El inmobiliario sueco es el canario en la mina de carbón
El sector afronta fuertes caídas de valoración de los locales comerciales, y una gran deuda a punto de vencer
Dondequiera que vaya Suecia, es probable que le siga la zona euro. La nación nórdica está en la línea de fuego de la desaceleración inmobiliaria europea, con sus propietarios de inmuebles comerciales enfrentándose a fuertes caídas de valoración, una montaña de deuda a punto de vencer y unos tenedores de bonos nerviosos.
Los propietarios comerciales suecos se enfrentan a una tormenta perfecta. El mercado de oficinas, centros comerciales y similares ha sido el más burbujeante de Europa, con un aumento medio de los precios del 45% entre 2015 y 2021. Eso permitió a propietarios como Castellum y Oscar Properties endeudarse más, lo que alimentó aún más el bum.
Ahora los costes de financiación se están disparando, con el banco central subiendo los tipos de interés de 0 al 3% en un año. Un analista de crédito estima que los costes de endeudamiento de las empresas inmobiliarias se sitúan en una media del 7% en el mercado de bonos, muy por encima de la rentabilidad del 3,9% que podrían esperar de los alquileres, basándose en los precios actuales, según Capital Economics. Esto implica que las valoraciones caerán, ya que los rendimientos inmobiliarios suelen ser superiores a los costes de endeudamiento.
Hasta ahora, el daño no ha calado, ya que los precios de los inmuebles comerciales declarados por los grandes prestatarios disminuyeron apenas un 2% en el cuarto trimestre de 2022, según Nordic Credit Rating. Sin embargo, el volumen de transacciones también se redujo a la mitad, lo que sugiere un retraso en la fijación de los precios: la caída del 15% del año pasado en el mercado de la vivienda residencial, más ampliamente negociado, puede ser una señal de tensiones futuras.
Es cierto que los arrendadores comerciales se han beneficiado de cláusulas que aumentan los alquileres en función de la inflación. Sin embargo, el aumento de las vacantes y la recesión de este año harán que las empresas inmobiliarias tengan dificultades para seguir repercutiendo en los inquilinos el aumento de los costes de los préstamos. El crecimiento medio de los alquileres de oficinas será inferior al 1% en los próximos cinco años, frente al 7% en 2022, según Jones Lang LaSalle.
El estancamiento de los alquileres y la caída de las valoraciones elevarán las ratios de apalancamiento de las empresas inmobiliarias, lo que dificultará la refinanciación de la deuda vencida. No ayuda el hecho de que los bancos locales ya estén saturados de exposición inmobiliaria, que incluyendo las hipotecas supone el 60% del total de préstamos, excluyendo los concedidos a corporaciones financieras, según Moody’s. Los propietarios también han pasado a depender de una financiación menos estable en el mercado mayorista. Los prestatarios nórdicos tienen unos 28.000 millones de euros en bonos con vencimiento en 2023 y 2024, según Moody’s. Aproximadamente la mitad de esa deuda corresponde a los países nórdicos. Y en torno a la mitad de esa deuda en Suecia se debe a acreedores extranjeros.
La gran incógnita es hasta cuándo seguirán los bancos suecos apuntalando a las empresas inmobiliarias mediante la refinanciación de su deuda. A finales de 2020, las líneas de crédito de los siete principales bancos del país apenas cubrían dos años de vencimiento de papel comercial y bonos, según los analistas de JP Morgan.
Las empresas que no puedan refinanciar su deuda tendrán que captar capital, vender activos o incluso reestructurarse. Ya hay signos de tensión creciente. A finales de febrero, Moody’s rebajó la calificación de la deuda sénior de la sueca Fastighets Balder, una de las mayores inmobiliarias de los países nórdicos, a Ba1, por debajo del grado de inversión. Las acciones de su homóloga SBB han caído un 80% desde finales de 2021.
Según Moody’s, las empresas suecas están especialmente expuestas a tipos más altos debido a los cortos plazos de vencimiento de su deuda, de una media de tres a cuatro años, frente a los seis-ocho del resto de Europa. Sin embargo, el mercado inmobiliario comercial europeo en general tiene la friolera de 1,5 billones de euros de deuda pendiente, según la Bayes Business School, lo que hace que haya mucho en juego. Las consecuencias en Suecia marcarán la pauta para el resto del continente.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
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