajas de tipos.

El euríbor a un año -principal referencia para las hipotecas a interés variable- promete aflojar el paso en 2008 e incluso colocarse por debajo del 4% cuando llegue el verano, según las previsiones de los expertos, lo que va a permitir por primera vez desde septiembre de 2005 la rebaja de la cuota en la revisión anual de la hipoteca. Quienes revisen su préstamo hipotecario cada seis meses y lo actualicen con el euríbor del mes de enero disfrutarán ya de ese ahorro, puesto que el índice ha quedado en el primer mes del año en el 4,498%, por debajo del 4,666% del pasado agosto.

La clave de esta promesa está en la esperanza del mercado de que el BCE se decida a rebajar los tipos de la zona euro en este año en medio punto, al 3,5% desde el 4% actual. Las presiones sobre Jean-Claude Trichet arrecian para que siga con premura los pasos de la Fed.

Pero el presidente del BCE confía en que la economía europea todavía cuenta con margen de tiempo antes de sufrir la embestida del declive económico de EE UU y defiende como prioridad en estos momentos el control de los precios. Así -y tal y como han demostrado los últimos acontecimientos y los vaivenes bursátiles-, el pronóstico para la economía, con ser reservado, es todavía incierto, lo que podría echar por tierra la actual previsión del mercado de un recorte de tipos en la zona euro al 3,5% y dilapidar así las esperanzas de un rápido debilitamiento del euríbor si finalmente los recortes se limitan a los 25 puntos básicos.

'La UEM no escapará al enfriamiento económico pero no parece fácil una bajada de tipos antes de mayo o junio', explican desde el Servicio de Estudios de Caja Madrid, donde apuntan a un recorte de un cuarto de punto hacia esa fecha y de otro posible recorte de igual cuantía en el segundo semestre. Con estas perspectivas, el euríbor a un año 'debería quedar por debajo del 4% hacia la mitad del año', añaden. Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales, apunta que 'el euríbor debería moderarse al 3,80% a finales de 2008. El techo estuvo en el dato de diciembre de 2007, en el 4,793%'.

Sin embargo, también planean las sombras sobre la evolución del índice hipotecario. No hay que olvidar que el rally que registró en la segunda mitad de 2007 estuvo motivado por el estallido de la crisis subprime, que sembró de desconfianza el mercado interbancario y disparó la prima exigida para prestar el dinero necesario para la actividad financiera. Meses después, la crisis de confianza persiste, el mercado de capitales no recupera la normalidad y es la expectativa de rebaja de tipos lo que consigue frenar el avance del euríbor. Aun así, la previsión de los expertos es que los temores que atenazan al mercado interbancario también se moderen en el segundo semestre y alivie su presión sobre la referencia hipotecaria.

En la actualidad, el 4,3% marcado en enero incluye todavía una prima de desconfianza de medio punto, ya que de acuerdo a la previsión del mercado de que los tipos de la zona euro estarán en el 3,5% dentro de un año, el euríbor debería rondar un máximo del 3,8%.

La cifra. 4.498%. Es el dato provisional del euríbor hipotecario en enero. Aún es superior al 4,064% de hace un año pero permitirá el ahorro en las revisiones semestrales

Condiciones más duras a pesar de la rebaja de tipos

La rebaja de tipos de interés en la que confía el mercado tendrá inevitablemente su efecto en la oferta comercial de hipotecas de las entidades bancarias. El abaratamiento del dinero deberá reflejarse también en una rebaja del precio de los préstamos hipotecarios, aunque la desaceleración económica y el ocaso del mercado inmobiliario han apartado a las hipotecas de la primera línea de los escaparates bancarios y han endurecido las condiciones para su concesión.

Las entidades financieras afrontarán un delicado equilibrio entre las dificultades para obtener financiación en el mercado y la presión comercial para trasladar a sus productos los recortes de tipos, sin renunciar al producto con el que mejor fidelizan al cliente.

Aun así, y ajustada a los nuevos tiempos, la oferta en hipotecas no decae. Santander lanzó este mes de enero un crédito al euríbor más 25 puntos básicos -el más barato del mercado- aunque sólo para hipotecas de más de seis años de antigüedad. Caja Duero también ofrece euríbor más 25 puntos para nuevos créditos y clientes muy vinculados a la caja. Uno-e también figura en el club de hipotecas al euríbor más 0,25 puntos. Activobank es el más barato, con el euríbor más 0,22 puntos.

Claves. Qué sucederá con el euríbor este año

Rebaja de tipos. Es el principal argumento para confiar en un retroceso del euríbor a 12 meses, principal referencia para la renovación de los créditos hipotecarios a interés variable. Si 2008 finaliza con los tipos en la zona euro en el nivel del 3,5%, tal y como aguardan los expertos y apuntan los futuros, el euríbor rondaría el 3,8% en diciembre de este año.

Tensiones de liquidez. La crisis de las hipotecas de alto riesgo que estalló en Estados Unidos el pasado verano cerró el grifo del mercado interbancario y encareció notablemente la financiación para las entidades financieras, disparando con ello el euríbor. La inquietud alrededor de las subprime persiste y puede amenazar de nuevo al índice hipotecario.

Precio del crédito. El tipo de interés medio al que se concedieron las hipotecas en noviembre, según los últimos datos del INE, fue del 4,9% en las cajas de ahorro -a un plazo medio de 27 años- y del 5% en los bancos, con un plazo medio de 25 años. En definitiva, un punto porcentual por encima de los tipos de referencia, ahora en el 4%.